استحقاق سرقفلی در فرض عدم تعلق حق کسب و پیشه

چنانچه مستأجر به دلایل مذکور در ماده 14 قانون روابط مستأجر 1356 محکوم به تخلیه بدون حق کسب و پیشه شود (مشخصاً تغییر شغل)، حقی نسبت به دریافت حق سرقفلی ندارد، علی رغم آنکه قبلاً مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخته باشد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست خواهان ها آقایان 1ـم. و 2ـع.د. فرزندان ر. با وکالت آقای ع.ج. به طرفیت آقایان س.ط. و ج.ی. خوانده ردیف دوم با وکالت آقای ه.الف. به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ سرقفلی (حق سرقفلی) به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس و نیز محکومیت ایشان به پرداخت خسارات دادرسی، هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل با این توضیح که خواهان ها که مستأجرین مع الواسطه ملک پلاک ثبتی 3646/2426 بوده اند پس از آنکه مرتکب تخلف قانونی و انتقال مورد اجاره به غیر شده اند به موجب درخواست مالک (خوانده ردیف دوم) محکوم به تخلیه می گردند و بدیهی است که بابت حق کسب و پیشه مبلغی دریافت نداشته اند، حالیه خواهان ها ادعا دارند با توجه به اینکه در خصوص ملک مذکور حق سرقفلی پرداخته اند حق خود را مطالبه نموده اند، نظر به اینکه هر چند میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تفاوت ماهوی وجود دارد (و به طور خلاصه حق کسب و پیشه ناشی از تلاش مستأجر در کسب و کار و نتیجتاً وقوع یک نحوه رونق تجاری در محل عین مستأجره است، حال آنکه حق سرقفلی آن چیزی است که مستأجر در قبال پرداخت وجه بخشی از حقوق مالکانه موجر را به اختیار می گیرد) لکن در خصوص اینکه رویه قضایی به صورت شفاف برای مستأجرین دو حق کسب و پیشه جدا و سرقفلی جدا محاسبه کند وجود ندارد لکن معمولاً نظر کارشناسان که در صورت وجود حق سرقفلی مبلغ فوق العاده بالاتری را در نظر می گیرند مورد تأیید می باشد بر این اساس دادگاه با این بیان که اولاًـ حق کسب و پیشه ناشی از مقدار توفیق کاسب در محل می باشد و سرقفلی حق است که با پرداخت وجه کسب شده و حکم قاطعی بر اینکه تخلف مستأجر وفق ماده 14 قانون روابط و مستأجر سال 1356 حق سرقفلی را ضایع می نماید وجود ندارد و ثانیاًـ با توجه به بخش دیگری از دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم که اظهار نموده موکلش (که حالیه به عنوان مالک ملک را در اختیار دارد) هنگام اجاره ملک وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده در حالی که بر اساس محتویات پرونده اجرایی به شماره 86/1236ج اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت تهران در قبال مبلغی که متعاقبا کارشناس میزان آن را چهار صد میلیون ریال تعیین می نماید به مستأجر وقت (خوانده ردیف اول) اجازه انتقال مورد اجاره به غیر را می دهد که بر اساس محتویات پرونده مذکور مبلغ مذکور از سوی خوانده ردیف اول پرداخت گردیده، لذا دریافت این وجه مفهوم دیگری به جز سرقفلی نمی تواند داشته باشد. ثالثاًـ خوانده ردیف اول نیز به موجب سند شماره 31215 دفترخانه شماره 197 مورخ 21/5/87 حقوق متعلقه از جمله حق سرقفلی را در حق خواهان ها صلح می نماید، بر این اساس اگر قائل باشیم خواهان ها مستحق باز پس گرفتن حق پرداخت شده نیستند در حالی که مالک علاوه بر دریافت مال الاجاره مقرره و نیز باز پس گیری ملک خویش به لحاظ تخلف مستأجر مبلغ چهارصد میلیون ریال نیز در سال 82 به موجب گزارش اصلاحی شعبه 183 دریافت داشته باشد منطبق بر انصاف نمی باشد بر این اساس دادگاه با استناد به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز مواد 10 و 1257 قانون مدنی و با توجه به نظریه کارشناس که علی رغم اعتراض وکیل خوانده ردیف دوم به لحاظ اینکه اعتراض معموله ناشی از اعتقاد به عدم استحقاق خواهان ها می باشد که مؤثر در مقام نیست خواسته خواهان ها را وارد دانسته و خوانده ردیف دوم آقای ج.ی. را به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق خواهان ها و نیز هر دو خوانده را مشترکا به پرداخت مبلغ یک میلیون و بیست و پنج هزار ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل خواهان ها بر اساس تعرفه در حق خواهان ها محکوم می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ پورمند

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی ج.ی. با وکالت ه.الف. به طرفیت 1ـم. و 2ـع.د. نسبت به دادنامه شماره 865 موررخه 17/11/90 صادره از شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق تجدیدنظرخواندگان به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است، دادگاه با توجه به اینکه قبلاً شعبه 188 محاکم عمومی حقوقی تهران طی دادنامه 247 مورخ 13/5/89 حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواندگان به تخلیه یک باب مغازه مورد نظر به علت تغییر شغل صادر نموده و مراتب در شعبه دهم محاکم تجدیدنظر استان تهران به تأیید قطعی رسیده است و با لحاظ اینکه قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستأجر منظور نکرده است و با لحاظ نظریه شماره 4459/7 مورخ 6/5/84 اداره حقوقی قوه قضاییه دادنامه معترض عنه مخدوش تشخیص و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه موصوف حکم بر بی حقی خواهان های بدوی صادر و اعلام می نماید. این رأی قطعی است .

تفاوت حقوقی مفاهیم حق کسب، پیشه و تجارت با سرقفلی

 از نظر اصطلاحی بین "حق کسب، پیشه و تجارت" و "سرقفلی" تفاوت آشکار وجود دارد و حق کسب، پیشه و تجارت در اثر اقدامات مستأجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار» به وجود می آید اما سرقفلی غالباً وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستأجر أخذ می نماید.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست تقدیمی ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت 1ـ الف. 2ـ م. 3ـ ن. 4ـ ف. 5ـ ح. شهرت همگی ع. 6ـ ف.ب. 7ـ ص.م. 8ـ ح.م. 9 ـ س.ن. به خواسته صدور حکم تخلیه یک باب مغازه تجاری به لحاظ انتقال به غیر با این توضیح و تشریح که وکیل خواهان مدعی است مشارالیه (موکل) مالک عرصه و اعیانی پلاک ثبتی 29151 فرعی از 4476 اصلی بخش 7 تهران است که به شرح قرارداد اجاره مورخ 4/9/53 اجاره نامه رسمی بین مالک و ید قبلی و آقایان الف. و الف.ع. منعقد می گردد وآقای الف.ع. در مورخ 7/3/73 فوت و وراث حین الفوت یعنی خواندگان ردیف دو لغایت هفتم بدون اذن مالک و بدون داشتن حق واگذاری، عین مستأجره را به ردیف هشتم و نهم واگذار می نمایند و النهایه درخواست تخلیه عین مستأجره و به لحاظ تخلف از مقررات و مندرجات قرارداد اجاره نموده اند. خوانده ردیف 9 آقای س.ن. منکر واگذاری شده که دادگاه جهت احراز واقع امر ضمن استعلام از اداره دارایی پاسخ استعلام واصله مثبوت در پرونده صفحه 5ـ 54 حکایت از واگذاری سهم مرحوم الف.ع. توسط وراث آن مرحوم به شخص دکتر س.ن. از تاریخ 1/7/80 لغایت 30/8/83 دارد، آقای س.ن. ضمن ارسال لوایحی دفاعیاتی معمول و مدعی است انتقال به صورت صوری انجام گرفته و هدف فقط استفاده پروانه و مجوز استفاده از داروخانه بوده است و این موضوع با درخواست مساعدت از جانب وراث الف.ع. بوده است و همچنین مدعی است مالک وقت از این واگذاری مطلع بوده و به طور عملی رضایت خود را اعلام داشته است در جریان دادرسی خانم م.ش. ضمن قبول وکالت از شخص الف.ع. با ارائه وکالت نامه وارد جریان دادرسی شده و به دفاع از حقوق موکل پرداخته است و دفاعاً اظهار داشته شخص موکل و وراث الف. سرقفلی مغازه را واگذار نکردند بلکه برای مدت معلوم و مشخص اجازه استفاده از عین مستأجره توسط آقای ن. اعطاء کرده اند دادگاه از توجه به کلیه اسناد و مدارک استنادی متداعیین و بررسی اظهارات و دفاعیات مشارالیهم و وکلای محترم و امعان نظر در قرارداد اولیه اجاره و پاسخ استعلام واصله از اداره کل دارایی و سایر قرائن و امارات منعکسه و مندرج در پرونده ضمن احراز واگذاری منافع عین مستأجره به شخص ثالث بدون داشتن حق واگذاری و به منظور تعیین حق کسب و پیشه و سرقفلی در اجرای مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و نظریه هیأت سه نفری با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه مطابقت دارد و علی رغم اعتراض به نظریه مذکور و صدور قرار ارجاع امر به هیأت پنج نفره و ابلاغ اخطاریه به ذی نفع جهت تودیع دستمزد کارشناسی دادگاه نظریه هیأت سه نفری را با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه منطبق دانسته و مستنداً به ماده 19 قانون صدرالذکر ضمن صدور حکم به تخلیه عین مستأجره و توجهاً به این که مغازه فوق دارای حق سرقفلی است و از منطوق تبصره یک ماده فوق چنین استنباط می گردد که فقط نصف حق کسب و پیشه مستأجر جدید از بین می رود و هیچ خللی به سرقفلی وارد نمی کند لذا موجر را مکلف به پرداخت مبلغ 000/000/300/2 ریال بابت حق سرقفلی و مبلغ 000/000/350 ریال معادل نصف حق کسب پیشه و تجارت در حق خواندگان (مالکین سرقفلی و متصرف) می نماید تا ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ فوق توسط موجر در صندوق دادگستری واریز و حداکثر ظرف دو ماه از آن مستأجر مکلف به تخلیه عین مستأجره خواهد بود و اما در خصوص قسمت دوم خواسته خواهان یعنی مطالبه خسارات دادرسی توجهاً به اینکه با اقدام بر علیه خود توسط مستأجرین نه تنها خساراتی به خواهان وارد نشده بلکه در صورت تخلیه عین مستأجره مالی به اموال موجر افزوده خواهد شد و این به نفع و سود موجر است لذا در این خصوص تخلف مستأجر از شروط اجاره کاملاً موجب تضییع حق مشارالیهم است لذا مستنداً به مواد 2 و 197 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بطلان مطالبه خسارات صادر می نماید. رأی صادره در خصوص خواندگان ردیف دوم لغایت هشتم غیابی بوده و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و سپس در خصوص مشارالیهم الف.ی. و س.ن. به لحاظ حضوری بودن قابل تجدیدنظر در مراجع محترم تجدیدنظر استان تهران است .
رئیس شعبه 85 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ طالب زاده

