مطالبه سرقفلی به نرخ روز

استعلام :
در یک پرونده ای رابطه استیجاری طرفین پرونده از شمول قانون موجر و مستاجر مصوب 56 و76 خارج می باشد و مشمول قانون مدنی می گردد مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده و مدت اجاره پایان یافته و مستاجر تخلیه کرده است حال نامبرده سرقفلی خود را به نرخ روز مطالبه کرده است سؤال: آیا سرقفلی نامبرده علیرغم اینکه مشمول قانون مدنی است به نرخ روز قابل مطالبه است یا خیر؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولا:در فرض سوال که رابطه استیجاری از شمول قوانین مصوب سالهای 1356 و 1376 خارج و تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد، توافق طرفین لازم‌الرعایه است. ثانیا: چنانچه سر قفلی به عنوان یک حق مالی دائر بر حق اجاره دادن عین مستأجره پس از پایان مدت قرارداد، برای مستأجر ایجاد شود قابل واگذاری به نرخ روز است و صرف تخلیه دلالت بر اسقاط این حق نمی‌کند با این حال تشخیص این که حق یاد شده ایجاد شده و همچنین متعاقبا اسقاط شده است یا خیر، امری مصداقی و بر عهده مرجع رسیدگی کننده است. شایسته ذکر است برخی مفروضات پذیرفته شده در استعلام قابل مناقشه است.

اختلاف موجر و مستاجر بر سر عنوان مبلغ تودیعی مستاجر در زمان اجاره محل تجاری

صورت‌جلسه نشست قضائی

موضوع: اختلاف موجر و مستاجر بر سر عنوان مبلغ داده شده
پرسش: به موجب اجاره‌نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده، مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار گرفته ولی عنوان آن‌که قرض‌الحسنه است یا سرقفلی، مسکوت باقی‌مانده؛ پس از انقضای مدت، موجر مدعی است که به عنوان قرض‌الحسنه گرفته، ولی مستأجر ادعای خرید سرقفلی دارد، ادعای کدام یک از آنان پذیرفته می‌شود؟
 

نظر هیئت عالی

در فرض سؤال به لحاظ این‌که در اجاره‌نامه عادی تصریح به اخذ سرقفلی نشده، علی‌القاعده مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان قرض‌الحسنه خواهد داشت و موجر موظف است هنگام تخلیه ملک وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، همان مبلغ را به مستأجر مسترد دارد، اما چنان‌چه مستأجر مدعی باشد مبلغی که مبادله شده بابت سرقفلی بوده، نه قرض‌الحسنه با توجه به تفاوت آثار حقوقی مترتب بر هر یک از این دو عنوان، باید ادعای خود را ثابت کند و در صورت اثبات ادعا، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون مرقوم، حق مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز دارد.

نظر اکثریت

موضوع از موارد مدعی و منکر است و چون مستأجر مدعی زاید است و ادعای برخلاف اصل می‌نماید. چون اصل در دین، مطابقت دین با مبلغ دریافت شده است او باید دلیل بیاورد چنان‌چه نتوانست دلیل بیاورد، حرف موجر با قسم ثابت است.

حکم به پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه

جلسه نشست قضائی

موضوع: حکم به پرداخت حق سرقفلی وحق کسب وپیشه به طور توأمان
 

پرسش: آیا در دعوای تخلیه به همراه سرقفلی می‌توان حق کسب و پیشه نیز تعیین کرد؟ آیا تعیین هر دو در یک پرونده منافات دارد؟
 

نظر هیئت عالی

حق کسب و پیشه حق مسلم مستأجر است که به واسطه صداقت و مهارت در خدمت‌رسانی به مشتریان، موجب رونق و شهرت محل کسب شده و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 زمان تخلیه محل کسب با توجه به موقعیت مستأجره و مساحت و شهرت حاصله و سایر مواردی که عرفاً مورد قبول واقع شده مقرر گردیده است که مالک باید حق کسب و پیشه را مطابق نظر خبره به مستأجر بپردازد. بنابراین، حق کسب و پیشه با سرقفلی قابل مقایسه نیست. در سرقفلی مطابق عرف هنگام وقوع عقد اجاره، مالک از مستأجر سرقفلی دریافت می‌کند و در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از آن اسمی برده نشده است، لیکن در ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1367 چنین آمده است: «هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید» و در تبصره 2 این ماده تصریح شده: «هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادلانه روز دارد». با این شرح اگر مستأجر وجهی بابت حق کسب و پیشه دریافت کند، مطالبه سرقفلی پرداخت شده از طرف وی به مالک از او سلب نمی‌شود. در نتیجه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی جداگانه یا توأماً موجه است و اشکال قانونی ندارد.

