چنانچه افرادی مانند تعدادی از وراث متوفی مالی را به چند نفر به اجاره دهند

استعلام :
چنانچه افرادی مانند تعدادی از وراث متوفی مالی را به چند نفر به اجاره دهند و با اراده جمعی و مجتمعاً عقد اجاره منعقد شود و سپس مدت اجاره به اتمام برسد: 1- اگر یکی از موجرین دستور تخلیه فوری را خواستار شود و سپس معلوم شود که یکی دیگر از موجرین عقد اجاره را تمدید کرده است، آیا صدور دستور یا حکم تخلیه امکان‌پذیر است؟ 2- چنانچه در صورت صدور دستور تخلیه خوانده با اعتراض به دستور، تمدید عقد اجاره توسط یکی از موجرین را به اثبات برساند، آیا عدول از دستور تخلیه صحیح است؟ 3- آیا تمامی وجه ودیعه از خواهان دستور تخلیه اخذ می‌شود و تحویل خوانده می‌شود؟ 4- آیا طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین صحیح است؟ 5- آیا ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در خصوص خلع ید اموال مشاعی و تبصره ماده 210 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 ریاست محترم قوه قضاییه با اصلاحات بعدی در اجرای حکم تخلیه در موارد فوق جاری است؟ آیا در صورت تخلیه‌ ملک و خلع ید همه متصرفین، می‌توان اقدام به وضع ید خواهان نمود؟ 6- آیا دعوای اعلام فسخ اجاره یا بطلان اجاره در صلاحیت شورای حل اختلاف است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
- در فرض سؤال که موجر و مستأجر ملک متعدد هستند، از آن‌جا که یکی از مستأجرین به نسبت سهم خود ذینفع است، صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی وی امکان‌پذیر است. 2- با لحاظ پاسخ یک و نظر به این‌که در فرض سؤال صرفاً به میزان قدر‌السهم مشاعی متقاضی دستور تخلیه، دستور صادر شده است، محملی برای عدول از دستور تخلیه به میزان یادشده وجود ندارد. 3- در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین، صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستأجر است و وجه مذکور بعد از تخلیه به مستأجر مسترد می‌شود. 4- با توجه به قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستأجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آن‌ها، طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین قابل استماع است. 5- اجرای دستور تخلیه ید مستأجر از ملک و عین مستأجره مشاعی، تابع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 است و متصرف یا مستأجر از کل ملک تخلیه خواهد شد و تصرفات موجر مشمول نحوه تصرف اموال مشاعی است. 6- برابر بند «ب» ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضاء مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه» مذکور در بند «ب» یادشده، شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.

معیار در تشخیص و تعیین مقدار حق کسب یا پیشه و تجارت چیست؟

استعلام :
معیار در تشخیص و تعیین مقدار حق کسب یا پیشه و تجارت چیست؟ با عنایت به اینکه در قانون تصریح و تعیین نشده است چه مقداری تعیین شود و نظر کارشناسان نیز در این خصوص بسیار متفاوت است در تعیین اجاره نیز با وضعیت و تورم موجود مبلغ تعیین شده قابل اعتنا نیست چه معیاری لحاظ شود که به صورت عادلانه حقوق هر دو طرف رعایت شود؟ در مورد سرقفلی نیز مطلب همین گونه است./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
با عنایت به عدم تصویب آیین نامه اجرایی ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و فقدان معیار قانونی دقیقی پیرامون تشخیص و تعیین میزان حق کسب، پیشه یا تجارت و با لحاظ معیارهای مذکور در ماده 11 قانون روابط مالک و مستاجر 1339 و رویه عملی کارشناسان رسمی دادگستری، در تعیین ارزش حق کسب، پیشه یا تجارت و یا سرقفلی، مواردی چون اعتبار و حسن شهرت مستاجر که در معروف نمودن محل اجاره موثر واقع شده، میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستاجر است و نوع کسب و پیشه و تجارت، نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار می-گیرد./ت « ضمناً پرسش های دیگر به طور جداگانه بررسی و پاسخ آن ارسال می‌شود. لطفاً پرسش‌های متعدد راجع به موضوع‌های گوناگون در برگ‌های جداگانه استعلام شود».