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ع. با وکالت خانم ها م.ش. و ر.م.ح.ی به طرفیت خانم ها و آقایان 1ـ ب.ح. 2ـ م.ع. 3ـ ف.ع. 4ـ ص.م. 5ـ ح.م. 6ـ س.ن. نسبت به دادنامه شماره 900723 مورخ 23/9/1390 صادره از شعبه 85 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن به لحاظ تخلف مستأجر در واگذاری یک باب مغازه به غیر بدون اذن مالک حکم بر تخلیه ملک تجاری با پرداخت سرقفلی و نصف حق کسب و پیشه صادر شده است. دادگاه اولاً ـ نسبت به تجدیدنظرخواندگان ردیف های دو الی شش با التفات به اوراق پرونده حکمی به نفع مشارالیهم و به ضرر تجدیدنظرخواه صادر نشده و از ناحیه آنها در این رأی زیانی متوجه تجدیدنظرخواه نشده تا تجدیدنظرخواهی وجهی داشته باشد لذا مستنداً به بند 1 ماده 26 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر می گردد. ثانیاً ـ با التفات به جمیع اوراق پرونده خصوصاً صفحات 98، 99، 100، 127، 134، 149 و 207 الی 211 قدر مسلم بر این است که ورثه مرحوم الف.ع. و آقای الف.ع. حقوق خود را بدون اذن مالک به آقایان س.ن. و ح.م. منتقل نموده اند علی هذا صدور حکم تخلیه در قبال أخذ حقوق صنفی مستأجر یا منتقل الیه مطابق موازین قانونی صادر شده و از جهت صدور حکم تخلیه خدشه و خللی در آن نیست، دفاع وکلای مدافع تجدیدنظرخواه بر أخذ مجوز از مالک سابق ملک (آقای ح.م.) با توجه به این که مطابق نظریه هیأت کارشناسان تاریخ مندرج در این سند عادی با قدمت سند تطبیق ندارد همچنین با توجه به متن این سند دلیلی بر صدور مجوز مالک بر واگذاری حقوق صنفی ندارد علی هذا با رد تجدیدنظرخواهی در این قسمت مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می نماید. در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت آقایان و خانم ها الف.، م.، ن.، ف. و ح. همگی مشهور به ع.، ف.ب. و ص.م.، ح.م. و س.ن. نسبت به قسمتی از دادنامه شماره 900723 مورخ 23/9/1390 که به موجب آن دادگاه محترم نخستین علاوه بر پرداخت نصف حق کسب و پیشه برای صدور حکم تخلیه مستأجرین، مالک را به پرداخت سرقفلی نیز محکوم نموده است از نظر اصطلاح بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت آشکار وجود دارد حق کسب و پیشه در اثر اقدامات مستأجر در محل کسب »مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار« طی ادوار مختلف و با گذشت زمان به وجود می آید لکن سرقفلی غالباً وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستأجر أخذ می نماید در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 فقط یک حق مطرح شده بود و آن حق کسب و پیشه است در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در صورتی که سرقفلی بر طریق صحیح شرعی به مستأجر انتقال داده شده باشد این حق برای وی بوجود می آید و در هنگام تخلیه، از طرف مستأجر قابل مطالبه است علی هذا محکوم نمودن تجدیدنظرخواه به پرداخت سرقفلی بدون این که دلیلی بر انتقال شرعی و قانونی آن ارائه شود خلاف موازین قانونی است لذا تجدیدنظرخواهی در این قسمت وارد تلقی مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این قسمت (محکومیت به پرداخت سرقفلی) از رأی صادره حکم به بی حقی صادر می گردد. این رأی قطعی است.

خرید سرقفلی ملک واقع در طرح تعریض شهرداری

در خصوص معامله خرید سرقفلی ملک واقع در طرح تعریض شهرداری، به دلیل امکان فسخ از طریق دادگاه عمومی یا مطالبه بهای ملک در زمان اجرای طرح، تصدیق خسارت امکان‏پذیر نیست.

رأی شعبه دیوان عدالت اداری

ملاحظه می‏‏گردد شاکی ... به طرفیت شهرداری به خواسته تقاضای صدور حکم مبنی بر تصدیق ورود خسارت اعلام شکایت نموده است که با عنایت به محتویات پرونده، صرف نظر از اینکه با وجود ابلاغ دادخواست و ضمائم آن خوانده پاسخ را ارسال ننموده است، به استناد ماده 22 قانون دیوان عدالت اداری و با توجه به اینکه موضوع خواسته شاکی در خصوص خرید سرقفلی مغازه‏ای است که از شهرداری استعلام و خوانده بلامانع بودن آن را اعلام کرده است و سپس کشف گردیده که مغازه در طرح تعریض قرار دارد، نظر به اینکه مورد مذکور از موارد ورود خسارت نمی‏باشد، بلکه شاکی می‏‏تواند از طریق محاکم عمومی فسخ معامله را خواستار باشد و یا از ملک مذکور بهره مند و در زمان اجرای طرح، قیمت آن را مطالبه نماید، لذا در وضعیت موجود شکایت مشارالیه قابل استماع نمی‏باشد و قرار رد آن صادر می‏‏گردد. قرار مذکور وفق ماده 7 قانون دیوان عدالت اداری قطعی است.

حل اختلاف در خصوص ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه

حل اختلاف بین مستأجران املاک تجاری و شهرداری در خصوص ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه از طرف کارشناسان رسمی برای تملک، خارج از مصادیق ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری است.