نظر اتفاقی

هیچ‌گونه منافاتی ندارد و می‌توان در یک پرونده به همراه سرقفلی، کسب و پیشه نیز تعیین نمود، چون هر کدام از عناوین سرقفلی و کسب و پیشه دو عنوان و مفهوم حقوقی جداگانه هستند. در سرقفلی ابتدا وجهی به همین عنوان پرداخت می‌شود ولیکن در حق کسب و پیشه چیزی پرداخت نمی‌شود، صرفاً جهت رونق محل تعیین می‌گردد. موضوع یک عنوان فقهی است و در کتب فقهی نسبت به آن بحث شده و علما راجع به آن اظهارنظر نموده و آن را پذیرفته‌اند ولیکن در کسب و پیشه گرچه از آن در کتب فقهی بحث نشده است، ولی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نسبت به آن بحث شده و آن را مطابق با قانون موصوف مصوب 1356 دانسته است. علی‌ای‌حال هم می‌توان سرقفلی و هم کسب و پیشه در یک پرونده تعیین کرد.

تعدی و تفریط موجب زوال حق سرقفلی مستأجر ببوده و صرفاً مسقط حق کسب و پیشه است

صورت‌جلسه نشست قضائی

موضوع: زوال "حق کسب و پیشه و تجارت" در صورت احراز تخلف، تعدی و تفریط مستاجر و عدم تسری آن به " حق سرقفلی"
پرسش: در قرارداد اجاره محل تجاری (که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است) توسط مستأجر مبلغی هم به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده است. حال نسبت به محل مذکور حکم تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط مستأجر صادر می‌شود. آیا سبب دعوا موضوع حکم صادره (تعدی و تفریط) موجب زوال سرقفلی مستأجر هم هست؟
 

نظر هیئت عالی

حق کسب و پیشه و تجارت مورد بحث در مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که بر مبنای تصرف مستأجر و مرور زمان و تحت شرایطی برای مستأجر ایجاد می شود، غیر از سرقفلی است که به هنگام عقد قرارداد اجاره به عنوان «حق واگذاری» به موجر پرداخت می شود. بنابراین، در صورت طرح دعوا و احراز تخلف مستأجر از شرایط اجاره و تعدی و تفریط، این امر صرفاً موجب زوال حق کسب و پیشه و تجارت مقرر در قانون یاد شده می شود و تسری آن به سرقفلی موجبی ندارد. به این ترتیب نظر اکثریت تأیید می شود.

نظر اکثریت

   تعدی و تفریط موجب زوال حق سرقفلی مستأجر نیست.

نظر اقلیت

    در بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 از حق کسب و پیشه یا سرقفلی صحبت نشده و شامل موضوع نبوده است؛ لذا در صورت تعدی یا تفریط مستأجر، حق سرقفلی زائل می‌شود.

شرایط توقیف سرقفلی

توقیف سرقفلی با رعایت حقوق مالک محل مورد اجاره ممکن است

صورت‌جلسه نشست قضائی

موضوع: جواز توقیف سرقفلی
پرسش: آیا سرقفلی قابل توقیف است؟
 

نظر هیئت عالی

    اگرچه در قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 از سرقفلی بحثی به میان نیامده و فقط از حق کسب و پیشه اسم برده شده، در قانون اصلاحی سال 1376 به موضوع سرقفلی اشاره شده است. برای روشن شدن قضیه اضافه می‌کند اصولاً حق کسب و پپشه مربوط به فعالیت و حسن شهرت و مهارت مستأجر است که در طی سالیان متمادی، موجب جلب مشتری بیشتری می‌شود و در واقع واحد تجاری رونق خوبی پیدا می‌کند لیکن سرقفلی وجهی است که مالک، ضمن اجاره واحد تجاری خود از مستأجر دریافت می کند. در خصوص سؤال مطروحه، باید گفته شود اصولاً توقیف سرقفلی به علت این‌که به حقوق مالک و قرارداد اجاره منعقده لطمه می‌زند، جایز نیست ولی حق کسب و پیشه که به وسیله خود مستأجر ایجاد شده در صورتی‌که مستأجر حق انتقال واحد تجاری را نیز داشته باشد، می‌تواند محل کسب را به دیگری واگذار کند. اکنون که مدیون شدن بر حسب معرفی و درخواست و این توقیف بلااشکال بوده و از طریق مزایده برای تأمین طلب داین به فروش می‌رسد؛ لیکن اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و بدون اجازه مالک اقدام به واگذاری واحد تجاری نماید فقط مستحق نصف حق کسب و پیشه می‌باشد، در این‌صورت توقیف چنین حقی، بدون اجازه مالک جای تأمل است. در خاتمه اضافه می‌شود، حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی است و با رعایت حقوق مالک به نحوی که در بالا گفته شد، ممکن است مورد توقیف قرار بگیرد.

