مطالبه ارزش سرقفلی در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مالکیت منافع

ارزش حقوق کسبی، (سرقفلی) درصورت مستحق للغیر درآمدن مالکیت منافع، نه بر مبنای وجود عقد اجاره صحیح بلکه بر مبنای مسئولیت مدنی ناشی از تسبیب و لاضرر، قابل مطالبه است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست م.ط. با وکالت ح.ر. به طرفیت ر.ع. با وکالت غ.ر. 2 ـ ش.3 ـ س.4 ـ س. همگی ط. با وکالت ن.م. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خواندگان حسب مورد به پرداخت مبلغ پنجاه میلیون ریال سرقفلی اولیه و نیز کلیه حقوق صنفی و کسبی مکتسبه (سرقفلی) مستمر خواهان در مدت اجاره و تصرف و همچنین ضرر و زیان ناشی از تعمیرات اساسی صورت گرفته و تأسیساتی که در مورد اجاره تعبیه شده مقوم به 000/110/50 ریال با کلیه خسـارات دادرسـی با عنایـت به توضیح وکلای خواهان در دادخواست دایر به اینکه به حکایت سوابق امر یک باب رستوران معروف به چینی واقع در پلاک ثبتی 1949/3526 بخش 3 تهران به موجب سند رسمی اجاره 4-40642 مورخ 20/10/1339 دفترخانه 64 تهران از سوی مرحوم ص.ط. موجر و مالک به خانم ر.ع. به عنوان مستأجر واگذار شده که موجر در سال 1364 طی دادخواستی به خواسته تخلیه ید مشارالیه از عین مستأجره به لحاظ انتقال به غیر اقدام نموده که نهایتاً حکم به نفع موجر صـادر و یـد مستأجـر مـزبور تخلیـه شـده است (دادنامـه 124 – 4/3/65 شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق تهران) سپس موجر (مالک) مورد اجاره را طی سند عادی 12/12/1365 و متعاقباً طی سند رسمی 165693 – 5/12/69 به موکل اجاره داده و حقوق صنفی و کسبی (سرقفلی ) آن را نیز به وی رسماً صلح کرده است رابطه استیجاری قانونی بین موکل و مرحوم ط. همچنان برقرار و حقوق کسبی و صنفی (سرقفلی) در مالکیت موکل ایجاد می شد تا اینکه مستأجر سابق خانم ر.ع. بعد از حدود 15 سال به ایران مراجعت و تقاضای اعمال ماده 2 قانون وظایف و اختیارات ریاست قوه قضائیه را نسبت به رأی شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق نموده که با این امر موافقت گردیده و سپس بر اساس شعبه 36 دیوان عالی کشور و به موجب دادنامه 94/36 – 29/2/82 آن شعبه پرونده مجدداً در شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر مطرح منتهی به صدور دادنامه 8-877 مورخ 12/6/85 آن شعبه مبنـی بر نقـض رأی 124 – 4/3/1365 شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق مبنی بر اعلان استمرار رابطه استیجاری مستأجر سابق خانم ر.ع. با موجر مرحوم ط. و اعاده به مشارالیها به مورد اجاره رستوران چینی شده که به دلالت محتویات پرونده اجرایی در شعبه 43 دادگاه عمومی، ید موکل از مورد اجاره تخلیه شده، در حالی که سند رسمی اجاره همچنان معتبر است با عنایت به مراتب فوق اولاً ـ موکل در بدو امر اجاره مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت سرقفلی به موجر پرداخت نموده است که قابل استرداد است. ثانیاً ـ جدای از اینکه حقوق صنفی و کسبی (سرقفلی) رسماً به موکل واگذار شده اساساً حقوقی مزبور طی سال ها حضور موکل در رستوران به تبع برقرار رابطه استیجاری رسمی در مالکیت موکل بر اثر تلاش وی کسب اعتبار و جلب مشتری برای رستوران ایجاد و مستقر گردیده که این حقوق ثابت و مکتسب موکل با اجرای رأی 32 تجدیدنظر و اعاده ید خانم ر.ع. در عین مستأجره من غیر حق مشارالیها تعلق گرفته است باید مابه التفاوت سرقفلی سال های 65 و 88 به موکل پرداخت شود. ثالثاً ـ در طی مدت اجاره تصرف موکل 65 تا 88 موکل با اختیارات وسیعی که به صراحت اجاره نامه در انجام تعمیرات اساسی مورد اجاره و تعبیه تأسیسات در آن داشته مخارجی را متحمل شده بود اینک در مورد مستقر و تثبیت شده و ورثه مرحوم ط. مستأجر از آن منتفع شده اند تقاضای صدور حکم به شرح ستون خواسته را دارد با توجه به پاسخ وکیل خوانده ردیف اول خلاصه آن اینکه به موجب اجاره نامه رسمی از سال 1338 رستوران چینی که بدواً مسکونی بوده موکل از مرحوم ص.ط. اجاره نموده آن را تبدیل به رستوران چینی کرده است که موجر با ادعای انتقال به غیر دعوای تخلیه مطرح شعبه 17 دادگاه حقوقی یک حکم تخلیه صادر و موجر به م.ط. با دریافت 50 میلیون ریال اجاره داده است که با پیگیری موکل نقض حکم تخلیه مورد اجاره مجدداً به موکل برگشته است نظر به اینکه درخواست تخلیه و متعاقب آن صدور حکم تخلیه علیه موکل از شعبه 17 دادگاه حقوقی یک ناموجه بوده به همین علت مراجع مختلف بر حقانیت موکل صحه گذاشته است، دعوای مطروحه تحت هیچ عنوانی ارتباطی با موکل ندارد و متوجه او نیست تقاضای صدور حکم برد و بطلان دعوای خواهان با لحاظ حق الوکاله را دارد با عنایت به پاسخ وکیل خواندگان دیگر دایر به اینکه در اجرای حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به مستأجر پرداخت و سپس به اجرای حکم مبادرت شده است با اعاده وضعیت و ابطال آنچه که با فسخ حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک پیش آمده نه تنها آثار اجرای حکم منفسخ با اعاده وضعیت به حال اول زایل شده بلکه کلیه عوارض ناشی از الغای حکم اجرا شده نیز منحل و منفسخ و رابطه ایجاد شده به حالت قبل از ایجاد با حکم قطعی دادگاه که تحمل و تبعیت از آن برای موکلین قهری بوده برگشته است بنا به مراتب، خوانده ردیف اول برخلاف آنچه که در لایحه تقدیمی وی انعکاس دارد با اعاده وضعیت و تصرف مورد اجاره مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره که پرداخت آن در اجرای حکم شعبه 17 صورت گرفته است می باشد. ثانیاً ـ مستأجر پس از انقضا و ابطال آثار حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک با اعاده وضعیت مکلف به پرداخت اجاره بهای مورد اجاره به موکلین می باشد که با اعاده وضعیت موکلین مستحق دریافت آن گردیده اند. ثالثاً ـ چنانچه سال های تصرف خواهان در مورد اجاره تجویز می شد تعلق حق کسب و پیشه به وی محقق و افزایش آن نیز قابل توجیه بود ولی با قطع رابطه استیجاری موکلین با خواهان از تاریخ صدور حکم شعبه 17 حقی بر استفاده منافع از مورد اجاره برای خواهان باقی نمی ماند تا تحول و تغییر آن صورت گیرد بنا به مراتب با اعاده وضعیت قبل از حکم شعبه 17 مذکور بازپرداخت عین مبالغ پرداخت شده قابل احراز است مطالبات و استدلال مغایر آن تباین غیرقابل تردید با مصرحات حکم قطعی شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر و حکم شعبه 4 تشخیص دیوان عالی کشور دارد. رابعاً ـ حق مکتسب و اصولاً هر حقی در محدوده قانون قابل تحقق است وقتی مبنای ایجاد چنین حقی به صراحت حکم قضایی لازم الاجرا محل خدشه و تردید قرار می گیرد نه حقی مکتسب محسوب می شود و نه چنین حقی قابل تحقق است نه قابل بقا و تسری بر زمان بعد می باشد بنا به مراتب ادعا در این خصوص غیر قابل توجیه است. خامساً ـ اگر تردیدی در زوال کلیـه آثـار اجـاره سال 65 و 56 و 69 برای مدعی وجود داشته باشد با صراحت این عبارت دادنامه قطعی و لازم الاجرا شماره 818-817 مورخ 13/6/85 شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر (( ... که تداوم اعتبار سند اجاره مقدم شماره 44-40642 – 20/10/39 دفترخانه 164 تهـران بقـای رابطـه استیجـاری فی مابین خانـم ر.ع. و موجـر را مـوجب مـی شـود .. )) زوال آثـار ناشـی از اسنـاد اجـاره 44 – 40642 – 20/10/39 و تداوم آن تا به امروز محرز و ادعاهای مغایر آن مردود و غیر قابل توجیه در مراجع قضایی است. دادگاه با عنایت به مراتب مرقوم با توجه به پاسخ استعلام وارده به شماره 801035 – 13/4/89، مالکیت مورث خواندگان ردیف 2 تا 4 نسبت به پلاک ثبتی 1949/3526 بخش 3 تهران محرز است با توجه به تصویر مصدقی از دادنامه 65/124 – 4/3/65 در پرونده 17/64/183 صادره از شعبه 17 دادگاه حقوقی یک تهران که حکم تخلیه ملک مورد دعوا (عین مستأجر ) صادر شده است با توجه به اینکه پس از آن همان ملک به موجب قرارداد مورخ 14/12/65 به خواهان اجاره داده شده و به موجب 165693 – 5/2/69 دفترخانه 64 تهران صلح شده است مبلغ پنجاه میلیون ریال از خواهان بابت سرقفلی موجر دریافت کرده است با توجه به اینکه حکم تخلیه صادره از شعبه 17 دادگاه حقوقـی یک به موجـب دادنامه 8-877 – 12/6/85 صادره از شعبه 32 تجدیدنظر و پس از ارجاع دیوان عالی کشور نقض شده است و در نهایت از خواهان تخلیه ید شده و تحویل خوانده ردیف یک به عنوان مستأجر کما فی السابق گردیده است و خواندگان ردیف 2 تا 4 به عنوان قائم مقام مالک و موجر نسبت به پرداخت مبلغ دریافتی از خواهان هیچ دلیلی و مدرکی ارائه نکرده اند و از طرفی با توجه به اختیار خواهان جهت تعمیرات اساسی مأذون از طرف موجر که گواهان به شرح منعکس در پرونده آن را تصدیق کرده اند دلیل کافی بر بی اعتباری اظهارات گواهان ابراز نشده است، در مورد اجاره مخارج و هزینه های که خواهان متحمل شده است جهت برآورد میزان آن نظر کارشناس ذیصلاح جلب شده است و کارشناس به شرح وارده 1140 – 2/5/90 نظریه خود را ابراز نموده است وکیل خواهان اعتراض نکرده اند وکیل خوانده ردیف 2 تا 4 لایحه در اعتراض ارائه کرده است لکن تقاضای ارجاع به هیئت کارشناسان را تقاضا ننموده است و اعتراض هم به نحوی نیست که موجب خدشه در نظریه کارشناسی گردد بنابراین دعوای خواهان را در خصوص مطالبه مبلغ اولیه پرداخت سرقفلی و هزینه های تعمیرات اساسی مأذون از طرف موجر (مورث خواندگان 2 تا 4) موجه دانسته به جهت یادشده و همچنین به جهت اینکه منافع مستحق للغیر درآمده و مسبب آن مورث خواندگان ردیف 2 تا 4 بوده است که موجب غرور خواهان در معامله (اجاره) فی مابین گردیده است به جهات یاد شده به استناد ماده 390 از قانون مدنی و قاعده لاضرر و تسبیب و مواد 198 و 519 و 515 و 522 از قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان ردیف 2 تا 4 را به پرداخت مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت اصل سرقفلی دریافتی در سال عقد اجاره و با محاسبه آن بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی و مبلغ پنجاه و دو میلیون ریال بابت تعمیرات اساسی انجام شده توسط خواهان در عین مستأجره با اذن مورث خواندگان یاد شده و مبلغ چهار میلیون ریال بابت هزینه کارشناسی و مبلغ دو میلیون ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله طبق تعرفه و خواهان مکلف به پرداخت هزینه دادرسی مابه التفاوت نیز می باشد. دعوای خواهان مازاد بر مبلغ محکوم به به جهت اینکه استحقاق حقوق کسبی و صنفی فرع بر تحقق عقد اجاره در موردش با تمام شرایط قانونی و شرعی می باشد که در مانحن فیه توجهاً به دادنامه های فوق الذکر این امر مفقود بوده بنابراین در این قسمت از دعوا خواسته خواهان را موجـه ندانستـه به استنـاد مـاده 197 از قـانـون اخیـرالذکر حـکم به بی حقی صادر می گردد. در خصوص دعوای خواهان به طرفیت خوانده ردیف اول نظر به اینکه با پذیرش استدلال وکیل خوانده ردیف اول دعوا را متوجه خوانده ردیف اول ندانسته به استناد بند 4 ماده 84 و 89 از همان قانون قرار رد دعوا صادر می گردد. در خصوص مطالبه حق الوکاله از خواهان نظر به اینکه دلیلی بر طـرح دعوا علیـه خوانـده ردیـف اول به صورت عمد توسط خواهان ابراز نشده است این امر برای دادگاه توجهاً به مراتب مرقوم و محتویات پرونده محرز نیست در این قسمت از تقاضای وکیـل خوانـده ردیـف اول محکوم به رد است. رأی صادره حضوری ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ کثیرلو