رأی شعبه دیوان عدالت اداری

ملاحظه می‏گردد شاکی ... به طرفیت شهرداری منطقه یک تهران به خواسته تقاضای نقض رأی شماره ... کمیسیون ماده صد اعلام شکایت نموده است. بدین شرح که نامبرده مالک سرقفلی مغازه تجاری واقع در پاساژ امیری می‏باشد و شهرداری مذکور پس از خرید و تملک عرصه پاساژ امیری از مالک قبلی، با توجه به اینکه مـستأجرین مغازه‏های پاساژ که بالغ بر 46 مغازه بوده و حدود چهل سال سابقه فعالیت تجاری و کسب داشته‏اند، با پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی به مستأجر در قبال تخلیه مغازه‏ها موافقت می‏کند که پس از تعیین هیأت سه نفره کارشناسی و تعیین قیمت و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و عدم موافقت مستأجر، موضوع به دادسرا ناحیه یک تهران ارجاع، که به موجب صورت جلسه 16/11/90 قرار شد پنج نفر از کارشناسان ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه را تعیین نمایند که با توجه به اینکه دو نفر از کارشناسان منتخب نمایندگان مستأجرین نبودند، همچنان موضوع لاینحل مانده [است]. لذا با توجه به قدمت بناهای مذکور تقاضای اجابت خواسته را دارد. خوانده طی لوایح که ثبت دفتر اندیکاتور گردیده، پاسخ را ارسال نموده است که حاکی از مالکیت خوانده نسبت به عرصه ملک فوق دارد. با عنایت به محتویات پرونده و پاسخ واصله، صرف نظر از اینکه طرفین وفق صورت جلسه مورخه 16/11/90 توافق نموده اند که موضوع تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه از طریق کارشناس به عمل آید که رفع اختلاف فوق خارج از مصادیق ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری و در صلاحیت محاکم دادگستری است، نظر به اینکه شاکی مدعی سابقه حق کسب و پیشه ملک فوق به مدت بیش از چهل سال می‏باشد و خوانده با قبول تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه از طریق کارشناسی صحه بر اقدامات شاکی گذاشته است، لذا رأی معترض عنه را نقض و خوانده ملزم به ارسال پرونده فوق به کمیسیون هم عرض می‏باشد و کمیسیون مذکور مکلف به بررسی دقیق تخلفات مذکور و اخذ اظهارات طرفین و بررسی اسناد آنها و سپس اتخاذ تصمیم می‏باشد. رأی صادره وفق ماده 7 قانون دیوان عدالت اداری قطعی است.
رئیس شعبه 31 دیوان عدالت اداری ـ مستشار شعبه

وحدت سرقفلی و حق کسب و پیشه و عدم تفکیک قانونی این دو

 قانونگذار دو اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه را در یک مفهوم به کار برده است و لذا تفکیک بین این دو و لحاظ ارزش جداگانه برای آنها خلاف قانون است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست 1-. آقای م.خ. 2- خانم ز.م. 3- آقای م.خ. 4- آقای م.خ. 5- آقای م.خ. 6- آقای م.خ. 7- آقای م.خ. 8- آقای م.خ. با وکالت آقای م.ط. به طرفیت آقای الف.ج. با وکالت آقای ر.ک. 2- آقای م.خ. 3- آقای ع.م. 4- آقای ص.خ. 5- آقای ع.م. 6- آقای ر.خ. با وکالت آقایان الف.م. و م.ح. به خواسته صدور حکم تخلیه مغازه به علت تجدید بنا از پلاک ثبتی شماره 3783/116 واقع در بخش 12 تهران و هزینه دادرسی و حق الوکاله با توجه به بررسی و مداقه در جمیع اوراق پرونده و احراز روابط استیجاری فی مابین مورث خواهان ها و خواندگان به دلالت اجاره نامه عادی 1373 و نیز پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک بخش 12 تهران به شماره 23096-10/8/89که مالک ملک موصوف را بنام مورث خواهان ها اعلام نموده است و با عنایت به نظر هیئت سه نفره کارشناسان رسمی که میزان حق کسب و پیشه را جمعاً یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان تعیین و نظریه مذکور وفق مقررات به طرفین ابلاغ و نتیجتاً از ایراد و تعرض طرفین مصون باقی مانده است و با توجه به نامه شماره 32594/12/516-6/7/89 شهرداری منطقه 16 تهران که دلالت بر تجدیدبناء عین مستأجره دارد بناء علی هذا دادگاه خواسته خواهان ها را ثابت تشخیص مستنداً به بند 1 ماده 15 و مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستأجر1356 حکم تخلیه عین مستأجره را با پرداخت حق کسب و پیشه از سوی خواهان ها به مبلغ جمعاً یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان به مستأجرین صادر و موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجرین بدهد والا حکم صادره ملغی الاثر خواهد بود و نیز به استناد ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواندگان را به پرداخت مبلغ دو میلیون و شصت هزار تومان وحق الوکاله طبق تعرفه و مبلغ یک میلیون و ششصد و هفتاد هزار تومان بابت هزینه کارشناسان در حق خواهان ها محکوم می نماید رأی صادره حضوری است ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه های تجدیدنظر استان تهران می باشد. توجهاً به اینکه اجرای حکم پس از قطعیت منوط به پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی است.
رئیس شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران – سیفی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقایان 1- م.2- ر.3 - ص. هر سه خ.4- ع.م.5- ع.م. همگی با وکالت آقایان الف.م. و م.ح. و نیز تجدیدنظرخواهی آقای الف.ج. با وکالت آقای ر.ک. به طرفیت آقایان1-م.2-م. 3 - م. 4-م. 5 - م. 6- م.7 - م. همگی خ. 8 -ز.م. نسبت به دادنامه شماره0333-2/5/90 شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران می باشند. آقای م.ط. وکالت تجدیدنظرخواندگان را عهده دار شده است براساس دادنامه موصوف، دعوی تقدیمی تجدیدنظرخواندگان به خواسته تخلیه چهارباب مغازه جز پلاک ثبتی 3783/116 تهران بخش12تهران به علت تجدیدبنا با توجه به احراز مالکیت تجدیدنظرخواندگان و وجود رابطه استیجاری فی مابین وحاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بر مناسبات طرفین و گواهی تخریب و نوسازی ملک ازسوی شهرداری و با اتکا به نظریه کارشناسان رسمی دادگستری مورد پذیرش قرارگرفته حکم تخلیه عین مستأجره... در قبال دریافت حق کسب و پیشه جمعاً به مبلغ یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان و پرداخت خسارت دادرسی در حق مستأجرین صادر شده است. با تدقیق در نظریه هیأت کارشناسی ملاحظه گردید در نظریه تقدیمی سرقفلی و حق کسب و پیشه به طور جداگانه تعیین ضمن تفکیک مبالغ تعیین شده بخشی از مبلغ به عنوان حق کسب و پیشه تعیین که در نوع خود بی¬سابقه و تضییع حقوق مستأجرین را در پی داشته است به عقیده این دادگاه هر چند اصطلاحاً سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم جداگانه ای می باشند و وجهی که ابتدائا مالک از مستأجر می گیرد سرقفلی و مبلغی که در زمان تخلیه به مستأجر پرداخت می شود در اصطلاح حق کسب و پیشه نامیده می شود لیکن قانونگذار ایران این دو اصطلاح را در یک مفهوم مورد استفاده قرار داده و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 که قانون حاکم در دعوی حاضر است اصولاً از حق سرقفلی نام برده نشده منحصراً از اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت استفاده شده و در قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1376 منحصراً از حق سرقفلی سخن گفته شده است در نتیجه به نظر می رسد در واقع دو اصطلاح مذکور دارای یک ماهیت هستند و تفکیک آنها واجد اشکال است همچنان که عرف تجاری نیز قائل به تفکیک نشده است از این رو کارشناسان جهت ادای توضیح به دادگاه فرا خوانده شده که به شرح نظریه تکمیلی ارزش حق سرقفلی با لحاظ حق و حقوق صنفی فرضیه، متصوره اعم از کسب و پیشه یا تجارت مغازه های مستأجره را به شرح ذیل ارزیابی و برآورده کرده¬اند 1- مغازه پلاک آبی 102 (موتورسازی) مستأجر آقای الف.ج. مبلغ 000/000/850 ریال 2- مغازه پلاک آبی 100 (کابینت سازی) مستأجر آقایان م.ر. و ص.خ. به مبلغ000/000/750 ریال 3- مغازه پلاک آبی 98 لوله کشی مستأجر آقای ع.م. به مبلغ000/000/500 ریال 4- مغازه پلاک آبی 2 (خواربارفروشی) مستأجر آقای ع.م. به مبلغ000/000/450 ریال نظریه تکمیلی کارشناسان به طرفین ابلاغ که اعتراض مؤثری از سوی آنان به عمل نیامده و نظریه هیأت کارشناسی مخالفتی با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی نیز ندارد. بنا به مراتب مذکور، هر چند در این مرحله ایراد و اعتراض موجهی که نقض و بی اعتباری اساس دادنامه معترضٌ عنه را توجیه نماید اقامه نگردیده و رأی دادگاه بدوی از جهت صدور حکم تخلیه نتیجتاً موافق مقررات قانونی صادر شده لیکن از جهت میزان حق کسب و پیشه یا تجارت که به مستأجرین تعلق می گیرد رأی دادگــاه نخستین واجد اشتباه بوده که مستلزم اصلاح است، از این رو به تجویز ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و با رعایت ماده 351 قانون مرقوم، ضمن رد اعتراض و با این توضیح که مبالغ مندرج در نظریه تکمیلی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه به مستأجرین پرداخت خواهد شد، دادنامه تجدیدنظرخواسته با اصلاحیه مذکور و در نهایت تأیید می گردد این رأی قطعی است.

