حق سرقفلی یا کسب و پیشه

استعلام :
عطف به نامه شماره 7/97/2786 مورخ 1398/5/7 و پیرو نامه شماره 2604 مورخ 1397/9/28 ضمن تشکر از پاسخ از آن اداره مبنی بر خروج موضوعی دعاوی راجع به حق سرقفلی یا کسب و پیشه از ذیل بند 12 ماده 3 قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب 1373 خواهشمند است همان‌طور که در نامه پیروی اعلام گردیده نحوه محاسبه هزینه دادرسی این‌گونه دعاوی موضوع نامه پیروی را به این دادگاه ارشادا اعلام نمایند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
در فرض سؤال که دعوا راجع به حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت مطرح شده است با توجه به این‌که دعوا در زمره دعاوی غیرمنقول تلقی نمی‌شود و خواهان راجع به عین ادعایی ندارد، بنابراین ملاک پرداخت هزینه دادرسی، تقویم خواهان است.

 

مطالبه سرقفلی به نرخ روز در قانون سال 56 وجود ندارد

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
دریافت سرقفلی به نرخ روز در قانون موجر و مستأجر سال 1376 پیش بینی شده است. اماکن تجاری استیجاری قبل از تصویب قانون مزبور، مشمول قانون موجر و مستأجر سال 1356 می باشند و در قانون اخیر، سرقفلی و دریافت آن به نرخ روز پیش بینی نشده است بلکه فقط حق کسب و پیشه یا تجارت مقرر شده که درصورت تخلف، این حق تعلق نمی گیرد. ضمناً اگر مبلغی که در فرض سؤال در ابتدای رابطه استیجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده است، حسب قرارداد می -بایست هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیمابین است که تشخیص آن با مرجع قضائی رسیدگی کننده می باشد.

چنانچه ساختمانی مسکونی بدون پروانه ساخت احداث شود

استعلام :
چنانچه ساختمانی مسکونی بدون پروانه ساخت احداث شود و بیش از حد تراکم مجاز اضافه ساخت داشته باشد، آیا کل بنا اعمال تبصره 2 ماده 100 شهرداری و ضریب نیم تا سه درصد ارزش معاملاتی می‌شود یا این‌که تا حد تراکم مجاز تبصره 4 ماده مذکور باید اعمال شود و مازاد بر تراکم مجاز اعمال تبصره 2 ماده مذکور توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری شود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالکین اراضی و املاک مکلفند پیش از هرگونه اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و نیز طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 846 مورخ 11/12/1387، شهرداری به تقاضای اشخاص غیر مالک و بدون مطالبه اسناد مالکیت نمی‌تواند پروانه ساختمانی صادر کند. بنابراین اصل احداث بنا بدون پروانه ساختمان، تخلف ساختمانی محسوب و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها حسب مورد می‌تواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند. در نهایت در صورتی که کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها به تعیین جریمه نظر داشته باشد، با توجه به این‌که مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری‌ها است، کمیسیون مکلف به تعیین جریمه بر اساس این تبصره است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (هر کدام که مبلغ آن بیشتر است) و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد، در مورد ساختمان‌های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زاید بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه تعیین می‌شود.

 

صرف گواهی شهرداری مبنی بر بلامانع بودن احداث بنا جهت تخلیه کفایت می کند.

استعلام :
به موجب بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، امکان تخلیه عین مستاجره پس از انقضای مدت اجاره به منظور احداث ساختمان جدید وجود دارد، لیکن در همین بند شرط پذیرش درخواست تخلیه، ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی صادره از شهرداری اعلام شده است. حال این پرسش این است که: اولاً، مقصود از گواهی در بند 1 ماده 15 قانون مذکور چیست؟ آیا مقصود گواهی تقاضای صدور پروانه ساختمان است؟ ثانیاً، اگر متقاضی صدور پروانه ساختمانی پس از تقدیم درخواست به شهرداری اقدام دیگری در پیگیری تقاضا و اخذ پروانه ساختمانی نکند، آیا مقصود قانونگذار جهت تجویز درخواست تخلیه عین مستاجره حاصل شده است؟
 

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
مقصود از گواهی شهرداری مذکور در بند یک ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 آن است که شهرداری تقاضای مالک برای صدور پروانه ساختمانی را تأیید و اعلام کند که صدور پروانه ساختمانی جهت احداث بنا با عنایت به ضوابط و مقررات شهرداری از نظر آن مرجع بلامانع است.