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ط. با وکالت آقایان ح.ر. و ع.الف. به طرفیت ش. و... همگی با نام خانوادگی ط. و ر.ع. نسبت به بخشی از دادنامه شماره 00795 مورخ 9/7/90 شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن رد دعوی تجدیدنظرخواه مبنی بر مطالبه حقوق صنفی و کسبی سرقفلی می باشد. دادگاه با توجه به محتویات پرونده و با این توضیح که متعاقب صدور دادنامه قطعی شماره 183 از سوی شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق تهران متضمن محکومیت خانم ر.ع. به تخلیه ملک (رستوران معروف چینی) در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه و اجرای مفاد حکم، مالک ملک مورد نظر را به تجدیدنظرخواه به صورت اجاره واگذار نموده که با بازگشت خانم ر.ع. به ایران از طریق اعمال ماده 18 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب درخواست اعاده دادرسی نسبت به دادنامه 183 را کرده که این درخواست مورد موافقت ریاست محترم قوه قضائیه واقع شده است و با طرح موضوع در همین دادگاه و رسیدگی نهایتاً دادنامه اخیرالذکر شعبه 17دادگاه حقوقی یک سابق نقض و عملیات اجرایی تخلیه ملک اعاده شده است، متعاقب آن تجدیدنظرخواه در جهت مطالبه حق و حقوق از دست رفته خود طرح دعوی نموده که به موجب دادنامه تجدیدنظرخواسته راجع به بخشی از خواسته که ناظر به مطالبه حق و حقوق کسبی می باشد حکم به رد دعوی وی صادر شده است که از این رأی در فرجه قانونی تجدیدنظرخواهی شده است، دادگاه با توجه به اینکه مورث تجدیدنظرخواندگان ردیف اول تا سوم با دریافت حق سرقفلی ملک مورد نظر را طی عقده اجاره به تجدیدنظرخواه واگذار کرده اند و تجدیدنظرخواه از سال 65 لغایت شهریور 88 (زمان اعاده عملیات اجرایی تخلیه) ملک را در تصرف داشته و از این باب که با اعاده عملیات اجرایی و انتزاع ید وی خسارات قابل مطالبه به وی وارد شده است و دادگاه در جهت تعیین خسارت وارده موضوع را به کارشناس ارجاع که کارشناس انتخابی برابر نظریه شماره 204 مورخ 20/2/91 ارزش واقعی شش دانگ سرقفلی ملک را در زمان انتزاع ید (1/6/88) سی و نه میلیارد اعلام داشته است که نظریه فوق به طرفین ابلاغ شده که از سوی اصحاب دعوی مورد اعتراض واقع شده لیکن دلیل موجهی که دلالت بر عدم تطابق نظریه با اوضاع و احوال مسلم قضیه داشته باشد ارائه نشده است لذا دادگاه با مبنا قرار دادن نظریه فوق که در قالب تعیین سرقفلی به شرح عادله روز تعیین شده است نه از باب حقوق مکتسبه ناشی از عقد اجاره بلکه برابر قواعد منتهی لاضرر و لاضرار از باب مزاحمت و جبران خسارت وارده و ماده یک قانون مسئولیت مدنی و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته و با کسر مبلغ 000/000/50 ریـال که مـورد حـکـم دادگـاه بـدوی از قـرار گـرفتـه اسـت رأی به محکومیت نامبردگان ردیف اول تا سوم به پرداخت مبلغ مـورد اشـاره در نظـریه کارشنـاس 000/000/38950 ریال به نسبت سهم الارث از شرکت مرقوم ص.ط. در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می شود و اما در مورد تجدیدنظرخواهی به طرفیت نامبرده ردیف چهارم که طی دادنامه تجدیدنظرخواسته به جهت عدم توجه دعوی بدوی قرار رد صادر شده است. اعتراض مؤثر و موجهی نسبت به این قسمت از دادنامه وارد نیست و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده لذا با رد تجدیدنظرخواسته وفق ماده 353 قانون مرقوم قرار تجدیدنظرخواسته تأیید و استوار می شود. این رأی قطعی است.

طرح دعوی انتقال رسمی حق سرقفلی بدون وجود قرارداد اجاره

 سرقفلی حقی است که ضمن قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می شود و بدون وجود قرارداد اجاره و به تنهایی قابل تصور و مطابق با مقررات نیست بنابراین طرح دعوی تنظیم سند رسمی حق سرقفلی بدون احراز رابطه قراردادی اجاره بین طرفین موجه نبوده و قابلیت پذیرش را ندارد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص واخواهی آقای ف.م. به طرفیت آقای ح.ج. نسبت به دادنامه شماره 1122 مورخه 22/8/90 که به موجب دادنامه مذکور واخواه محکوم به الزام به تنظیم سند انتقال صلح سرقفلی یک باب مغازه واقع در پلاک ثبتی 6135 فرعی از 46 قطعه 302 از پلاک 39 فرعی گردیده است نظر به اینکه خواهان اصلی خواسته خود را تنظیم سند سرقفلی تعیین و دعوی خود را مستند به قولنامه مورخه 23/2/81 قرار داده است و نظر به اینکه سرقفلی حقی است که ضمن قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می شود و بدون وجود قرارداد اجاره و به تنهایی قابل تصور و مطابق با مقررات نمی باشد بنابراین دعوی خواهان مطابق قانون مطرح نگردیده است و طرح دعوی انتقال حق سرقفلی بدون احراز رابطه قراردادی اجاره بین طرفین و طرح دعوی مربوطه موجه نبوده و قابلیت پذیرش را ندارد و نظر به اینکه محاکم مکلف به پذیرش دعاوی مستند که مطابق قانون مطرح شده باشد لذا مستنداً به مواد 306و2 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه واخواسته و پذیرش واخواهی واخواه قرار عدم استماع دعوی خواهان بدوی صادر و اعلام می گردد رأی صادره حضوری ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر ـ رضانژاد

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای ح.ج. به طرفیت آقای ف.م. نسبت به دادنامه شماره 277 مورخ 11/3/92 صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر که براساس آن ضمن پذیرش واخواهی تجدیدنظر خوانده و نقض دادنامه شماره 1122-22/8/90 مبنی بر الزام به تنظیم سند انتقال صلح سرقفلی یک باب مغازه واقع در پلاک ثبتی 6135 فرعی از 46 قطعه 302 از پلاک 39 فرعی، قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظرخواه صادر گردیده است وارد و موجه نمی باشد زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته وفق مقررات و براساس محتویات پرونده صادرشده و از ناحیه تجدیدنظرخواه علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ابراز و اقامه نشده است بر این اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص به استناد صدر ماده 353 همان قانون با ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می شود رأی صادره قطعی است.