مطالبه سرقفلی از سوی مستأجر پس از صدور حکم تخلیه به‌دلیل تغییر شغل

 در اجاره های تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دادخواست خواهان ها آقایان م. و ع.د. فرزندان ر. با وکالت آقای ع.ج. به طرفیت آقایان س.ط. و ج.ی. خوانده ردیف دوم با وکالت آقای هـ .الف. به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ سرقفلی (حق سرقفلی) به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس و نیز محکومیت ایشان به پرداخت خسارات دادرسی، هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل با این توضیح که خواهان ها که مستأجرین مع الواسطه ملک پلاک ثبتی 3646/2426 بوده اند پس ازآنکه مرتکب تخلف قانونی و انتقال مورد اجاره به غیر شده اند به موجب درخواست مالک (خوانده ردیف دوم) محکوم به تخلیه می گردند و بدیهی است که بابت حق کسب و پیشه مبلغی دریافت نداشته اند حالیه خواهان ها ادعا دارند با توجه به اینکه درخصوص ملک مذکور حق سرقفلی پرداخته اند حق خود را مطالبه نموده اند، نظر به اینکه هرچند میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تفاوت ماهوی وجود دارد (و به طور خلاصه حق کسب و پیشه ناشی از تلاش مستأجر در کسب وکار و نتیجتاً وقوع یک نحوه رونق تجاری در محل عین مستأجره است حال آنکه حق سرقفلی آن چیزی است که مستأجر در قبال پرداخت وجه بخشی از حقوق مالکانه موجر را به اختیار می گیرد) لکن درخصوص اینکه رویه قضائی به صورت شفاف برای مستأجرین دو حق کسب و پیشه جدا و سرقفلی جدا محاسبه کند وجود ندارد لکن معمولاً نظر کارشناسان که در صورت وجود حق سرقفلی مبلغ فوق العاده بالاتری را در نظر می گیرند مورد تأیید می باشد بر این اساس دادگاه با این بیان که اولاً حق کسب و پیشه ناشی از مقدار توفیق کاسب در محل می باشد و سرقفلی حق است که با پرداخت وجه کسب شده و حکم قاطعی بر اینکه تخلف مستأجر وفق ماده 14 قانون روابط و مستأجر سال 1356 حق سرقفلی را ضایع می نماید وجود ندارد و ثانیاً با توجه به بخش دیگری از دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم که اظهار نموده موکلش (که حالیه به عنوان مالک ملک را در اختیار دارد) هنگام اجاره ملک وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده درحالی که بر اساس محتویات پرونده اجرائی به شماره 86/1236ج اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت تهران در قبال مبلغی که متعاقباً کارشناس میزان آن را چهارصد میلیون ریال تعیین می نماید به مستأجر وقت (خوانده ردیف اول) اجازه انتقال مورد اجاره به غیر را می دهد که بر اساس محتویات پرونده مذکور مبلغ مذکور از سوی خوانده ردیف اول پرداخت گردیده لذا دریافت این وجه مفهوم دیگری به جز سرقفلی نمی تواند داشته باشد و ثالثاً خوانده ردیف اول نیز به موجب سند شماره 31215 دفترخانه شماره ... مورخ 21/5/87 حقوق متعلقه ازجمله حق سرقفلی را در حق خواهان ها صلح می نماید بر این اساس اگر قائل باشیم خواهان ها مستحق بازپس گرفتن حق پرداخت شده نیستند درحالی که مالک علاوه بر دریافت مال الاجاره مقرره و نیز بازپس گیری ملک خویش به لحاظ تخلف مستأجر مبلغ چهارصد میلیون ریال نیز در سال 82 به موجب گزارش اصلاحی شعبه 183 دریافت داشته باشد منطبق بر انصاف نمی باشد بر این اساس دادگاه به استناد به مواد 198و519 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز مواد 10و1257 قانون مدنی و با توجه به نظریه کارشناس که علی رغم اعتراض وکیل خوانده ردیف دوم به لحاظ اینکه اعتراض معموله ناشی از اعتقاد به عدم استحقاق خواهان ها می باشد که مؤثر در مقام نیست خواسته خواهان ها را وارد دانسته و خوانده ردیف دوم آقای ج.ی. را به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق خواهان ها و نیز هر دو خوانده را مشترکاً به پرداخت مبلغ یک میلیون و بیست وپنج هزار ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل خواهان ها بر اساس تعرفه در حق خواهان ها محکوم می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ پورمند

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی ج.ی. با وکالت هـ .الف. به طرفیت م. و ع.د. نسبت به دادنامه شماره 865 مورخه 17/11/90 صادره از شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق تجدیدنظر خواندگان به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است دادگاه با توجه به اینکه قبلاً شعبه 188 محاکم عمومی حقوقی تهران طی دادنامه 247 مورخ 13/5/89 حکم بر محکومیت تجدیدنظر خواندگان به تخلیه یک باب مغازه موردنظر به علت تغییر شغل صادر نموده و مراتب در شعبه دهم محاکم تجدیدنظر استان تهران به تأیید قطعی رسیده است و با لحاظ اینکه قانون گذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستأجر منظور نکرده است و با لحاظ نظریه شماره 4459/7 مورخ 6/5/84 اداره حقوقی قوه قضاییه دادنامه معترضٌ عنه مخدوش تشخیص و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه موصوف حکم بر بی حقی خواهان های بدوی صادر و اعلام می نماید این رأی قطعی است.

الزام شهرداری به واگذاری سرقفلی

 رسیدگی به دعوای الزام شهرداری به تحویل سرقفلی واگذار شده، از امور ترافعی و خارج از مصادیق صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

رأی شعبه دیوان عدالت اداری

ماحصل شکایت خانم (ع.الف.) به این شرح می باشد که مشارالیه اعلام داشته: در پی اعلام شهرداری مبنی بر واگذاری سرقفلی تعدادی مغازه، به عنوان متقاضی اقدام به واریز وجه به حساب شورای شهر بانه نموده، لیکن پس از گذشت بیش از ده سال نسبت به واگذاری آن اقدام نمی نمایند. با توجه به مراتب فوق و صرف نظر از صحت و سقم ادعای مطروحه، نظر به این که موضوع شکایت مطروحه از امور ترافعی بوده و از صلاحیت های مصرحه در ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1385 خارج می باشد، لذا قرار عدم صلاحیت به شایستگی و صلاحیت محاکم عمومی دادگستری بانه صادر و اعلام می گردد. مقرر است دفتر، پرونده از آمار کسر و به مرجع صالح ارسال گردد. رأی صادره قطعی است.

پذیرش دعوی خلع ید از سوی صاحب سرقفلی علیه متصرف

دعوی خلع ید از مورد اجاره که توسط مستأجر صاحب سرقفلی دارای سند رسمی سرقفلی علیه متصرفی که بنابر رضایت مالک مشاعی، متصرف مورد اجاره شده است قابل استماع است و در این باره نیازی به احراز مالکیت خواهان نسبت به ملک نیست.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی آقایان ر.، م.، ف.، م. و م. جملگی با شهرت ک. با وکالت آقایان الف.ن. و ش.ب. به طرفیت بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) و آقای الف.م. به خواسته خلع ید از منافع و تجهیزات و امتیازات یک دستگاه چاپخانه واقع در تهران و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، دادگاه اظهارات طرفین را استماع نمود اولاً: دعوی، توجهی به خواندگان ردیف اول و دوم ندارد زیرا آنان تصرفی در موضوع دعوی ندارند و به استناد مواد 84 و 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان را نسبت به خواندگان مذکور صادر و اعلام می نماید، ثانیاً: دفاع وکیل محترم خوانده ردیف سوم به اینکه موکلش شش دانگ حقوق کسبی ملک موضوع دعوی را از بنیاد مستضعفان خریداری کرده است، موجه نمی باشد، زیرا صرف نظر از اینکه نماینده بنیاد مستضعفان در جلسه دادگاه اظهار داشتند که ماحق مالکانه را از خوانده ردیف سوم از حیث انتقال حقوق کسبی به وی أخذ نمودیم و شش دانگ منافع و حقوق کسبی را نفروختیم، با فرض صحت اظهارات وکیل محترم خوانده، بنیاد مستضعفان نسبت به دو دانگ از حقوق کسبی ملک اساساً مالکیتی نداشته است زیرا مالکیت خواهان به موجب سند رسمی به شماره 41698 مورخ 28/10/2356 نسبت به دو دانگ از حقوق کسبی در چاپخانه موضوع دعوی محرز است و سند عادی مستند دعوای خوانده، در حدی که با سند رسمی خواهان تعارض دارد بلا اثر است و مفاد مواد 70 الی 73 قانون ثبت مؤید همین امر است و نظر به اینکه مفاد رأی وحدت رویه به شماره 672 مورخ 1/10/83 ناظر بر خلع ید از املاک غیر منقول است و انصراف از مالکیت بر منافع دارد و تصرفات خوانده ردیف سوم نیز مورد انکار وکیل محترم ایشان قرار نگرفته است، دادگاه استمرار تصرفات و انتفاع خوانده ردیف سوم را فاقد مشروعیت نسبت به دو دانگ منافع متعلق به خواهان تشخیص می دهد و به استناد ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی حکم بر محکومیت خوانده ردیف سوم به خلع ید از منافع و تجهیزات و امتیازات یک دستگاه چاپخانه موضوع سند رسمی مارالذکر و پرداخت مبلغ 000/ 061/1 ریال و حق الوکاله وکلای خواهان طبق تعرفه به عنوان خسارت ناشی از طرح دعوی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. حکم صادر شده حضوری است و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر تهران است.
رئیس شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ کلانتریان

