مطالبة سرقفلیِ مغازة تخلیه شده بدلیل تخلفات مستاجر

مطالبة سرقفلیِ مغازة تخلیه شده بدلیل تخلفات مستاجر

وفق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر پس از پایان مورد اجاره، همچنان می تواند در محل مورد اجاره به کسب و پیشة خود ادامه دهد و مالک صرفاً در صورت حصول شرایط منصوص در آن قانون می تواند تخلیة مستاجر را بدون پرداخت حق کسب و پیشه از محکمه بخواهد. در غیر این صورت جهت تجویز انتقال مورد اجاره به غیر می بایست حق کسب و پیشه و سرقفلی (درصورت وجود) مستاجر را مطابق نظر کارشناس پرداخت نماید.

وفق قانون مزبور، در صورتی که مستاجر، در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط نماید یا بدون اجازة مالک، شغل خود را تغییر دهد یا مال الاجاره مقرر در اجاره نامه را پرداخت ننماید، مالک می تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه، و در صورت احراز انتقال مورد اجاره به غیر، با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، حکم تخلیة مستاجر را از دادگاه عمومی محل مورد اجاره اخذ نماید.

لیکن موضوع بحث اینجاست که در صورت وقوع تخلفات فوق الذکر و اثبات آن در دادگاه و صدور حکم به تخلیه با محرومیت مستاجر از کل یا نصف حق کسب و پیشه، آیا سرقفلی هم ساقط می گردد؟

در این خصوص بین محاکم دادگستری اختلاف نظر وجود دارد. عده ای قائل به عدم تعلق سرقفلی همانند حق کسب و پیشه هستند لیکن عده ای دیگر قائل به بقای سرقفلی در فرض مزبور می باشند که مستلزم ارائة دفاع مستدل و مستند می باشد.

تیم حقوقیِ «دفتر وکالت وکیلِ قانون»

وجاهت قانونی سرقفلی قراردادی در مناطقی که قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356 اجرا نمی شود

صورت‌ جلسه نشست قضائی
 
موضوع: وجاهت قانونی سرقفلی قراردادی در مناطقی که قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356 اجرا نمی شود
پرسش: در مناطقی که قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 اجرا نمی‌شود، آیا "سرقفلی قراردادی" وجاهت قانونی دارد؟
 

نظر هیئت عالی

چنان‌چه روابط بین موجر و مستأجر تابع قانون مصوب سال 1356 نباشد (مربوط به مناطقی که حکم قانون مذکور اجرا نمی‌شود)، علی‌القاعده بر مبنای قانون مدنی و در موارد سکوت، وفق اصل 167 قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به فتاوای معتبر و یا منابع معتبر فقهی مراجعه نمود که حسب مقررات اشاره شده، چنان‌چه مستأجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی را نپرداخته باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صورت می‌پذیرد و اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، در هنگام تخلیه با انجام کارشناسی حق سرقفلی با نرخ روز محاسبه می‌گردد. مؤید این موضوع تصویب مواد 1 و 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376 می‌باشد که ناظر به قراردادهای بعد از تصویب قانون مزبور بوده و با حاکم شناختن قانون مدنی، یعنی قانون موجود در زمان عقد قرارداد و همچنین بر مبنای فتاوای معتبر، سرقفلی به نرخ روز شناسایی و مورد عمل قرار گرفته، رفتار خواهد شد. نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اتفاقی

نظر اول: باتوجه به ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، مورد سؤال تابع قوانین و مقررات عمومی خواهد بود که با توجه به ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه صادر می¬گردد. چنان‌چه در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد، با توجه به عرف مسلّم معمول در جامعه، قرارداد اجاره را به طور ضمنی مشروط به این شرط می‌کند که مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت سرقفلی به نرخ روز را داشته باشد و با توجه به ماده 225 قانون مدنی، نظیر شرط مذکور در عقد تلقی و بر متعاقدین لازم الوفاست. با توجه به فتاوای معتبر از جمله مسئله هشتم در کتاب «تحریرالوسیله» حضرت امام خمینی (ره) که مبنای حکم قانونگذار در تبصره ذیل ماده 6 از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 قرار گرفته و با توجه به اصل 167 از قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی، با وصف سکوت قانون، مستحق دریافت سرقفلی با جلب‌نظر کارشناس است. نظر دوم: ماده 31 قانون موجر و مستأجر سال 56 اشعار می دارد: «... درسایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. لذا اولاً: نمی‌توان قائل به این معنا شد که در نقاطی که قانون فوق رعایت نمی‌شود طرفین "سرقفلی قراردادی" پدید آورده و موازی با قانونگذار حرکت نمایند، چه در همان زمان تصویب مقررات فوق و چه حالا، نمی‌توان وجود و عدم وجود قانون سال 56 را علی‌السّویه پنداشت و با مصلحت‌سنجی از اجرای مقررات سر باز زد، تا اصلاح لیست مناطق مورد شمول باید تفهیم به اطاعت از مقررات نمود. ثانیاً: در صورت تخلیه، چون ماده 31 قانون موجر و مستأجر به مواد عمومی ارجاع داده، در قانون مدنی قضیه پرداخت سرقفلی به نرخ روز فاقد نص است لذا عین وجه باید مسترد شود و جای اجرای مواد 10 و 225 از قانون مدنی نیز نمی‌باشد چرا که قراردادهای خصوصی نباید خلاف قوانین باشد و مضافاً با وجود قانون، نوبت به عرف و عادت نمی‌رسد که در غیر این صورت با سرقفلی قراردادی همان امتیازات قانون سال 56 پدید خواهد آمد.