مطالبه ارزش سرقفلی در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مالکیت منافع

ارزش حقوق کسبی، (سرقفلی) درصورت مستحق للغیر درآمدن مالکیت منافع، نه بر مبنای وجود عقد اجاره صحیح بلکه بر مبنای مسئولیت مدنی ناشی از تسبیب و لاضرر، قابل مطالبه است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست م.ط. با وکالت ح.ر. به طرفیت ر.ع. با وکالت غ.ر. 2 ـ ش.3 ـ س.4 ـ س. همگی ط. با وکالت ن.م. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خواندگان حسب مورد به پرداخت مبلغ پنجاه میلیون ریال سرقفلی اولیه و نیز کلیه حقوق صنفی و کسبی مکتسبه (سرقفلی) مستمر خواهان در مدت اجاره و تصرف و همچنین ضرر و زیان ناشی از تعمیرات اساسی صورت گرفته و تأسیساتی که در مورد اجاره تعبیه شده مقوم به 000/110/50 ریال با کلیه خسـارات دادرسـی با عنایـت به توضیح وکلای خواهان در دادخواست دایر به اینکه به حکایت سوابق امر یک باب رستوران معروف به چینی واقع در پلاک ثبتی 1949/3526 بخش 3 تهران به موجب سند رسمی اجاره 4-40642 مورخ 20/10/1339 دفترخانه 64 تهران از سوی مرحوم ص.ط. موجر و مالک به خانم ر.ع. به عنوان مستأجر واگذار شده که موجر در سال 1364 طی دادخواستی به خواسته تخلیه ید مشارالیه از عین مستأجره به لحاظ انتقال به غیر اقدام نموده که نهایتاً حکم به نفع موجر صـادر و یـد مستأجـر مـزبور تخلیـه شـده است (دادنامـه 124 – 4/3/65 شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق تهران) سپس موجر (مالک) مورد اجاره را طی سند عادی 12/12/1365 و متعاقباً طی سند رسمی 165693 – 5/12/69 به موکل اجاره داده و حقوق صنفی و کسبی (سرقفلی ) آن را نیز به وی رسماً صلح کرده است رابطه استیجاری قانونی بین موکل و مرحوم ط. همچنان برقرار و حقوق کسبی و صنفی (سرقفلی) در مالکیت موکل ایجاد می شد تا اینکه مستأجر سابق خانم ر.ع. بعد از حدود 15 سال به ایران مراجعت و تقاضای اعمال ماده 2 قانون وظایف و اختیارات ریاست قوه قضائیه را نسبت به رأی شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق نموده که با این امر موافقت گردیده و سپس بر اساس شعبه 36 دیوان عالی کشور و به موجب دادنامه 94/36 – 29/2/82 آن شعبه پرونده مجدداً در شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر مطرح منتهی به صدور دادنامه 8-877 مورخ 12/6/85 آن شعبه مبنـی بر نقـض رأی 124 – 4/3/1365 شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق مبنی بر اعلان استمرار رابطه استیجاری مستأجر سابق خانم ر.ع. با موجر مرحوم ط. و اعاده به مشارالیها به مورد اجاره رستوران چینی شده که به دلالت محتویات پرونده اجرایی در شعبه 43 دادگاه عمومی، ید موکل از مورد اجاره تخلیه شده، در حالی که سند رسمی اجاره همچنان معتبر است با عنایت به مراتب فوق اولاً ـ موکل در بدو امر اجاره مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت سرقفلی به موجر پرداخت نموده است که قابل استرداد است. ثانیاً ـ جدای از اینکه حقوق صنفی و کسبی (سرقفلی) رسماً به موکل واگذار شده اساساً حقوقی مزبور طی سال ها حضور موکل در رستوران به تبع برقرار رابطه استیجاری رسمی در مالکیت موکل بر اثر تلاش وی کسب اعتبار و جلب مشتری برای رستوران ایجاد و مستقر گردیده که این حقوق ثابت و مکتسب موکل با اجرای رأی 32 تجدیدنظر و اعاده ید خانم ر.ع. در عین مستأجره من غیر حق مشارالیها تعلق گرفته است باید مابه التفاوت سرقفلی سال های 65 و 88 به موکل پرداخت شود. ثالثاً ـ در طی مدت اجاره تصرف موکل 65 تا 88 موکل با اختیارات وسیعی که به صراحت اجاره نامه در انجام تعمیرات اساسی مورد اجاره و تعبیه تأسیسات در آن داشته مخارجی را متحمل شده بود اینک در مورد مستقر و تثبیت شده و ورثه مرحوم ط. مستأجر از آن منتفع شده اند تقاضای صدور حکم به شرح ستون خواسته را دارد با توجه به پاسخ وکیل خوانده ردیف اول خلاصه آن اینکه به موجب اجاره نامه رسمی از سال 1338 رستوران چینی که بدواً مسکونی بوده موکل از مرحوم ص.ط. اجاره نموده آن را تبدیل به رستوران چینی کرده است که موجر با ادعای انتقال به غیر دعوای تخلیه مطرح شعبه 17 دادگاه حقوقی یک حکم تخلیه صادر و موجر به م.ط. با دریافت 50 میلیون ریال اجاره داده است که با پیگیری موکل نقض حکم تخلیه مورد اجاره مجدداً به موکل برگشته است نظر به اینکه درخواست تخلیه و متعاقب آن صدور حکم تخلیه علیه موکل از شعبه 17 دادگاه حقوقی یک ناموجه بوده به همین علت مراجع مختلف بر حقانیت موکل صحه گذاشته است، دعوای مطروحه تحت هیچ عنوانی ارتباطی با موکل ندارد و متوجه او نیست تقاضای صدور حکم برد و بطلان دعوای خواهان با لحاظ حق الوکاله را دارد با عنایت به پاسخ وکیل خواندگان دیگر دایر به اینکه در اجرای حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به مستأجر پرداخت و سپس به اجرای حکم مبادرت شده است با اعاده وضعیت و ابطال آنچه که با فسخ حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک پیش آمده نه تنها آثار اجرای حکم منفسخ با اعاده وضعیت به حال اول زایل شده بلکه کلیه عوارض ناشی از الغای حکم اجرا شده نیز منحل و منفسخ و رابطه ایجاد شده به حالت قبل از ایجاد با حکم قطعی دادگاه که تحمل و تبعیت از آن برای موکلین قهری بوده برگشته است بنا به مراتب، خوانده ردیف اول برخلاف آنچه که در لایحه تقدیمی وی انعکاس دارد با اعاده وضعیت و تصرف مورد اجاره مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره که پرداخت آن در اجرای حکم شعبه 17 صورت گرفته است می باشد. ثانیاً ـ مستأجر پس از انقضا و ابطال آثار حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک با اعاده وضعیت مکلف به پرداخت اجاره بهای مورد اجاره به موکلین می باشد که با اعاده وضعیت موکلین مستحق دریافت آن گردیده اند. ثالثاً ـ چنانچه سال های تصرف خواهان در مورد اجاره تجویز می شد تعلق حق کسب و پیشه به وی محقق و افزایش آن نیز قابل توجیه بود ولی با قطع رابطه استیجاری موکلین با خواهان از تاریخ صدور حکم شعبه 17 حقی بر استفاده منافع از مورد اجاره برای خواهان باقی نمی ماند تا تحول و تغییر آن صورت گیرد بنا به مراتب با اعاده وضعیت قبل از حکم شعبه 17 مذکور بازپرداخت عین مبالغ پرداخت شده قابل احراز است مطالبات و استدلال مغایر آن تباین غیرقابل تردید با مصرحات حکم قطعی شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر و حکم شعبه 4 تشخیص دیوان عالی کشور دارد. رابعاً ـ حق مکتسب و اصولاً هر حقی در محدوده قانون قابل تحقق است وقتی مبنای ایجاد چنین حقی به صراحت حکم قضایی لازم الاجرا محل خدشه و تردید قرار می گیرد نه حقی مکتسب محسوب می شود و نه چنین حقی قابل تحقق است نه قابل بقا و تسری بر زمان بعد می باشد بنا به مراتب ادعا در این خصوص غیر قابل توجیه است. خامساً ـ اگر تردیدی در زوال کلیـه آثـار اجـاره سال 65 و 56 و 69 برای مدعی وجود داشته باشد با صراحت این عبارت دادنامه قطعی و لازم الاجرا شماره 818-817 مورخ 13/6/85 شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر (( ... که تداوم اعتبار سند اجاره مقدم شماره 44-40642 – 20/10/39 دفترخانه 164 تهـران بقـای رابطـه استیجـاری فی مابین خانـم ر.ع. و موجـر را مـوجب مـی شـود .. )) زوال آثـار ناشـی از اسنـاد اجـاره 44 – 40642 – 20/10/39 و تداوم آن تا به امروز محرز و ادعاهای مغایر آن مردود و غیر قابل توجیه در مراجع قضایی است. دادگاه با عنایت به مراتب مرقوم با توجه به پاسخ استعلام وارده به شماره 801035 – 13/4/89، مالکیت مورث خواندگان ردیف 2 تا 4 نسبت به پلاک ثبتی 1949/3526 بخش 3 تهران محرز است با توجه به تصویر مصدقی از دادنامه 65/124 – 4/3/65 در پرونده 17/64/183 صادره از شعبه 17 دادگاه حقوقی یک تهران که حکم تخلیه ملک مورد دعوا (عین مستأجر ) صادر شده است با توجه به اینکه پس از آن همان ملک به موجب قرارداد مورخ 14/12/65 به خواهان اجاره داده شده و به موجب 165693 – 5/2/69 دفترخانه 64 تهران صلح شده است مبلغ پنجاه میلیون ریال از خواهان بابت سرقفلی موجر دریافت کرده است با توجه به اینکه حکم تخلیه صادره از شعبه 17 دادگاه حقوقـی یک به موجـب دادنامه 8-877 – 12/6/85 صادره از شعبه 32 تجدیدنظر و پس از ارجاع دیوان عالی کشور نقض شده است و در نهایت از خواهان تخلیه ید شده و تحویل خوانده ردیف یک به عنوان مستأجر کما فی السابق گردیده است و خواندگان ردیف 2 تا 4 به عنوان قائم مقام مالک و موجر نسبت به پرداخت مبلغ دریافتی از خواهان هیچ دلیلی و مدرکی ارائه نکرده اند و از طرفی با توجه به اختیار خواهان جهت تعمیرات اساسی مأذون از طرف موجر که گواهان به شرح منعکس در پرونده آن را تصدیق کرده اند دلیل کافی بر بی اعتباری اظهارات گواهان ابراز نشده است، در مورد اجاره مخارج و هزینه های که خواهان متحمل شده است جهت برآورد میزان آن نظر کارشناس ذیصلاح جلب شده است و کارشناس به شرح وارده 1140 – 2/5/90 نظریه خود را ابراز نموده است وکیل خواهان اعتراض نکرده اند وکیل خوانده ردیف 2 تا 4 لایحه در اعتراض ارائه کرده است لکن تقاضای ارجاع به هیئت کارشناسان را تقاضا ننموده است و اعتراض هم به نحوی نیست که موجب خدشه در نظریه کارشناسی گردد بنابراین دعوای خواهان را در خصوص مطالبه مبلغ اولیه پرداخت سرقفلی و هزینه های تعمیرات اساسی مأذون از طرف موجر (مورث خواندگان 2 تا 4) موجه دانسته به جهت یادشده و همچنین به جهت اینکه منافع مستحق للغیر درآمده و مسبب آن مورث خواندگان ردیف 2 تا 4 بوده است که موجب غرور خواهان در معامله (اجاره) فی مابین گردیده است به جهات یاد شده به استناد ماده 390 از قانون مدنی و قاعده لاضرر و تسبیب و مواد 198 و 519 و 515 و 522 از قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان ردیف 2 تا 4 را به پرداخت مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت اصل سرقفلی دریافتی در سال عقد اجاره و با محاسبه آن بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی و مبلغ پنجاه و دو میلیون ریال بابت تعمیرات اساسی انجام شده توسط خواهان در عین مستأجره با اذن مورث خواندگان یاد شده و مبلغ چهار میلیون ریال بابت هزینه کارشناسی و مبلغ دو میلیون ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله طبق تعرفه و خواهان مکلف به پرداخت هزینه دادرسی مابه التفاوت نیز می باشد. دعوای خواهان مازاد بر مبلغ محکوم به به جهت اینکه استحقاق حقوق کسبی و صنفی فرع بر تحقق عقد اجاره در موردش با تمام شرایط قانونی و شرعی می باشد که در مانحن فیه توجهاً به دادنامه های فوق الذکر این امر مفقود بوده بنابراین در این قسمت از دعوا خواسته خواهان را موجـه ندانستـه به استنـاد مـاده 197 از قـانـون اخیـرالذکر حـکم به بی حقی صادر می گردد. در خصوص دعوای خواهان به طرفیت خوانده ردیف اول نظر به اینکه با پذیرش استدلال وکیل خوانده ردیف اول دعوا را متوجه خوانده ردیف اول ندانسته به استناد بند 4 ماده 84 و 89 از همان قانون قرار رد دعوا صادر می گردد. در خصوص مطالبه حق الوکاله از خواهان نظر به اینکه دلیلی بر طـرح دعوا علیـه خوانـده ردیـف اول به صورت عمد توسط خواهان ابراز نشده است این امر برای دادگاه توجهاً به مراتب مرقوم و محتویات پرونده محرز نیست در این قسمت از تقاضای وکیـل خوانـده ردیـف اول محکوم به رد است. رأی صادره حضوری ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ کثیرلو