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. با وکالت آقای ع.ج. به طرفیت تجدیدنظرخواندگان با وکالت خانم م.خ. نسبت به دادنامه شماره 669-9/7/91 از شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران مــی باشد به مـــوجب دادنـــامه موصــوف، خــواسته تجدیدنظرخواندگان مبنی بر خلع ید از منافع و تجهیزات و امتیازات موضوع سند رسمی مندرج در پرونده بدوی موجه تشخیص و حکم بر خلع ید از منافع و تجهیزات و امتیازات یک دستگاه چاپخانه موضوع سند رسمی صادر شده است. اینک در این مرحله از رسیدگی، این دادگاه جامع محتویات پرونده را مورد دقت و مطالعه قرارداد و به لوایح تقدیمی طرفین توجه نمود، نظر به اینکه برابر لایحه مثبوت در پرونده به شماره 148-2/2/91 وکیل خواهان کتباً تقاضای استرداد نسبت به بخشی از خواسته مبنی بر خلع ید از تجهیزات و منافع را نموده و نسبت به این خواسته برابر دادنامه شماره 102-9/2/91 قرار ابطال دادخواست صادر گردیده است ورود مجدد محکمه نخستین در خصوص موضوعی که قبلاً رأی صادر گردیده فاقد موقعیت قانونی است از این رو به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی این قسمت از دادنامه نقض می گردد. اما در خصوص خواسته تجدیدنظرخواندگان نسبت به خلع ید از منافع، نظر به اینکه به موجب سند رسمی شماره 41698 مورخ 28/10/2536 که در خصوص کلیه حقــوق صــنفی و ســرقفلی مــی باشد و انتـقال سرقفلی تجدیدنظرخواندگان محرز می باشد و دلیلی از سوی تجــدیدنــظرخواه مبنــی بر اذن یا تــوافق از ســوی تجدیدنظرخواندگان که دلالت بر قانونی بودن تصرفاتش باشد، ارایه نگردیده، لذا دادگاه با استناد ماده358قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض نسبت به خلع ید از منافع ملک مورد نزاع، دادنامه تجدیدنظرخواسته را در این قسمت تأیید می نماید. این رأی قطعی است.

انتقال سرقفلی با صلح نامه عادی

 انتقال سرقفلی با صلحنامه رسمی به عمل می آید و به سند عادی در دادگاه ترتیب اثر داده نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی (ع. الف. ب.) فرزند (ع.) با وکالت (ر.الف.) و (س. ح. م. م. ع.) به طرفیت : 1- (ح. ص. الف.) باوکالت (م.الف.) 2- (ه. ) 3-( م.) 4- (س.) 5-(م.) 6- (ش.) 7- (ش.)، همگی (و. ن.) 8- (و) 9- ( ب. گ. م.) و (گ. الف. ب. ر.گ. س.) 10-(ی. الف. ز. ) 11- (الف. ع. ن. ) 12- (الف. ) 13- (ش. الف. ) 14- (ف. الف. الف.ن.) به خواستة صدور حکم به تنفیذ سند صلح¬¬نامه اجاره و حق کسب و پیشه موضوع سند اجاره شماره 70195 و سند صلح شماره 70196 مورخ 11/7/60 دفترخانه 45 اسناد رسمی تهران در خصوص سه -دانگ یک باب واحد تجاری احداثی در جزء پلاک ثبتی 7270/3526 بخش 3 تهران ، نظر به اینکه وکلای خواهان در متن دادخواست تقدیمی با استناد به اسناد مذکور ادعا نموده اند که خوانده ردیف اول دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی در سه ¬دانگ واحد تجاری موصوف حقوق خود را به موجب سند عادی به مورث خواندگان ردیف دوم تا نهم تحت عنوان مصالحه واگذار نموده که متعاقباً مورث خواندگان موصوف به خواندگان دهم و یازدهم منتقل نموده و نامبردگان نیز به خواندگان دوازده تا چهاردهم منتقل نموده که خواندگان اخیرالذکر علاوه بر مالکیت به عین ، مالک منفعت ملک موصوف می شوند که مالکیت عین و منافع با سند خواهان انتقال می یابد. در نهایت تنفیذ صلح¬¬نامه عادی مورد خواسته وکلای خواهان می¬باشد. وکیل خوانده ردیف اول در مقام دفاع با استناد به تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر و مواد 46 و 47  قانون ثبت اسناد و املاک و دادنامه صادره از شعبه 17 دادگاه عمومی تهران خواسته خواهان را مغایر با مقررات دانسته . دادگاه با ملاحظه اظهارات وکلای طرفین ، اظهارات وکیل خوانده را صحیح و موافق با عمومات قانونی خصوصاً بند 2 ماده 47 قانون ثبت ، می داند و اعتبار و رسمیت -دادن به سند عادی صلح¬¬نامه تحت عنوان تنفیذ، نقض غرض قانون گذار و مغایر با بند 2 ماده مذکور می باشد، علی هذا دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر می-نماید. رأی صادره حضوری ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می-باشد.
 قاضی مأمور در شعبه 42 دادگاه حقوقی تهران - خدایاری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

بابت تجدیدنظرخواهی آقایان (ر. الف.) و (س. ح. م. م. ع.) به وکالت از (ع. الف. ب) نسبت به دادنامه شماره 899 ـ 15/12/90 صادره از شعبه 42 دادگاه حقوقی تهران، اولاً؛ بابت تجدیدنظر خواهی آقای (ر. الف.) به شرح مارالذکر چون آقای وکیل مزبور علی¬رغم تکلیف مندرج در تبصره یک ماده 103 قانون مالیات¬های مستقیم،  رقم حق¬الوکاله را در وکالت¬نامه تنظیمی قید نکرده و وفق نظریه شماره 1260/7 ـ 5/11/75 اداره حقوقی قوه قضاییه، مورد از موارد صدور اخطار رفع نقص نیست، لذا وفق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظرخواهی آقای وکیل فوق را صادر و بابت تجدیدنظرخواهی وکیل دیگر تجدیدنظر خواه به نام آقای (س. ح. م. م. ع.) از دادنامه فوق که طیّ آن دعوی تجدیدنظر خواه علیه تجدیدنظر خواندگان به خواسته صدور حکم بر تنفیذ سند صلح¬نامه اجاره وحق کسب و پیشه موضوع سند اجاره شماره 70195 و سند صلح شماره 70196 ـ 11/7/60 دفترخانه اسناد رسمی شماره 45 تهران بابت 3 دانگ یک باب واحد تجاری احداثی در جزء پلاک  ثبتی 7270/3526 بخش 3 تهران منتهی به صدور حکم بطلان دعوی شده است، نظر به این که اعتراضات موجّه نبوده و دادنامه صادره با استناد به تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر و مواد 46 و 47 قانون ثبت از جهت لزوم تنظیم صلح نامه به صورت رسمی رأی اصدار یافته و مطالب مندرج در لایحه تجدیدنظرخواهی آقای وکیل فوق ناظر به ایراد و انکار احد از تجدیدنظرخواندگان¬ و -تقاضای ارجاع ¬مراتب به¬کارشناسی با لحاظ مستندات مذکور در دادنامه تجدیدنظرخواسته مؤثر در مقام نبوده و تجدیدنظرخواهی به عمل آمده با بندهای ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی تطبیق ندارد، النّهایه نظر به اینکه ذی¬نفع می¬توانسته اجرا و انجام مراتب مندرج در مستند دعوی بدوی را با لحاظ ماده 10 قانون مدنی مطرح نماید که بدان نحو اقامه دعوی نگردیده است، لذا وفق صدر ماده 358 و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، با نقض دادنامه بدوی قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظرخواه راصادر نماید. قرارصادره قطعی است.

حل اختلاف در خصوص ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه

حل اختلاف بین مستأجران املاک تجاری و شهرداری در خصوص ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه از طرف کارشناسان رسمی برای تملک، خارج از مصادیق ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری است.