بند 14 ماده 55 قانون شهرداری ها رفع خطر از ابنیه و مستحدثات مشرف به معابر عمومی

استعلام :
با عنایت به اینکه حسب بند 14 ماده 55 قانون شهرداری ها رفع خطر از ابنیه و مستحدثات مشرف به معابر عمومی که به لحاظ فرسودگی و عدم استحکام و احتمال سقوط یا ریزش آوار موجب بروز خطرات جانی یا مالی برای شهروندان می گردد از وظایف ذاتی شهرداری ها می باشد گاها مشاهده می گردد که ابنیه مذکور در شهرداری ها دارای سوابق تجاری و کسب و پیشه می باشد و به همین سبب در شهرداری محل وقوع ملک اقدام به صدور مفاصا حساب گردیده است حال با لحاظ تکلیف معینه فوق الذکر و در صورت استنکاف مالک از تخریب پس از ابلاغ قانونی مراتب و انجام رفع خطر توسط شهرداری که غالبا با امحاء و تخریب کامل بنا همراه می باشد آیا مالک مستحق دریافت خسارت یا غرامت بابت سوابق مذکور می باشد یا خیر؟ توضیحا اینکه به نظر می رسد بر اساس ظاهر نص قانونی فوق الذکر (بند 14 ماده 55) تکلیف مذکور به عنوان یک اقدام فورس ماژور از سوی شهرداری که به نیابت از مالک و در حمایت از حقوق عمومی ودفاع از جان و مال شهروندان اقدام نموده نمی تواند موجب ادعای مالک بنا دایر بر وصول غرامت یا خسارت گردد. چرا که حتی تبصره بند مذکور اشعار داشته در صورت رفع خطر توس شهرداری مربوطه حتی خسارات و هزینه های تخریب بعلاوه 15 درصد از مالک وصول می گردد. که خود اماره ای بر عدم لزوم پرداخت خسارت به مالک می باشد. مضافا اینکه این امر بدوا تکلیف مالک بوده که به لحاظ استنکاف و ضرورت محافظت از جان و ال شهروندان متعاقبا و متعاقبا توسط شهرداری اجرا می گردد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، تکلیف صاحب بنای مشرف به خرابی به رفع خطر و یا تخریب بنا، حکمی عام است که علاوه بر بند 14 ماده 55 قانون شهرداری مصوب1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره الحاقی به آن (27/11/1345)، در ماده 122 قانون مدنی نیز پیش‌بینی شده است. ثانیاً، در خصوص بند 14 ماده 55 مذکور، قانون‌گذار شهرداری را مکلف کرده است که ابتدا ابلاغ مدت‌دار متناسبی به مالکان ابنیه و مستحدثات فرسوده و در معرض خطر سقوط یا ریزش آوار جهت رفع خطر صادر و ارسال کند و در فرض عدم اجرای دستور، شهرداری را مکلف به رفع خطر دانسته است که این امر می‌تواند عندالاقتضاء با تخریب جزئی و یا کلی بنا همراه باشد. این حکم به عنوان وظیفه ذاتی شهرداری و با هدف رفع و پیشگیری از خطرات بدنی و مالی شهروندان پیش‌بینی شده است. ثالثاً، مقنن در قسمت اخیر تبصره الحاقی مقررکرده است که هزینه مصروف به اضافه صدی ‌پانزده خسارت از مالک یا صاحب ملک دریافت خواهد شد. این جریمه به سبب اهمال مالک یا صاحب بنا در رفع خطر از ملک وعدم توجه به ابلاغیه شهرداری است. رابعاً، تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نیست؛ زیرا در اموال غیر منقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقاء این حق استصحاب می‌شود؛ چنانچه رأی اصراری شماره 6-1377 هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. بنا به مراتب مذکور و صرف‌نظر از بند اخیرالذکر، شهرداری تکلیفی به پرداخت حقوق ادعایی مستأجر اعم از سرقفلی و یا حق کسب، پیشه و تجارت ندارد.