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ط. با وکالت آقایان ح.ر. و ع.الف. به طرفیت ش. و... همگی با نام خانوادگی ط. و ر.ع. نسبت به بخشی از دادنامه شماره 00795 مورخ 9/7/90 شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن رد دعوی تجدیدنظرخواه مبنی بر مطالبه حقوق صنفی و کسبی سرقفلی می باشد. دادگاه با توجه به محتویات پرونده و با این توضیح که متعاقب صدور دادنامه قطعی شماره 183 از سوی شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق تهران متضمن محکومیت خانم ر.ع. به تخلیه ملک (رستوران معروف چینی) در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه و اجرای مفاد حکم، مالک ملک مورد نظر را به تجدیدنظرخواه به صورت اجاره واگذار نموده که با بازگشت خانم ر.ع. به ایران از طریق اعمال ماده 18 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب درخواست اعاده دادرسی نسبت به دادنامه 183 را کرده که این درخواست مورد موافقت ریاست محترم قوه قضائیه واقع شده است و با طرح موضوع در همین دادگاه و رسیدگی نهایتاً دادنامه اخیرالذکر شعبه 17دادگاه حقوقی یک سابق نقض و عملیات اجرایی تخلیه ملک اعاده شده است، متعاقب آن تجدیدنظرخواه در جهت مطالبه حق و حقوق از دست رفته خود طرح دعوی نموده که به موجب دادنامه تجدیدنظرخواسته راجع به بخشی از خواسته که ناظر به مطالبه حق و حقوق کسبی می باشد حکم به رد دعوی وی صادر شده است که از این رأی در فرجه قانونی تجدیدنظرخواهی شده است، دادگاه با توجه به اینکه مورث تجدیدنظرخواندگان ردیف اول تا سوم با دریافت حق سرقفلی ملک مورد نظر را طی عقده اجاره به تجدیدنظرخواه واگذار کرده اند و تجدیدنظرخواه از سال 65 لغایت شهریور 88 (زمان اعاده عملیات اجرایی تخلیه) ملک را در تصرف داشته و از این باب که با اعاده عملیات اجرایی و انتزاع ید وی خسارات قابل مطالبه به وی وارد شده است و دادگاه در جهت تعیین خسارت وارده موضوع را به کارشناس ارجاع که کارشناس انتخابی برابر نظریه شماره 204 مورخ 20/2/91 ارزش واقعی شش دانگ سرقفلی ملک را در زمان انتزاع ید (1/6/88) سی و نه میلیارد اعلام داشته است که نظریه فوق به طرفین ابلاغ شده که از سوی اصحاب دعوی مورد اعتراض واقع شده لیکن دلیل موجهی که دلالت بر عدم تطابق نظریه با اوضاع و احوال مسلم قضیه داشته باشد ارائه نشده است لذا دادگاه با مبنا قرار دادن نظریه فوق که در قالب تعیین سرقفلی به شرح عادله روز تعیین شده است نه از باب حقوق مکتسبه ناشی از عقد اجاره بلکه برابر قواعد منتهی لاضرر و لاضرار از باب مزاحمت و جبران خسارت وارده و ماده یک قانون مسئولیت مدنی و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته و با کسر مبلغ 000/000/50 ریـال که مـورد حـکـم دادگـاه بـدوی از قـرار گـرفتـه اسـت رأی به محکومیت نامبردگان ردیف اول تا سوم به پرداخت مبلغ مـورد اشـاره در نظـریه کارشنـاس 000/000/38950 ریال به نسبت سهم الارث از شرکت مرقوم ص.ط. در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می شود و اما در مورد تجدیدنظرخواهی به طرفیت نامبرده ردیف چهارم که طی دادنامه تجدیدنظرخواسته به جهت عدم توجه دعوی بدوی قرار رد صادر شده است. اعتراض مؤثر و موجهی نسبت به این قسمت از دادنامه وارد نیست و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده لذا با رد تجدیدنظرخواسته وفق ماده 353 قانون مرقوم قرار تجدیدنظرخواسته تأیید و استوار می شود. این رأی قطعی است.

واگذاری تعیین سرقفلی به واحد اجرای احکام

ر دعاوی که دادگاه حکم تخلیه عین مستأجره را منوط به پرداخت سرقفلی نموده است، تعیین مبلغ دقیق سرقفلی امر ماهیتی و ترافعی بوده و باید در دادنامه منعکس شود بنابراین واگذاری آن به قسمت اجرای احکام صحیح نیست.

رأی دادگاه بدوی

در مورد دادخواست تقدیمی خواهان ها آقایان م.خ. و ف.الف. با وکالت آقای م.ح. به طرفیت خواندگان آقایان ف.ب. و م.ش. به خواسته تخلیه و تحویل عین مستأجره پلاک ثبتی 52/1286 موضوع اجاره نامه رسمی شماره 46765 مورخ 66/9/23 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره . . . اسلامشهر با احتساب حق سرقفلی به انضمام خسارات دادرسی دادگاه با عنایت به اینکه ملک مذکور مع الواسطه از ناحیه مالکین خواهان ها به خوانده ردیف اول اجاره داده شده است و سرقفلی آن نیز به وی منتقل گردیده است وکیل خواهان ها نیز به این مطلب اذعان داشته و آمادگی موکلین را جهت پرداخت ارزش حق سرقفلی در صورت تخلیه به مستأجر اعلام کرده است و اینکه خوانده ردیف اول نیز دعوی ایشان را پذیرفته است لذا خواسته خواهان ها را مورد اجابت دانسته و به استناد مواد 10 و 494 قانون مدنی و مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب حکم بر محکومیت خوانده ردیف اول به تخلیه ملک فوق التوصیف در قبال دریافت ارزش ریالی حق سرقفلی آن طبق نظر کارشناس که به لحاظ نوسان احتمالی آن در زمان اجرا محاسبه می گردد و نیز پرداخت هزینه دادرسی مربوط به علاوه حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام می نماید و راجع به خوانده ردیف دوم به لحاظ عدم توجه دعوی خواهان به کیفیت مطروحه به وی مستنداً به ماده 84 قانون اخیرالذکر قرار رد دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر تهران است.
رییس شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر ـ حسن زاده

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ف.ب. به طرفیت 1- خانم ف.الف. 2-آقای م.خ. با وکالت آقای م..ح. نسبت به دادنامه شماره 1326 مورخ 8/10/1392 شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر که به موجب دادنامه موصوف در مورد دعوی تجدیدنظر خواندگان به خواسته تخلیه و تحویل عین مستأجره پلاک ثبتی 1286/52 موضوع اجاره نامه رسمی شماره 46765 مورخ 3/9/66 دفتر اسناد رسمی شماره . . . اسلامشهر با احتساب حق سرقفلی با این استدلال که تجدیدنظرخواه خواسته خواهان ها را (تخلیه در قبال اخذ حق سرقفلی) را مورد اجابت دانسته دعوی را ثابت تشخیص و به استناد مواد 10 و 494 قانون مدنی حکم به محکومیت نامبرده به تخلیه مورد اجاره در قبال اخذ حق سرقفلی طبق نظر کارشناس در زمان اجرا صادر گردیده است. دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین، نظر به اینکه خواسته خواهان ها تخلیه به لحاظ انقضاء مدت اجاره و انتقال مورد اجاره به غیر بدون اخذ رضایت نامبردگان است نظر به اینکه رابطه استیجاری طرفین تابع قانون روابط موجر و مستأجر است و انقضاء مدت اجاره از موارد تخلیه عین مستأجره نمی باشد نظر به اینکه چنانچه دادگاه دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر وارد تشخیص بدهد باید طبق نظر کارشناس ارزش سرقفلی را تعیین و مبلغ آن را به صورت صریح در حکم قید نماید و محول کردن این امر که از وظایف روشن دادگاه است به اجرای احکام، صحیح نمی باشد ازاین رو دادگاه به دعوی، به گونه ای که موردنظر قانون گذار بوده رسیدگی نکرده بنابراین تجدیدنظرخواهی وارد تشخیص داده می شود و به تجویز ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامه تجدیدنظر خواسته نقض می گردد و پرونده به دادگاه محترم نخستین اعاده می شود تا برابر مقررات قانونی به آن رسیدگی شود. این رأی قطعی است.