رأی شعبه دیوان عدالت اداری

ملاحظه می‏گردد شاکی ... به طرفیت شهرداری منطقه یک تهران به خواسته تقاضای نقض رأی شماره ... کمیسیون ماده صد اعلام شکایت نموده است. بدین شرح که نامبرده مالک سرقفلی مغازه تجاری واقع در پاساژ امیری می‏باشد و شهرداری مذکور پس از خرید و تملک عرصه پاساژ امیری از مالک قبلی، با توجه به اینکه مـستأجرین مغازه‏های پاساژ که بالغ بر 46 مغازه بوده و حدود چهل سال سابقه فعالیت تجاری و کسب داشته‏اند، با پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی به مستأجر در قبال تخلیه مغازه‏ها موافقت می‏کند که پس از تعیین هیأت سه نفره کارشناسی و تعیین قیمت و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و عدم موافقت مستأجر، موضوع به دادسرا ناحیه یک تهران ارجاع، که به موجب صورت جلسه 16/11/90 قرار شد پنج نفر از کارشناسان ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه را تعیین نمایند که با توجه به اینکه دو نفر از کارشناسان منتخب نمایندگان مستأجرین نبودند، همچنان موضوع لاینحل مانده [است]. لذا با توجه به قدمت بناهای مذکور تقاضای اجابت خواسته را دارد. خوانده طی لوایح که ثبت دفتر اندیکاتور گردیده، پاسخ را ارسال نموده است که حاکی از مالکیت خوانده نسبت به عرصه ملک فوق دارد. با عنایت به محتویات پرونده و پاسخ واصله، صرف نظر از اینکه طرفین وفق صورت جلسه مورخه 16/11/90 توافق نموده اند که موضوع تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه از طریق کارشناس به عمل آید که رفع اختلاف فوق خارج از مصادیق ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری و در صلاحیت محاکم دادگستری است، نظر به اینکه شاکی مدعی سابقه حق کسب و پیشه ملک فوق به مدت بیش از چهل سال می‏باشد و خوانده با قبول تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه از طریق کارشناسی صحه بر اقدامات شاکی گذاشته است، لذا رأی معترض عنه را نقض و خوانده ملزم به ارسال پرونده فوق به کمیسیون هم عرض می‏باشد و کمیسیون مذکور مکلف به بررسی دقیق تخلفات مذکور و اخذ اظهارات طرفین و بررسی اسناد آنها و سپس اتخاذ تصمیم می‏باشد. رأی صادره وفق ماده 7 قانون دیوان عدالت اداری قطعی است.

تعلق سرقفلی به غیر به‌عنوان عیب ملک

در صورتی که فروشنده فقط مالک عرصه و اعیان مبیع باشد و منافع و حق کسب و پیشه و تجارت(سرقفلی )آن به شخص دیگری تعلق داشته باشد، موضوع از مصادیق عیب است. چنانچه خریدار تقاضای ابطال بیع به استناد مستحق للغیر بودن را بنماید بدون آنکه تصریح کند که منظورش تعلق قسمتی از مال (منافع و سرقفلی) به غیر است و ابطال به واسطه اعمال خیار عیب است، دادخواست به نحو صحیح تقدیم نشده و محکوم به رد است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست تقدیمی ج.و ج. شهرت هر دو م. با وکالت آقای م.د. به طرفیت آقای ر.خ. به خواسته صدور حکم به ابطال عقد بیع مورخ 14/4/89 و استرداد وجوه پرداختی بابت ثمن مبیع تحت شماره 101722 به لحاظ مستحق للغیر بودن مبیع در زمان تحقق عقد بیع و عدم اطلاع خواهان از این امر ملاحظه می نماید. در اثنای دادرسی آقایان س.ع. و م.ش. با اعلام وکالت از خوانده وارد جریان دادرسی شده و ضمن دفاع از خوانده به شرح مندرجات صورت جلسه دادرسی مورخ 15/10/89 شعبه 85 ضمن اعلام اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره 890/1056 شعبه 13 دادگاه محترم تجدیدنظر درخواست رسیدگی نموده اند که بر این اساس شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر، ضمن نقض دادنامه شماره 8500946 مورخ 29/10/89 شعبه 85 را به لحاظ عدم رسیدگی به اعتراض طاری ثالث جهت رسیدگی مجدد، اعاده کردند که پس از ارجاع مجدد کلاسه توسط معاونت محترم ارجاع و تعیین وقت و دعوت از متداعیین برای شرکت در جلسه دادرسی مورخ 14/6/91 آقای م.ش. صراحتاً در خصوص اعتراض طاری ثالث منصرف، آن را مسترد داشته است. علی هذا مستنداً به بند ب ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد اعتراض ثالث مطروحه را صادر می نماید. اما در خصوص دعوی اصلی مطروحه نیز از توجه به کلیه اوراق و محتویات پرونده امر و عنایت به دادنامه شماره 88/8500201 شعبه 85 و 221301056 مورخ 18/7/89 شعبه 13 دادگاه محترم تجدیدنظر، با احراز اینکه مبیع متنازع فیه اعم از عرصه و اعیانی متعلق حق شخص ثالث بوده و در این رابطه حکم قطعی نیز صادر شده است و بایع هنگام تحقق عقد بیع فاقد هرگونه مالکیت بوده و مشتری نیز نسبت به آن جاهل بوده لذا ضمن پذیرش دفاعیات وکیل خواهان ها و غیر موجه تشخیص دادن اظهارات و دفاعیات اولیه وکیل خوانده مستنداً به مواد 219 لغایت 227، 317، 391 و 392 قانون مدنی و مواد 2، 198، 515، 519 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به ابطال عقد بیع متنازعٌ فیه و ابطال سند رسمی مالکیت انتقال بیع به نام خواهان ها و محکومیت خوانده به استرداد مبلغ هفتصد و ده میلیون ریال ثمن مأخوذه و پرداخت 500/634/15 ریال بابت حق الوکاله و هزینه دادرسی در حق خواهان ها صادر می نماید. رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در مرکز استان تهران است.
رئیس شعبه 85 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ طالب زاده

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی ر.خ. با وکالت م.ش. به طرفیت ج. و ج.م. نسبت به دادنامه شماره 435 ـ 8/7/91 صادره از شعبه 85 دادگاه عمومی حقوقی تهران در مهلت و زمان قانونی موضوع کلاسه 89/85/534 که به موجب آن حکم به ابطال عقد بیع مورخه 14/4/89 و ابطال سند رسمی 8410/4476 ـ 16/5/89 بخش 7 تهران دفتر 839 حوزه ثبتی تهران به نام ج. و ج.م. و استرداد مبلغ هفتصد و ده میلیون ریال ثمن مأخوذه و پرداخت 500/634/15 بابت حق الوکاله و پرداخت هزینه دادرسی در حق خواهان ها صادر و اعلام گردیده مورد بررسی قرار گرفت. از توجه به مستندات دعوی و اظهارات مکتوب در پرونده ایراد و اعتراض تجدیدنظرخواه وارد و موجه است و دادنامه مالاً مستلزم نقض است. زیرا موضوع از مصادیق خیار عیب بوده فروشنده فقط مالک عرصه و اعیان بوده معترض ثالث تنها مالک حق کسب و پیشه و سرقفلی (منافع) مغازه بوده و به صراحت ماده 441 قانون مدنی هرگاه بیع نسبت به بعض مبیع باطل باشد خریدار حق دارد بیع را فسخ کند یا نسبت به قسمتی که بیع صحیح واقع شده قبول نماید و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده ثمن را مسترد نماید از آنجا که دعوی به نحو صحیح طرح نشده توجهاً به قسمت اول ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم صادره نقض قرار رد دعوی خواهان ها صادر و اعلام می گردد این رأی قطعی است.