نظر اتفاقی

    بله، چون سرقفلی مالی است که مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به مالـک می‌دهـد؛ این پرداخت ممکن است قبل از امضای قرارداد یا حتی پس از آن انجام شود، اهم مطلب آن است که آنچه عرفاً مصطلح است که سرقفلی قابل توقیف است یا خیر در واقع همان کسب، پیشه و یا تجارت مستأجر است که در طول مدت قرارداد برای او حاصل می‌شود، به همین علت سرقفلی قابل توقیف است زیرا چنین حقی دارای ارزش مالی است و چون مستأجر در صورتی‌که با تقاضای توقیف مواجه شود، هرگز به میل خود حاضر به واگذاری حق کسب و پیشه و یا تجارت به ثالث و تأمین طلب بستانکار نخواهد بود باید قانوناً به طلبکار اجازه داد که بتواند این حق را توقیف و سپس از طریق اجرا به مزایده گذارد، در این خصوص توقیف‌کننده می‌تواند بعداً، مزایده سرقفلی را درخواست کند. تنها مشکلی که در این خصوص بروز می‌نماید آن است که اگر سرقفلی از طریق اجرای احکام اداره اجرای ثبت یا اداره وصول و اجرای دارایی و ... به فروش برسد، ممکن است به حقوق مالک تعرض شود زیرا او می‌تواند ضمن موافقت برای واگذاری سرقفلی از مستأجر به ثالث، وجهی را دریافت کند یا به طریق قانونی یا توافقی حقوق مستأجر را بدهد و مورد اجاره را تخلیه کند. راجع به این مطلب باید گفت که اخذ وجهی که عرفاً حق مالک گفته می‌شود دارای مستند قانونی نیست و اگر مالک با انتقال حقوق استیجاری به دیگری موافقت نکند، وفق مقررات روابط موجر با مستأجر مصوب سال 1356 مستأجر می‌تواند با اقامه دعوا و اخذ حکم تجویز انتقال، منافع حقوق استیجاری خود رابه ثالث واگذار کند. از طرف دیگر چنین توقیفی تحت الزام قانونی و خارج از اراده مستأجر و در جهت تأمین حقوق بستانکار صورت می‌گیرد و در این‌صورت هم موجر حق دارد حق کسب و پیشه یا تجارت توقیف شده را که مورد ارزیابی واقع شده در مزایده خریداری نموده و ترتیب قانونی مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 را از این طریق اعمال کند. تنها تفاوت آن است که در این فرض، باید بیشترین قیمت را در مزایده بپردازد.

 

امکان مال مورد مزایده توسط سازمان امور تملیکی به قیمت کارشناسی

صورت‌جلسه نشست قضائی
برگزار شده توسط
استان آذربایجان غربی/ شهر ارومیه
تاریخ برگزاری
۱۳۸۵/۰۵/۱۳
 

موضوع: خرید سرقفلی به قیمت کارشناسی از سوی سازمان فروش املاک تملیکی
 

پرسش: در صورتی‌که محکومٌ‌علیه به پرداخت مبلغ بیست و شش میلیون و پانصد هزار ریال محکوم شود و در ازای آن سرقفلی یک باب مغازه را معرفی کند ولی بعد از انتشار آگهی در سه نوبت به فروش نرسد: اولاً، آیا مطابق قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی صدور دستور بازداشت وی از طریق شعبه مربوطه قانونی است؟ ثانیاً، آیا سازمان فروش املاک تملیکی می‌تواند به قیمت کارشناسی، سرقفلی مغازه مذکور را خریداری کند؟

نظر هیئت عالی

    اولاً، با توجه به معرفی مال از سوی محکومٌ‌علیه جهت استیفای حقوق محکومٌ‌له مستنداً به ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی ، بازداشت محکومٌ‌علیه فاقد جواز قانونی است. ثانیاً، سازمان فروش املاک تملیکی یا هر شخص حقیقی یا حقوقی با رعایت مقررات قانونی می‌تواند در مزایده شرکت کرده و نسبت به خرید مال مورد مزایده اقدام کند. ثالثاً، چون در خصوص مورد سؤال مزایده پایان یافته، فروش مال مورد بازداشت با تنظیم قرارداد بین محکومٌ‌علیه و خریدار امکان‌پذیر است.