دعوی خلع ید از سرقفلی و مورد اجاره

 دعوای خلع ید مختص اعیان غیر منقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوی خلع ید از مورد اجاره نیز با بررسی تحقق شرایط غصب صورت می گیرد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای الف.ف. و خانم م.ت. به وکالت از خانم م.ع. به طرفیت آقایان ح. والف. هر دو ع. به خواسته صدور حکم به خلع ید خواندگان از سرقفلی یک باب مغازه تجاری با زیر زمین آن جزء پلاک ثبتی 1605 بخش 8 تهران و خسارات دادرسی با توجه به اوراق پرونده وکلاء خواهان اظهار نمودند مورث طرفین مرحوم الف.ع. در تاریخ 24/2/79 فوت نموده و سرقفلی فوق موضوع سند اجاره نامه رسمی به شماره 49206-27/4/37 دفترخانه شماره 63 اسناد رسمی تهران ماترک مرحوم و تماماً در تصرف عدوانی خواندگان است و تقاضای صدور حکم نمودند آقای م.ن. و خانم م.س. وکلاء خوانده اول معرفی و فعالیت خواندگان در مغازه را از زمان حیات مورث آنان دانسته و تصرف فعلی را با اذن ورثه اعلام [فلذا] تصرف عدوانی را منتفی دانستند و نیز دعوی خلع ید را مختص اموال غیر منقول دانستند. دادگاه پس از بررسی با توجه به ماده 18 در باب تعریف اموال غیر منقول و ماده 308 از قانون مدنی و نظر به سند رسمی اجاره و تعلق منافع مغازه به مورث طرفین و تصدیق تصرف مغازه توسط خواندگان از ناحیه وکلاء خوانده اول دعوی را ثابت دانسته و حکم به خلع ید خواندگان از منافع و مغازه موضوع سند اجاره مذکور صادر و اعلام می نماید رأی صادره نسبت به خوانده دوم غیابی و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و سپس ظرف بیست روز دیگر قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است و نسبت به خوانده اول حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 28 دادگاه عمومی حقوقی تهران - شجاع

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای ح.ع. با وکالت آقای م.ن. و خانم م.س. به طرفیت خانم م.ع. (خواهر معترض) از دادنامه شماره 883 مورخ 12/9/90 شعبه 28 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به خلع ید معترض و الف.ع. از سرقفلی یک باب مغازه تجاری با زیر زمین آن جزء پلاک ثبتی 1605 بخش 8 تهران به نشانی... صادر شده از جهت ادعای مخالفت رأی با قانون به نظر دادگاه وارد است زیرا حسب مندرجات پرونده حداقل از زمان فوت مرحوم الف.م. (24/2/1379) تا زمان طرح دادخواست مغازه در اختیار معترض بوده و حتی نسبت به زمان تصرف وی از سوی خانم م.ع. مطالبه اجرت المثل شده است (به حکایت کپی دادنامه ی 1491 ـ 28/10/90 شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر در برگ ص 33 پرونده) و دلیلی بر غصب مغازه ارائه نشده و مطالبه سهم الارث از سرقفلی مغازه منافاتی با تصرفات آن ندارد وانگهی خلع ید مختص اعیان غیر منقول است در حالی که حق سرقفلی فاقد خصیصه مذکور است لهذا نظر به مراتب مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترضٌ عنه نقض و حکم به رد دعوی نخستین صادر می گردد. این رأی قطعی است.

حق کسب و پیشه محل کار کارشناس

محل کار کارشناس، تجاری محسوب نمی¬شود و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 قرار نبوده و حق کسب و پیشه به آن تعلق نمیگیرد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان (م. الف.) به طرفیت (م. ص.) به خواسته تأدیه حق کسب و پیشه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مقوّم به (000/000/52) ریال با عنایت به اینکه ملک متنازعٌ¬فیه، مطروحه در ¬پرونده ¬استنادی ¬به ¬کلاسه 85/16/904 (82/16/103) دادگاه عمومی تهران، در واقع محلِ¬کارِ کارشناس رسمی دادگستری بوده که طی دادنامه شماره 113 مورخ 4/4/82 صادره از شعبه 16 به این علت که مشمول قانون سال 56 (روابط موجر و مستأجر) نشده و آن را مشمول قانون موجر و مستأجر سال 62 تشخیص داده و طبق ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه صادر و در دادگاه  تجدید¬نظر به این علت که آن را تجاری تشخیص داده و دارای حق کسب و پیشه دانسته¬اند نقض و حکم بطلان دعوی بدوی صادر شده، که پس از طرح در شعبه هفتم تشخیص دیوان عالی کشور به این علت که ملک متنازعٌ¬فیه مشمول قانون سال 56 صدر¬الذکر نبوده نقض و حکم دادگاه بدوی عیناً تأیید شده است، که با وصف مذکور و اینکه موضوع از مصادیق قانون موجر و مستأجر سال 56 تشخیص داده نشده، دادگاه دعوی را غیر وارد تشخیص و مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی و با وحدت ملاک از رأی وحدت رویّه 576 مورخ 14/7/71 حکم بطلان دعوی مطروحه صادر و اعلام می¬شود. حکم صادر شده حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می¬باشد.
رئیس شعبه 9 دادگاه عمومی حقوقی تهران - مومنی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدید نظرخواهی آقای (م. الف.)  به طرفیت آقای (م. ص.) به شرح دادخواست تجدیدنظر نسبت به دادنامه شماره 0401 مورخ 8/5/90صادره از شعبه9 دادگاه عمومی حقوقی تهران  که متضمن صدور حکم به بطلان دعوی تجدیدنظرخواه مبنی بر مطالبه حق کسب و پیشه محل کار کارشناس می¬باشد، با توجه به اینکه برابر رأی قطعی شماره 1370-8/12/83 شعبه 9 تشخیص دیوان¬عالی کشور محل کار کارشناس محل تجارتی محسوب نمی¬شود تا مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 در جهت مستحق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت باشد و عنایت به اینکه علی فرض صحّت استدلال و مبانی دعوی مطروحه از سوی تجدیدنظرخواه مادام که رأی قطعی مرجع محترم دیوان عالی کشور مشعر بر شمول ماده 494 قانون مدنی بر رابطه وی با تجدید نظرخوانده از اعتبار قانونی ساقط نشود، مطالبه حق کسب و پیشه منتفی است. لهذا با عنایت به جمیع محتویات پرونده دادنامه بدوی مطابق با موازین قانونی و با رعایت اصول دادرسی صادر گردیده و اعتراض موجّه و ایراد مؤثری که موجبات نقض و بی¬اعتباری آن را فراهم آورد، در این مرحله از دادرسی به عمل نیامده و موضوع تجدیدنظرخواهی با هیچ¬یک ازجهات مندرج درماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه¬های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد، لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی به استناد مقررات ماده 358 قانون آیین دادرسی مارالذکر، دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید و استوار می¬نماید. رأی صادره قطعی است.

ادعای سرقفلی در صورت عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت

 تقاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چارچوب قانون موجر و مستاجر 1356 وجود نداشته و لذا تفکیک بین آن دو در اجاره مشمول آن قانون متصور نیست. لذا مطالبه وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آنچه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه) از توجیه قانونی برخوردار نیست.

خلاصه جریان پرونده

به حکایت اوراق پرونده آقای ب.ح. و م.ح. با وکالت آقایان م.ن. و م.ر. وکلای دادگستری دادخواستی به طرفیت آقای م.س. و همچنین آقایان و خانم ع.، س. و غیره به خواسته مطالبه سرقفلی یک باب گاراژ دارای پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی واقع در بخش 6 تهران به قیمت روز علی الحساب مقوم به مبلغ 000/100/50 ریال؛ با این خلاصه که وکلای خواهان ها در دادخواست تقدیمی توضیح داده اند که کلیه حق و حقوق و سرقفلی یک باب تعمیرگاه جزء پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش 6 تهران (تعمیرگاه مجاز ایران خودرو) توسط مستأجر و از طریق صلح حقوق به خواهان ها واگذار شده است؛ که پس از مدت ها از واگذاری موجرین، پلاک مرقوم به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر، موفق به اخذ حکم تخلیه مورد اجاره شده اند و حکم پس از قطعیت به مرحله اجرا درآمده؛ اما در پرونده مربوط به تخلیه دادگاه صادرکننده رأی، حق سرقفلی را از حق کسب و بیشه و تجارت تفکیک و با استناد به ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، صرفاً پرداخت نصف حق کسب و پیشه را مورد لحوق حکم قرار داده اند و به این جهت هنگام تخلیه، فقط مبلغ مذکور به موکلین تأدیه شده و با توجه به اینکه تعمیرگاه از سال 1374 در تصرف استیجاری آقایان ب.ح. و م.ذ بوده (طی قرار داد اجاره 13222ـ18/2/47) و موجر اصلی، یعنی مورث خواندگان، طی سند عادی تقدیمی به اتحادیه صنف اتوشویی و تعمیرگاه، اقرار به واگذاری سرقفلی به آقایان نامبرده نیز نموده و آقای م.ذ.، طی قول نامه مورخ 10/9/35، سهم سه دانگ خود را از سرقفلی به آقای ب.ح. واگذار کرده و موجر مرحوم ح.س. نیز طی سند رسمی اجاره 37789 ـ 27/10/55، مورد اجاره را به آقای ب.ح. واگذار کرده. بنابراین آقای ب.ح. مالک تمام سرقفلی بوده که تصرف سرقفلی مذکور نیز حسب صلح نامه رسمی 260733 ـ 22/8/84، به موکلین واگذار شده است. لذا بنابه مراتب فوق و نظر به اینکه شعبه 151 دادگاه حقوقی، حق کسب و پیشه و تجارت و امور لحوق حکم قرار داده، لذا با درخواست ارجاع امر به کارشناس برای تعیین ارزش سرقفلی روز محل تعمیرگاه، تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت آن را تقاضا نموده اند. دادگاه طی دادنامه شماره 600432ـ25/6/91، با این استدلال که صرف نظر از اینکه دلیلی بر پرداخت سرقفلی به موجر وجود ندارد، با توجه به اینکه حق کسب و پیشه پس از اظهارنظر هیأت 5 نفره کارشناسان رسمی به مستأجرین پرداخت گردیده و پرداخت وجه دیگری به آن ها از لحاظ قانونی متصور نیست، دعوی را غیرثابت دانسته، حکم به رد دعوی صادر نموده است که این رأی در فرجه قانونی مورد فرجام خواهی قرار گرفته و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام خواهی نسبت به دادنامه فرجام خواسته، بلاوجه بوده و از موقعیت قانونی برخوردار نیست. زیرا همان گونه که دادگاه در رأی خود استدلال نموده، حق کسب و پیشه و تجارت به موجر، با نظریه هیأت کارشناسی در هنگام صدور حکم تخلیه در اجرای تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر تعیین و به مستأجرین متخلف پرداخت گردیده است. نظر به اینکه حق کسب پیشه و تجارت که مقنن در ماه 19 و تبصره ماده مرقوم بیان نموده، با توجه به سال تصویب قانون، به صورت اعم بوده و شامل هر دو جنبه یعنی حق کسب، پیشه و سرقفلی می شده است و کارشناسان نیز در هنگام تعیین آن، با لحاظ اینکه مستأجر در هنگام قرارداد اجاره وجهی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نموده یا خیر، مبادرت به اظهارنظر می نماید، لذا مطالبه مجدد وجهی به عنوان سرقفلی، سوای از آنچه در هنگام صدور حکم تخلیه بر اساس نظریه کارشناسان تعیین شده از توجیه قانونی برخوردار نبوده و لذا نظر به اینکه از سوی وکلای فرجام خواهان نیز اعتراض مؤثری که موجب خدشه به رأی صادره و بی اعتباری آن شود، به عمل نیامده و با توجه به اینکه رأی صادره از لحاظ اصول و مبانی و رعایت قواعد دادرسی فاقد خدشه و ایراد مؤثر قانونی تشخیص می گردد، با استناد به ماده 396 قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامه معنونه ابرام و پرونده به دادگاه صادرکننده رأی اعاده می شود.