استحقاق سرقفلی مستأجر علی‌رغم عدم تعلق حق کسب و پیشه در چارچوب قانون 1356

 چنانچه مستأجر به دلایل مذکور در ماده 14 قانون روابط مستأجر 1356 محکوم به تخلیه بدون حق کسب و پیشه شود (مشخصاً تغییر شغل)، حقی نسبت به دریافت حق سرقفلی ندارد، علی رغم آنکه قبلاً مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخته باشد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست خواهان ها آقایان 1ـم. و 2ـع.د. فرزندان ر. با وکالت آقای ع.ج. به طرفیت آقایان س.ط. و ج.ی. خوانده ردیف دوم با وکالت آقای ه.الف. به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ سرقفلی (حق سرقفلی) به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس و نیز محکومیت ایشان به پرداخت خسارات دادرسی، هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل با این توضیح که خواهان ها که مستأجرین مع الواسطه ملک پلاک ثبتی 3646/2426 بوده اند پس از آنکه مرتکب تخلف قانونی و انتقال مورد اجاره به غیر شده اند به موجب درخواست مالک (خوانده ردیف دوم) محکوم به تخلیه می گردند و بدیهی است که بابت حق کسب و پیشه مبلغی دریافت نداشته اند، حالیه خواهان ها ادعا دارند با توجه به اینکه در خصوص ملک مذکور حق سرقفلی پرداخته اند حق خود را مطالبه نموده اند، نظر به اینکه هر چند میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تفاوت ماهوی وجود دارد (و به طور خلاصه حق کسب و پیشه ناشی از تلاش مستأجر در کسب و کار و نتیجتاً وقوع یک نحوه رونق تجاری در محل عین مستأجره است، حال آنکه حق سرقفلی آن چیزی است که مستأجر در قبال پرداخت وجه بخشی از حقوق مالکانه موجر را به اختیار می گیرد) لکن در خصوص اینکه رویه قضایی به صورت شفاف برای مستأجرین دو حق کسب و پیشه جدا و سرقفلی جدا محاسبه کند وجود ندارد لکن معمولاً نظر کارشناسان که در صورت وجود حق سرقفلی مبلغ فوق العاده بالاتری را در نظر می گیرند مورد تأیید می باشد بر این اساس دادگاه با این بیان که اولاًـ حق کسب و پیشه ناشی از مقدار توفیق کاسب در محل می باشد و سرقفلی حق است که با پرداخت وجه کسب شده و حکم قاطعی بر اینکه تخلف مستأجر وفق ماده 14 قانون روابط و مستأجر سال 1356 حق سرقفلی را ضایع می نماید وجود ندارد و ثانیاًـ با توجه به بخش دیگری از دفاعیات وکیل خوانده ردیف دوم که اظهار نموده موکلش (که حالیه به عنوان مالک ملک را در اختیار دارد) هنگام اجاره ملک وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده در حالی که بر اساس محتویات پرونده اجرایی به شماره 86/1236ج اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت تهران در قبال مبلغی که متعاقبا کارشناس میزان آن را چهار صد میلیون ریال تعیین می نماید به مستأجر وقت (خوانده ردیف اول) اجازه انتقال مورد اجاره به غیر را می دهد که بر اساس محتویات پرونده مذکور مبلغ مذکور از سوی خوانده ردیف اول پرداخت گردیده، لذا دریافت این وجه مفهوم دیگری به جز سرقفلی نمی تواند داشته باشد. ثالثاًـ خوانده ردیف اول نیز به موجب سند شماره 31215 دفترخانه شماره 197 مورخ 21/5/87 حقوق متعلقه از جمله حق سرقفلی را در حق خواهان ها صلح می نماید، بر این اساس اگر قائل باشیم خواهان ها مستحق باز پس گرفتن حق پرداخت شده نیستند در حالی که مالک علاوه بر دریافت مال الاجاره مقرره و نیز باز پس گیری ملک خویش به لحاظ تخلف مستأجر مبلغ چهارصد میلیون ریال نیز در سال 82 به موجب گزارش اصلاحی شعبه 183 دریافت داشته باشد منطبق بر انصاف نمی باشد بر این اساس دادگاه با استناد به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز مواد 10 و 1257 قانون مدنی و با توجه به نظریه کارشناس که علی رغم اعتراض وکیل خوانده ردیف دوم به لحاظ اینکه اعتراض معموله ناشی از اعتقاد به عدم استحقاق خواهان ها می باشد که مؤثر در مقام نیست خواسته خواهان ها را وارد دانسته و خوانده ردیف دوم آقای ج.ی. را به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق خواهان ها و نیز هر دو خوانده را مشترکا به پرداخت مبلغ یک میلیون و بیست و پنج هزار ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل خواهان ها بر اساس تعرفه در حق خواهان ها محکوم می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ پورمند

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی ج.ی. با وکالت ه.الف. به طرفیت 1ـم. و 2ـع.د. نسبت به دادنامه شماره 865 موررخه 17/11/90 صادره از شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق تجدیدنظرخواندگان به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است، دادگاه با توجه به اینکه قبلاً شعبه 188 محاکم عمومی حقوقی تهران طی دادنامه 247 مورخ 13/5/89 حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواندگان به تخلیه یک باب مغازه مورد نظر به علت تغییر شغل صادر نموده و مراتب در شعبه دهم محاکم تجدیدنظر استان تهران به تأیید قطعی رسیده است و با لحاظ اینکه قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستأجر منظور نکرده است و با لحاظ نظریه شماره 4459/7 مورخ 6/5/84 اداره حقوقی قوه قضاییه دادنامه معترض عنه مخدوش تشخیص و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه موصوف حکم بر بی حقی خواهان های بدوی صادر و اعلام می نماید. این رأی قطعی است .

نحوه طرح دعوای تقسیم ترکه مشتمل بر سرقفلی مشاع

در دعوای تقسیم ترکه مشتمل بر سرقفلـی مشـاع، نیازی به طرف دعوی قرار دادن سایر اشخاص غیر از ورثه از جمله مالک عین و شرکای مورث نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ع.ن. با وکالت آقای م.ق. به طرفیت 1 ـ آقای م.ن. 2 ـ خانم م.ن. و... با وکالت خانم ب.ز. به خواستـه تقسیـم ترکـه مـرحـوم ع.ن.، دادگـاه بـا تـوجـه به محتویات پرونده و مستندات ابرازی و مجموع اظهارات وکلای طرفین از جمله ترکه باقی مانده از مورث خواهان و خواندگان پرونده، دو دانگ مشاع از شش دانگ سرقفلی دو باب مغازه موضوع اجاره نامه رسمی شماره 123194 تاریخ 1/7/1357 دفترخانه 64 تهران و اموال و سرمایه موجود در آن می باشد که به موجب صورت جلسه تاریخ 12/4/1389 استناد وکیل خواهان، آقایان ح.م. و ع.ب. مورث طرفین پرونده در مغازه و سرمایه و اموال موجود در آن می باشند بنابراین دعوی مطروحه به وضعیت حاضر و بدون اینکه به طرفیت شرکای مورث خواهان و نیز به طرفیت مالک مغازه موضوع سرقفلی اقامه گردیده قابلیت استماع ندارد و مردود می باشد و دادگاه به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد آن را صادر می نماید. رأی صادر شده ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امان اللهی

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای م.ق. به وکالت از آقای ع.ن. به طرفیت آقای م. و خانم م.ن. و خانم ن.ر. هر سه با وکالت خانم ب.ز. نسبت به دادنامه شماره 202 -18/3/92 شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرار رد دعوی خواهان به خواسته تقسیم ترکه مرحوم ع.ن. صادر شده است وارد و موجه است زیرا موضوع دعوی تقسیم ترکه می باشد و نیازی به طرف دعوی قرار گرفتن سایر اشخاص غیر از ورثه حقوقی نمی باشد به دلیل اینکه بحث انتقال مطرح نیست بلکه تقسیم است و در سرقفلی نیز دو دانگ سرقفلی متوفی بین ورثه قانونی وی تقسیم می شود و این تعارض با حقوق مالک ملک یا سایر مالکین مشاعی سرقفلی ندارد زیرا ورثه متوفی قائم مقام وی می باشد و تمام حقــوق متــوفی به ورثه وی انتقال یافته است علی هذا با پذیرش تجدیدنظرخواهی و مستنداً به ماده 353 قانون آیین دارسی مدنی قرار معترض عنه نقض و پرونده جهت ادامه رسیدگی به دادگاه محترم بدوی اعاده می گردد. این رأی قطعی است.

تقاضای خلع‌ید بر مبنای مالکیت مشاعی منافع (سرقفلی)

برای خلع ید نیازی به مالکیت بر ملک نیست و مالکیت ولو مشاعی بر منافع نیز کفایت نموده و در این صورت موضوع از تحت شمول ماده 22 قانون ثبت خارج و ابراز سند رسمی الزامی نبوده و غاصب ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف است.

