اجازه انتقال از طرف مالک

در برخی موارد مستاجر محل را به دیگری واگذار و حق کسب پیشه تجارت خود را از وی دریافت و عین مستاجره را ترک می کند . در این حالت ، انتقال به غیر بدون مجوز - موضوع تبصره1 ماده 19 قانون 1356 - تحقق یافته است لکن اگر موجر متعاقبا با اخذ وجه از مستاجر لاحق و دادن رسید به اسم او یا تنظیم سند اجاره ( اعم از رسمی یا عادی ) با وی منتقل الیه را مستاجر خود بشناسد ، مشکلی باقی نمی ماند و رابطه استیجاری بین موجر و منتقل الیه برقرار شود . سوالی که مطرح می شود این است که هر گاه موجر پس از اطلاع از انتقال بلامجوز از دریافت اجاره بها امتناع کند و مستاجر جدید ، اجاره را با ذکر نام خود به عنوان مستاجر در صندوق ثبت توزیع کند و موجر هم وجوه تودیعی را از صندوق دریافت دارد ، این عمل کاشف به رضایت او به انتقال می تواند تلقی شود ؟ دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود . بنابراین صرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نه تنها نسبت به میزان اجاره بها نیسا بلکه نسبت به ید استیجاری و تعهدات و شرایط دیگر و مسئله انتقال به غیر و نوع اشتغال نیز نخواهد بود .

توقیف سرقفلی مغازه بدون اذن موجر

موضع بحث :

الف: ایا توقیف املاک مشاعی در اجرای احکام صادره از نظر قانونی صحیح می باشد یا خیر؟ نحوه سرقفلی آن چگونه می باشد ؟

ب: آیا سرقفلی مغازه بدون اذن موجر مشاعی یا غیر مشاع امکان دارد یا خیر ؟

نظر:

در مورد قسمت اول سوال باتوجه به صراحت مواد 101،106،138،140 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1365 در رابطه با توقیف املاک که پاسخ روشن است؛اما در مورد بحث سرقفلی بعضی از قضات عقیده دارند که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف است؛چراکه شاید هنوز موجبات آن حاصل نشده باشد ؛ لذا اگر مستاجری تخلفی را در قانون موجر و مستاجر سال 1356 مرتکب گردید دیگر سرقلی باقی نمی ماند تا قابل توقیف باشد یعنی به عبارت دیگر معتقد هستند که کسی که حق سرقفلی دارد هنوز حقش مشخص نشده ؛ ولی نظر بعضی دیگر از قضات این است که چون سرقفلی حق مالی است می شود توقیف کرد چون حق ایجاد شده است اشکالی در توقیف آن نیست که این نظر قوی تر و نظر اکثریت است .

بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت است . لذا در بحث سرقفلی چنانچه کسی مالک مقداری از سرقفلی مغازه ای باشد قابلیت توقیف خواهد داشت و هیچ ارتباطی به قانون موجر و مستاجر سال 1356 ندارد؛ چرا که چنانچه مستاجر تخلفی کرده باشد ارتباطی به سرقفلی ندارد بلکه این حق کسب و پیشه است که گاهی به یک دوم تقلیل داده می شود و گاهی تقلیل زایل می گردد .