مطالبه سرقفلی بدون موجب فسخ یا تخلیه

مطالبه سرقفلی توسط مستأجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه محمل قانونی ندارد

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دادخواست خواهان به طرفیت خوانده به خواسته صدور حکم به پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه به علاوه هزینۀ دادرسی نظر به اینکه روابط استیجاری طرفین تابع قانون سال 1356 بوده و مورد اجاره نیز در تصرف خواهان بوده و در حال بهره¬برداری از آن می¬باشد لذا طرح دعوی در شرایط حاضر انطباقی با قانون حاکم بر روابط استیجاری طرفین نداشته و مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می¬گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر استان تهران می¬باشد.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظر خواهی آقای (م. ف.) با وکالت آقای (ر. الف.) به طرفیّت خانم (س. م. پ.) 2ـ (ن. الف.) ، (ح. الف.)  به شرح دادخواست تجدیدنظر نسبت به دادنامه شماره 1240 ـ 20/11/90 شعبه 19 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور قرار رد دعوی نسبت به خواسته مطالبه سرقفلی و حقوق مکتسبه کسب و پیشه می¬باشد وارد و موجّه نیست، زیرا طرح خواسته مستلزم وجود شرایط قانونی است و با توجه به عدم درخواست و اعلام فسخ عقد اجاره اولیه از سوی مستأجر مطالبه هرگونه وجه اعمّ از حق سرقفلی و یا خسارت ناشی از اجاره موصوف فاقد محمل قانونی است و با عنایت به جمیع محتویات پرونده دادنامه بدوی مطابق با موازین قانونی و با رعایت اصول دادرسی صادر گردیده و اعتراض موجّه و ایراد مؤثری که موجبات نقض و بی¬اعتباری آن را فراهم آورد در این مرحله از دادرسی به عمل نیامده و موضوع تجدیدنظرخواهی با هیچ¬یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد. لذا ضمن رد تجدیدنظر خواهی به استناد مقررات ماده 358 همان قانون دادنامه تجدیدنظر خواسته را نتیجتاً تأیید و استوار می¬نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران -  مستشار دادگاه

مطالبه سرقفلی از سوی مستأجر پس از صدور حکم تخلیه به‌دلیل تغییر شغل

در اجاره های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دادخواست خواهان ها آقایان م. و ع.د. فرزندان ر. با وکالت آقای ع.ج. به طرفیت آقایان س.ط. و ج.ی. خوانده ردیف دوم با وکالت آقای هـ .الف. به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ سرقفلی (حق سرقفلی) به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس و نیز محکومیت ایشان به پرداخت خسارات دادرسی، هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل با این توضیح که خواهان ها که مستأجرین مع الواسطه ملک پلاک ثبتی 3646/2426 بوده اند پس ازآنکه مرتکب تخلف قانونی و انتقال مورد اجاره به غیر شده اند به موجب درخواست مالک (خوانده ردیف دوم) محکوم به تخلیه می گردند و بدیهی است که بابت حق کسب و پیشه مبلغی دریافت نداشته اند حالیه خواهان ها ادعا دارند با توجه به اینکه درخصوص ملک مذکور حق سرقفلی پرداخته اند حق خود را مطالبه نموده اند، نظر به اینکه هرچند میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تفاوت ماهوی وجود دارد (و به طور خلاصه حق کسب و پیشه ناشی از تلاش مستأجر در کسب وکار و نتیجتاً وقوع یک نحوه رونق تجاری در محل عین مستأجره است حال آنکه حق سرقفلی آن چیزی است که مستأجر در قبال پرداخت وجه بخشی از حقوق مالکانه موجر را به اختیار می گیرد) لکن درخصوص اینکه رویه قضائی به صورت شفاف برای مستأجرین دو حق کسب و پیشه جدا و سرقفلی جدا محاسبه کند وجود ندارد لکن معمولاً نظر کارشناسان که در صورت وجود حق سرقفلی مبلغ فوق العاده بالاتری را در نظر می گیرند مورد تأیید می باشد بر این اساس دادگاه با این بیان که اولاً حق کسب و پیشه ناشی از مقدار توفیق کاسب در محل می باشد و سرقفلی حق است که با پرداخت وجه کسب شده و حکم قاطعی بر اینکه تخلف مستأجر وفق ماده 14 قانون روابط و مستأجر سال 1356 حق سرقفلی را ضایع می نماید وجود ندارد و ثانیاً با توجه به بخش دیگری از دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم که اظهار نموده موکلش (که حالیه به عنوان مالک ملک را در اختیار دارد) هنگام اجاره ملک وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده درحالی که بر اساس محتویات پرونده اجرائی به شماره 86/1236ج اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت تهران در قبال مبلغی که متعاقباً کارشناس میزان آن را چهارصد میلیون ریال تعیین می نماید به مستأجر وقت (خوانده ردیف اول) اجازه انتقال مورد اجاره به غیر را می دهد که بر اساس محتویات پرونده مذکور مبلغ مذکور از سوی خوانده ردیف اول پرداخت گردیده لذا دریافت این وجه مفهوم دیگری به جز سرقفلی نمی تواند داشته باشد و ثالثاً خوانده ردیف اول نیز به موجب سند شماره 31215 دفترخانه شماره ... مورخ 21/5/87 حقوق متعلقه ازجمله حق سرقفلی را در حق خواهان ها صلح می نماید بر این اساس اگر قائل باشیم خواهان ها مستحق بازپس گرفتن حق پرداخت شده نیستند درحالی که مالک علاوه بر دریافت مال الاجاره مقرره و نیز بازپس گیری ملک خویش به لحاظ تخلف مستأجر مبلغ چهارصد میلیون ریال نیز در سال 82 به موجب گزارش اصلاحی شعبه 183 دریافت داشته باشد منطبق بر انصاف نمی باشد بر این اساس دادگاه به استناد به مواد 198و519 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز مواد 10و1257 قانون مدنی و با توجه به نظریه کارشناس که علی رغم اعتراض وکیل خوانده ردیف دوم به لحاظ اینکه اعتراض معموله ناشی از اعتقاد به عدم استحقاق خواهان ها می باشد که مؤثر در مقام نیست خواسته خواهان ها را وارد دانسته و خوانده ردیف دوم آقای ج.ی. را به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق خواهان ها و نیز هر دو خوانده را مشترکاً به پرداخت مبلغ یک میلیون و بیست وپنج هزار ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل خواهان ها بر اساس تعرفه در حق خواهان ها محکوم می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ پورمند

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی ج.ی. با وکالت هـ .الف. به طرفیت م. و ع.د. نسبت به دادنامه شماره 865 مورخه 17/11/90 صادره از شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق تجدیدنظر خواندگان به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است دادگاه با توجه به اینکه قبلاً شعبه 188 محاکم عمومی حقوقی تهران طی دادنامه 247 مورخ 13/5/89 حکم بر محکومیت تجدیدنظر خواندگان به تخلیه یک باب مغازه موردنظر به علت تغییر شغل صادر نموده و مراتب در شعبه دهم محاکم تجدیدنظر استان تهران به تأیید قطعی رسیده است و با لحاظ اینکه قانون گذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستأجر منظور نکرده است و با لحاظ نظریه شماره 4459/7 مورخ 6/5/84 اداره حقوقی قوه قضاییه دادنامه معترضٌ عنه مخدوش تشخیص و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه موصوف حکم بر بی حقی خواهان های بدوی صادر و اعلام می نماید این رأی قطعی است.

تعهدات فروشنده در قرارداد واگذاری حق سرقفلی

تهیه مقدمات تنظیم سند رسمی سرقفلی، پرداخت حق بیمه، مفاصاحساب شهرداری و دارایی از تکالیف فروشنده در قرارداد واگذاری حق سرقفلی است و عدم تصریح به موارد مذکور در عقد موجبی برای اسقاط تعهدات مزبور نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقایان ح. و س.ق. با وکالت بعدی آقای م.م. به طرفیت الف.ف. به خواسته الزام به ایفای تعهد موضوع قرارداد مورخ 12/2/91 از جمله (پرداخت) مبالغ عوارض شهرداری، دارایی، بیمه، تحویل برق سه فاز، خط تلفن و گاز مقوم به 51 میلیون ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی از باب تسبیب که وکیل خواهان در جلسه اول دادرسی خواسته خود را منجز به الزام به ایفای تعهد مبنی بر أخذ مفاصاً حساب های عوارض شهرداری، دارایی و بیمه نسبت به مورد معامله یک باب مغازه و باسکول جلوی آن نموده است با این توضیح که وکیل خواهان در ایضاح خواسته خود اظهار داشته که به موجب مبایعه نامه مستند دعوی مورخ 12/2/91 خوانده کلیه حق و حقوق اعم از سرقفلی و حق کسب و پیشه مغازه حدود معامله را به موکل وی واگذار نموده و طبق بند 2-6 قرارداد خوانده متعهد به أخذ مفاصاً حساب های مذکور می باشد و از انجام تعهد خود استنکاف می نماید نظر به شرح دعوی خواهان مفاد قرارداد استنادی که حکایت از رابطه حقوقی بین طرفین و تعهد خوانده دارد و نظر به اینکه دفاع موجهی از جانب خوانده بر بی اعتباری مستند دعوی انجام تعهدات و یا رد دعوی خواهان واصل نشده است و لایحه دفاعیه خوانده نیز با توجه به اینکه بعد از ختم جلسه رسیدگی واصل شده است نیز قابل بررسی نمی باشد لذا دعوی خواهان را ثابت تشخیص مستنداً به مواد 10 و 219 و 220 و 221 و 1257 قانون مدنی و مواد 194 و 198 و 519 قانون آیین دادرسـی مدنـی و با توجـه به اصول صحت و لزوم قراردادها حکم بر الزام خوانده به انجام تعهدات قراردادی مبنی بر أخذ مفاصا حساب از شهرداری، دارایی و بیمه در خصوص موضوع مورد معامله و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر ـ رضانژاد

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9209972885500543 مورخه 17/5/1392 صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی اسلامشهر که برالزام تجدیدنظرخواه س.ف. به انجام تعهدات قراردادی مبنی بر أخذ مفاصاً حساب از شهرداری و دارایی و بیمه درباره مورد معامله اشعار دارد موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی باشد زیرا که اولاً ـ تهیه مقدمات تنظیم سند رسمی سرقفلی و پرداخت حق بیمه و مفاصاً حساب شهرداری و دارایی از تکالیف فروشنده بوده که مشارالیه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهدش ارائه ننموده است، ثانیاً ـ عدم تصریح موارد مذکور بر فرض صحت ادعای تجدیدنظرخواه موجبی برای اسقاط تعهدات مزبور و تهیه مقدمات و تشریفات انتقال نمی باشد به جهت اینکه تا زمانی که عین مستأجره در اختیار وی بوده مکلف به پرداخت حقوق موضوع خواسته بوده است فلذا دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایرادی بوده و دادگاه ضمن رد درخــواست تجدیدنظـرخــواهـی مستنـداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تأیید می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

انتقال مورد اجاره به غیر

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376همانند قانون مدنی اصل بر جواز انتقال منافع مورد اجاره توسط مستأجر به غیر است مگر اینکه موجر حق انتقال به غیر را از مستأجر سلب نموده باشد .

 

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای م.ر. به طرفیت آقایم.غ. با وکالت خانم ز.م. و آقای ر.ک. به خواسته اعلام تأیید و تنفیذ فسخ انتقال سرقفلی یک باب مغازه، پرداخت مبلغ 000/500/10 ریال بابت وجه الضمان و پرداخت کلیه خسارت های قانونی و دادرسی مستنداً به فتوکپی مصدق چک های برگشتی و فتوکپی مبایعه نامه تنظیمی با این توضیح که خواهان محترم اعلام نموده طی قرارداد 14/8/91 سرقفلی یک باب مغازه را به خوانده منتقل نمودم و قرار بر این بوده که در تاریخ 30/03/93 ثمن معامله را طی دو فقره چک پرداخت والا قرارداد فسخ گردد و خوانده اقدام به پرداخت وجه چک ها ننموده. لذا تقاضای فسخ معامله و اجابت خواسته را نموده است و خوانده و وکیل محترم ایشان در جلسه دادگاه اعلام نموده اند خواهان مجوز انتقال سرقفلی مغازه را نداشته چون از مالک اصلی اجازه نداشته است که دفاع مذکور مورد قبول خواهان بوده و اعلام نموده من از اینکه ید قبلی من فروش مال غیر نموده مطلع نبودم و ملک متعلق به آقای ن. ق. می باشد لذا دادگاه با عنایت به اینکه خواهان دلیلی مبنی بر انتقال قانونی منافع ملک به وی به ناقل قانونی ارائه نداده و اقرار به انتقال سرقفلی بدون مجوز قانونی و ناشی از عدم اطلاع خود از فروش ملک غیر از ناحیه ید قبلی خود نموده بدین نحو قرارداد اعلام شده چون از ناحیه مالک یا وکیل و شخص ذی سمت انشاء نگردیده و معامله به ملک غیر و فضولی محسوب می گردد که فعلاً تنفیذ نگردیده لذا با توجه به اینکه یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد یعنی … مالک در قرارداد موجود نمی باشد. لذا قرارداد مذکور فعلاً فاقد نفوذ قانونی بوده و لذا دعوای فسخ آن نیز قابلیت استماع را ندارد و مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد. قرار صادره حضوری ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی ورامین- داداش زاده

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای م.ر. با وکالت آقای ب. بطرفیت آقای م.غ. نسبت به دادنامه شماره 347 -31/4/93 صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ورامین از حیث صدور قرار رد دعوی مشارالیه مبنی بر تائید و تنفیذ فسخ انتقال سرقفلی یک باب مغازه موضوع قرارداد 14/8/91 مآلاٌ وارد و موجه است. زیرا توجهاٌ به لایحه اعتراضیه و تصویر اولین قرارداد واگذاری (15/3/85) ظاهراٌ قرارداد اجاره فی مابین مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 می باشد که در این قانون همانند قانون مدنی اصل بر جواز انتقال مورد اجاره است مگر اینکه موجر حق انتقال به غیر را از مستأجر سلب نموده باشد و در قرارداد اولیه چنین حقی از مستأجر سلب نگردیده درنتیجه انتقال به غیر مواجه با ممنوعیتی نبوده از طرفی تجدیدنظرخواه به استناد شرط ضمن عقد و برگشت شدن چک های موضوع قرارداد مدعی فسخ قرارداد گردیده که لازم است دادگاه بدوی ماهیتاً به موضوع رسیدگی نماید بنا به مراتب قرار تجدیدنظر خواسته مستنداً به ماده 353 قانون یئین دادرسی مدنی نقض و جهت ادامه رسیدگی به دادگاه بدوی عودت می گردد و اما در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.غ. با وکالت 1-آقای ر.ک.2- خانم ز.م. به طرفیت آقای م.ر. نسبت به دادنامه موصوف نظر به اینکه تجدیدنظرخواهی در شأن محکوم علیه است و دادنامه تجدیدنظرخواسته حکایتی از محکومیت مشارالیه ندارد بنا به مراتب این دادگاه مستنداً به ماده 26 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب قرار رد دادخواست تجدیدنظرخواهی ایشان را صادر و اعلام می نماید این رأی قطعی است.
 مستشاران شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
 نامدار -  توکلی

 

طرح دعوی انتقال رسمی حق سرقفلی بدون وجود قرارداد اجاره

سرقفلی حقی است که ضمن قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می شود و بدون وجود قرارداد اجاره و به تنهایی قابل تصور و مطابق با مقررات نیست بنابراین طرح دعوی تنظیم سند رسمی حق سرقفلی بدون احراز رابطه قراردادی اجاره بین طرفین موجه نبوده و قابلیت پذیرش را ندارد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص واخواهی آقای ف.م. به طرفیت آقای ح.ج. نسبت به دادنامه شماره 1122 مورخه 22/8/90 که به موجب دادنامه مذکور واخواه محکوم به الزام به تنظیم سند انتقال صلح سرقفلی یک باب مغازه واقع در پلاک ثبتی 6135 فرعی از 46 قطعه 302 از پلاک 39 فرعی گردیده است نظر به اینکه خواهان اصلی خواسته خود را تنظیم سند سرقفلی تعیین و دعوی خود را مستند به قولنامه مورخه 23/2/81 قرار داده است و نظر به اینکه سرقفلی حقی است که ضمن قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می شود و بدون وجود قرارداد اجاره و به تنهایی قابل تصور و مطابق با مقررات نمی باشد بنابراین دعوی خواهان مطابق قانون مطرح نگردیده است و طرح دعوی انتقال حق سرقفلی بدون احراز رابطه قراردادی اجاره بین طرفین و طرح دعوی مربوطه موجه نبوده و قابلیت پذیرش را ندارد و نظر به اینکه محاکم مکلف به پذیرش دعاوی مستند که مطابق قانون مطرح شده باشد لذا مستنداً به مواد 306و2 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه واخواسته و پذیرش واخواهی واخواه قرار عدم استماع دعوی خواهان بدوی صادر و اعلام می گردد رأی صادره حضوری ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر ـ رضانژاد

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای ح.ج. به طرفیت آقای ف.م. نسبت به دادنامه شماره 277 مورخ 11/3/92 صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر که براساس آن ضمن پذیرش واخواهی تجدیدنظر خوانده و نقض دادنامه شماره 1122-22/8/90 مبنی بر الزام به تنظیم سند انتقال صلح سرقفلی یک باب مغازه واقع در پلاک ثبتی 6135 فرعی از 46 قطعه 302 از پلاک 39 فرعی، قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظرخواه صادر گردیده است وارد و موجه نمی باشد زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته وفق مقررات و براساس محتویات پرونده صادرشده و از ناحیه تجدیدنظرخواه علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ابراز و اقامه نشده است بر این اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص به استناد صدر ماده 353 همان قانون با ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می شود رأی صادره قطعی است.
مستشاران شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
توحیدی ـ شیخ علیا لواسانی

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

اگر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356، مستأجر در زمان اجاره، سرقفلی پرداخت نموده باشد حتی درصورتی که در زمان تخلیه عین مستأجره، مستحق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد می تواند سرقفلی را مطالبه نماید.

خلاصه جریان پرونده

در پرونده پیوست آقای ع.الف. فرزند م. به وکالت از آقای ع.س. فرزند ع. دادخواستی به طرفیت آقای ق. و سایر خواندگان به خواسته 1- صدور حکم به اثبات مالکیت موکل نسبت به سرقفلی مغازه مندرج در متن دادخواست از نظر ابطال تمبر مقوم به 000/100/50 ریال 2- محکومیت خواندگان به پرداخت ارزش سرقفلی مغازه به نرخ روز طبق نظریه کارشناس با جبران کلیه خسارات و چون تعیین ارزش سرقفلی به نرخ روز مستلزم جلب نظر کارشناس می باشد پس از ارزش سرقفلی به نرخ روز طبق نظر کارشناس با جبران خسارات هزینه دادرسی پرداخت و تمبر وکالت بر اساس آن ابطال خواهد شد، به دادگستری بابل تقدیم که پس از ثبت در دفتر کل جهت رسیدگی به شعبه هشتم حقوقی ارجاع شده است شعبه مرجوع الیه پس از جری تشریفات 1- صدور دستور 10/5/91 مبنی بر ارسال نسخه ثانی برای خواندگان و تعیین وقت جلسه دادرسی (صفحه 8 پرونده) 2- خواندگان مجهول المکان بوده از طریق آگهی در جراید وقت رسیدگی ابلاغ گردیده است (صفحه 32 پرونده) 3- جلسه دادرسی 28/1/92 با حضور وکیل خواهان تشکیل گردیده و اظهارات وی در محضر دادگاه ثبت و صورت جلسه شده است (صفحه 34 پرونده)، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و مطابق دادنامه شماره 800071 مورخ 29/1/92 چنین رأی داده است »در خصوص دعوی آقای ع.س. با وکالت آقای الف. به طرفیت آقای 1- م.ق. 2- آقای الف.ر. با وکالت آقای ر. 3- ع.ع. و همچنین خانم م.ط. با وکالت آقای م.ر. به خواسته اثبات مالکیت نسبت به سرقفلی مغازه و محکومیت خواندگان به پرداخت ارزش سرقفلی مغازه به نرخ روز طبق نظریه کارشناس، نظر به اینکه قانون حاکم بر روابط استیجاری فی مابین قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده که در این قانون مقنن در مقام بیان صرفاً به حق کسب و پیشه و تجارت اشاره و مستأجرین را از امتیازات آن برخوردار دانسته و در خصوص سرقفلی هیچ اشاره ای ننموده است و با عنایت به بند 7 ماده 14 همین قانون خواهان به تخلیه عین مستأجره بدون حق کسب و پیشه محکومیت یافته، حتی در فرض صحت ادعایش در خصوص صحت اصالت مستند ابرازی مطابق قانون حاکم چنین مستأجری مستحق سرقفلی بنا به استدلال گفته شده نبوده فلذا دادگاه دعوی خواهان را غیر وارد دانسته و مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان را صادرواعلام می نماید.« دادنامه در تاریخ 7/2/92 به فرجام خواه ابلاغ گردیده در تاریخ 16/3/92 دادخواست فرجامی تقدیم که پس از آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و ابلاغ به فرجام خواندگان پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال نموده است عمده دلایل فرجام خواهی عبارت اند از »1- مورد ادعا حق سرقفلی است که موکل آن را از مالک وقت خریداری نموده و طبق ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه در قضیه مطروحه قانونی وجود نداشته باشد با استناد به منابع معتبر اسلامی و فتاوی معتبر حکم قضیه باید صادر گردد. 2- طبق ماده 31 قانون مدنی هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون و ماده 35 قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر آنکه خلاف آن ثابت گردد 3- زایل شدن حق کسب و پیشه دلیل محروم شدن از سرقفلی خریداری شده نمی گردد« پرونده پس از وصول در دفتر کل ثبت و جهت رسیدگی به شعبه 18 ارجاع شده است.
 

رأی شعبه دیوان عالی کشور

نظر به اینکه خواهان در زمان اجاره نمودن مغازه سرقفلی پرداخت نموده فرجام خواهی موجه است، زیرا مراجع عظام در این مورد، فتوای روشن و غیرقابل تردید داده اند. از باب نمونه فتوای حضرت امام (ره) نقل می شود »جلد دوم استفتائات از حضرت امام خمینی صفحه 165 سؤال 207 در پاسخ فرمودند: مالک حق مطالبه تخلیه دارد، ولی با فرض اینکه سرقفلی دکان را به مستأجر واگذار کرده مستأجر حق دارد مطالبه سرقفلی نماید« بنا به مراتب به استناد بند ج ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی رأی فرجام خواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی به شعبه هم عرض دادگاه صادرکننده رأی منقوض ارجاع می گردد.

اعتبار نظریه کارشناس در تعیین حق کسب و پیشه

اعتبار نظریه کارشناسی به مدت شش ماه، مربوط به تعیین قیمت در معاملات است بنابراین اعتبار نظریه کارشناس برای تعیین حق کسب، پیشه و تجارت مقید به شش ماه نیست.

 

رأی دادگاه بدوی

در خصوص واخواهی خانم م.ر. با وکالت آقای ع.الف. و آقای م.ع. به‬طرفیت آقایان 1- ح.ز. 2- م. 3- ش. 4- ث. 5- ع. شهرت همگی ز. با وکالت آقای غ.ق. 6- ف.ر. 7- ش. با این توضیح که وکلاء واخواه اعلام داشته اند که موکله وی احدی از وراث مرحوم ش.ر. است وی به‬موجب سند صلح سرقفلی شماره 68499 مورخ 2/12/60 و اجاره‬نامه مورخ 8/11/1364 دفترخانه 268 تهران مالک 3 دانگ سرقفلی یک‬باب مغازه دو دهنه واقع در خیابان شریعتی بوده است که پس از فوت وی بالوارثه به وراث وی از جمله موکله انتقال یافته است برابر دادنامه واخواسته واخواندگان دادخواست تخلیه و تحویل عین مستأجره را به منظور احداث ساختمان جدید از آن دادگاه نموده‬اندکه حکم غیابی دائر بر تخلیه ید در قبال پرداخت حق کسب و پیشه صادر گردیده است و واخواندگان تاکنون ریالی از بابت حق‬السهم موکل (نسبت به سرقفلی روز) به شخص موکل پرداخته و نه در صندوق دادگستری تودیع نموده است و در عین حال بدون اذن و اطلاع موکل مبادرت به تصرف نموده است با توجه به متغیر بودن ارزش سرقفلی در زمان‬های مختلف اعتبار نظریه کارشناس حداکثر 6 ماه است در حالی که در مانحن‬فیه شش سال از نظریه مذکور می گذرد و حال تقاضای نقض دادنامه معترض‬عنه و جلب نظر کارشناس رسمی به منظور تعیین حق‬السهم موکل را دارد دادگاه با مداقه و بررسی پرونده واخواسته و اظهارات و دفاعیات واخواه، نظر به اینکه اولاً وفق اظهارات طرفین ملک استیجاری موضوع دادنامه تخلیه و تصرف گردیده است فلذا اعتراض به آن دیگر موضوعیت نداشته و فاقد اثر قانونی است ثانیاً همانطور که در دادنامه متصرف‬عنه قید گردیده اجرای مقررات مواد 15 و 16 در اجرای حکم تخلیه ضرورت داشته و چنانچه موجر ظرف مهلت مقرر قانونی مبادرت به پرداخت حق سرقفلی و کسب و پیشه واخواه ننماید معترض می تواند نسبت به مطالبه اجرت‬المثل ایام تصرف اقدام نماید فلذا از این جهت نیز هیچ خللی به حقوقات مستأجر وارد نمی گردد و از طرفی این اعتراض نیز موجبات فسخ و از هم گسیختگی دادنامه واخواسته را فراهم نمی آورد زیرا که دادنامه معترض‬عنه وفق مقررات قانونی اصدار یافته بناءًعلی‬هذا مستنداً به مواد 305 و 306 قانون آئین دادرسی دادگاه‬های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به رد واخواهی واخواه و تأیید دادنامه واخواسته صادر و اعلام می نماید رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
 رئیس شعبه 41 دادگاه عمومی حقوقی تهران - انصاری

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم م.ر. به طرفیت تجدیدنظرخواندگان آقایان س.ز. با وکالت آقای غ.ق. والف.م. و م.ز. و خانم ها ث.، ش. و ع.ز. و ف.ر. و ش. نسبت به دادنامه شماره 766 مورخه 28/12/92 شعبه 41 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‬موجب آن دعوی واخواهی تجدیدنظرخواه نسبت به دادنامه شماره 446 مورخه 27/5/86 همان دادگاه که متضمن محکومیت تجدیدنظرخواه و دیگر خواندگان دعوی نخستین به عنوان وراث مرحوم ش.ر. به تخلیه عین مستأجره در قبال دریافت مبلغ یک میلیارد و هفتصد و شصت میلیون تومان به عنوان حق کسب و پیشه بوده رد و دادنامه اخیرالذکر تأیید گردیده دادگاه هر چند مقررات ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مهلت سه ماه را برای تکلیف موجر به ایداع حق کسب و پیشه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی اعلام داشته لیکن طرح دعوی واخواهی و پذیرش آن خود دلالت بر این موضوع داشته که دادنامه شماره 446 مورخه 27/5/86 قطعیت نیافته بوده تا تکلیفی نسبت به تجدیدنظرخواه متوجه تجدیدنظرخواندگان باشد و نظر به این که آنچه مورد ادعای و ایراد وکیل تجدیدنظرخواه در مرحله دعوی نخستین بوده عدم ایداع حق کسب و پیشه در مهلت مقرر قانونی و گذشت بیش از شش ماه از اخذ نظریه کارشناسی و ادعای فقدان اعتبار آن بوده و نه اعتراض به نظریه کارشناسی و این در وصفی می باشد که اولاً آنچه در تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص مقید بودن نظریه کارشناسی در تعیین قیمت روز به مدت شش ماه مقرر شده مربوط به انجام معاملات می باشد و جلب نظر کارشناس برای تعیین حق کسب و پیشه برای معامله محسوب نمی گردد ثانیاً تکلیف تجدیدنظرخواندگان به ایداع حق کسب و پیشه در مهلت مقرر در ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و شمول ضمانت اجراء قید شده در ذیل مقررات مذکور پس از انقضای مذکور فرع بر قطعیت حکم صادره می باشد و نمی توان هم قائل به عدم قطعیت رأی و محق در درخواست واخواهی بوده و هم قائل به تکلیف تجدیدنظرخواندگان به عنوان موجر موضوع ماده 28 از قانون مذکور گردید لهذا نظر به مراتب فوق و این که از ناحیه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجه و مستدلی که نقض دادنامه معترض‬عنه را ایجاب نماید به عمل نیامده و تجدیدنظرخواهی واصله انطباقی با هیچ‬یک از جهات قید شده در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی را نداشته مستنداً به ماده 358 همان قانون ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را بر اساس مبانی مذکور تأیید و استوار می نماید رأی صادره قطعی می باشد.
 رئیس شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
کوهکن – شریعت