رأی دادگاه بدوی

آقای ح.الف. با وکالت آقای الف.ص. به طرفیت آقای ه.الف. که بعداً آقایان ح.ط. و م.م. به وکالت از خوانده تحصیل سمت نمودند، با توجه به تغییر خواسته در جلسه اول دادرسی، دعاوی خلع ید خوانده از یک مغازه به پلاک ثبتی 4/1678 اصلی بخش هشت تهران و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 20/7/77 و خسارات دادرسی را اقامه نمود. در نتیجه دادرسی محرز شد که خواهان 1/2 دانگ مشاع از 6 دانگ حقوق کسبی و سرقفلی مغازه موضوع دعوا را از طریق مزایده خریداری نموده است و درخواست ابطال مزایده از سوی خوانده که متضمن تصرف و انتفاع خوانده از آن می باشد، به موجب رأی به شماره دادنامه 290 صادر شده از شعبه 237 دادگاه خانواده مردود اعلام شد؛ و در عین حال مالکیت خواهان بر 1/2 دانگ از ملک موضوع دعوا به موجب سند رسمی صلح حقوق به شماره 12872 مورخ 15/9/89 دفتر اسناد رسمی شماره 278 تهران محرز است و از طرفی با مالکیت رسمی خواهان بر حقوق کسبی و عدم رضایت وی بر استمرار تصرف و انتفاع خوانده، عمل خوانده غصب محسوب و چون موضوع خلع ید نسبت به اصل ملک نیست رأی وحدت رویه شماره 672 از حیث لزوم مالکیت خواهان بر ملک خروج موضوعی دارد. زیرا در احراز مالکیت بر حقوق کسبی یک ملک ماده 22 قانون ثبت اساساً ملاک عمل نیست، و با توجه به نظر هیأت کارشناسان رسمی دادگستری مسبوق به شماره 3143 مورخ 23/12/90 و اینکه اعتراض وکلای محترم خوانده به نحوی نیست که مثبت عدم تطابق نظریه کارشناسان با اوضاع و احوال محقق قضیه شود دادگاه به استناد مواد 308 ، 311 و 320 قانون مدنی و مواد 198، 257، 265 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی حکم بر محکومیت خوانده به خلع ید از ملک، به مشخصات فوق الذکر و پرداخت 000/500/1851 ریال به عنوان اجرت المثل ایام تصرف از 1/2 سهم از شش سهم از تاریخ 20/11/77 تا 20/12/90 و پرداخت 000/968/63 ریال و حق الوکاله وکیل خواهان طبق تعرفه به عنوان خسارت ناشی از طرح دعوا در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. حکم صادرشده حضوری است و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر تهران است. و نظر به معین شدن مبلغ خواسته خواهان وی مکلف به پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی در حق صندوق دولت می باشد.
رئیس شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ کلانتریان

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ه.الف. با وکالت آقای س.م. و آقای ح.ط. به طرفیت آقای ح.الف. از دادنامه شماره 482 مورخه 16/5/1391 صادره از شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به خلع ید از مغازه جزء پلاک ثبتی 4/1678 اصلی بخش هشت تهران به نسبت مالکیت تجدیدنظرخوانده نسبت به 1/2 دانگ مشاع از 6 دانگ منافع (حقوق کسبی سرقفلی) و ایضاً پرداخت مبلغ 000/500/851/1 ریال اجرت المثل ایام تصرف در 1/2سهم مذکور از تاریخ 20/11/77 تا 20/12/90 به انضمام خسارات دادرسی [می باشد]. دادگاه در این مرحله از دادرسی پس از بررسی مندرجات پرونده تجدیدنظرخواهی به عمل آمده را وارد ندانسته و اساساً آن را به کیفیتی نمی داند تا موجبات نقض و اعلام بی اعتباری دادنامه تجدیدنظرخواسته را برای این دادگاه موجه و مدلل نماید زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته موافق با مقررات قانونی اصدار یافته [و] دفاعیات تجدیدنظرخواه در خصوص میزان تصرفات خود با توجه به مفاد لایحه مورخه 22/1/1390 ثبت شده به شماره 26 در دفتر لوایح، به لحاظ اینکه موافق با واقع امر نمی باشد، قابلیت امعان نظر ندارد و چون تصرفات تجدیدنظرخواه نسبت به سهمی تجدیدنظرخوانده محرز بوده و مبنای صدور رأی نیز از جهت اجرت المثل، استناد به گزارش کارشناسی هیأت سه نفره کارشناسی که به لحاظ اینکه با اوضاع و احوال حاکم بر پرونده منطبق بوده و قابلیت استناد داشته، بوده و در این مرحله از دادرسی نیز در لایحه تجدیدنظرخواهی مطلبی که حکایت از حقانیت تجدیدنظرخواه و مخدوش بودن دادنامه تجدیدنظرخواسته باشد، ملاحظه نمی گردد و در واقع امر تجدیدنظرخواهی به عمل آمده، با هیچ یک از شقوق مختلف ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی منطبق نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی نیز بر دادنامه تجدیدنظرخواسته ایراد و اشکالی وارد نمی باشد، دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی به عمل آمده، به استناد ماده 358 از قانون مذکور عیناً دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

ماهیت حق کسب، پیشه و تجارت (سرقفلی)

از آنجا که سرقفلی اماکن تجاری، امر مستقلی نبوده بلکه امری تبعی است که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می گردد بنابراین در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت نیز منتفی است. همچنین این حق تبعی مالی، مستقلاً یا در قالب عقد بیع نمی تواند مورد معامله قرار گرفته و الزاماً در قالب عقد اجاره قابل انتقال است

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ب.الف. فرزند ن. با وکالت آقای ج.م. به طرفیت آقایان و خانم ها 1ـ م.ج. فرزند م. 2ـ ع.ج. فرزند م. 3ـ م.ج. فرزند م. 4ـ م.ج. فرزند م. 5ـ ط.خ. فرزند ع. به خواسته 1ـ صدور حکم مبنی بر أخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و حضور خواندگان در دفتر اسناد رسمی و انتقال مالکیت یک باب مغازه از پلاک ثبتی 3452/1863 بخش ده تهران مقوم به 000/000/51 ریال 2ـ پرداخت هزینه ها و خسارات دادرسی و حق الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و استماع اظهارات متداعیین حاضر به شرح مفاد صورتمجلس جلسه دادرسی و لوایح تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به این که صلح نامه عادی مورخ 11/4/1377 که صحت و اصالت آن مصون از تعرض واقع گردیده مادام که اقاله یا فسخ و یا به حکم مرجع صالح ابطال نشده باشد به قوت خود باقی بوده و حاکم بر روابط حقوقی ایشان می باشد و با توجه به این که بنابر قواعد لزوم و صحت متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها مکلفند تعهداتی را که بر اساس اصل حاکمیت اراده قبول نموده اند را ایفاء و اجرا نمایند و از جمله تکالیف قراردادی و عرفی منعقدین قرارداد و یا قائم مقام آن ها ایفای تعهد مبنی بر انتقال و تنظیم سند رسمی بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده می باشد و با عنایت به این که مالکیت رسمی مورث خواندگان بر پلاک ثبتی 3452 فرعی از 1863 اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک 2331 فرعی واقع در بخش 10 تهران به موجب پاسخ ثبت به شماره 36211 ـ 29/7/91 و سند مالکیت به شماره چاپی 35667 محرز و محقق می باشد و از جانب قائم مقام ایشان دلیل و مدرکی بر ایفاء و یا اسقاط تعهد مبنی بر تنظیم سند و انتقال رسمی آن به نام خریدار ارائه نگردیده است با احراز رابطه حقوقی طرفین و صحت معامله و وقوع عقد صلح دعوی مطروحه را به نظر محمول بر صحت تشخیص داده و به لحاظ این که أخذ پایان کار و تفکیک ملک قبل از تنظیم سند رسمی ضروری است به استناد مواد 10، 35، 36، 184، 196، 219، 220، 223، 225، 758، 760، 1257 و 1301 قانون مدنی و مواد 46 و 48 قانون ثبت و مواد 198، 303 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب، حکم بر الزام خواندگان به أخذ پایان کار و تفکیک ملک و سپس تنظیم سند رسمی مغازه مورد معامله به نام خواهان را صادر و اعلام می نماید و خواسته دیگر خواهان دایر بر مطالبه خسارات دادرسی و هزینه ها و حق الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه به لحاظ این که ارکان قانونی دعوی و رابطه سببیت مستقیمی بر تقصیر خواندگان محرز نیست ثابت نبوده، لهذا بنا به مراتب فوق به استناد مواد 197، 520 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان را در این خصوص صادر و اعلام می نماید و درخصوص دعاوی دیگر خواهان دایر بر صدور حکم به 1ـ انتقال سرقفلی یک باب مغازه از پلاک ثبتی 3452/1863 بخش ده تهران مقوم به 000/000/51 ریال 2ـ مطالبه هزینه عوارض تغییر کاربری ملک خریداری شده به تجاری به مبلغ 898/0991/19 ریال 3ـ مطالبه خسارت و اجرت المثل از تاریخ 11/10/1384 تا 12/12/1388 با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به شرح متن دادخواست فعلاً مقوم به 000/000/51 ریال 4ـ پرداخت هزینه ها و خسارات دادرسی، حق الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه، با قصد و آخرین اراده متعاملین در صلح نامه عادی مورخ 11/4/1377 مطابقت ندارد و قصور خواندگان و رابطه سببیت بین فعل خواندگان و خسارات ادعایی احراز نمی گردد زیرا مورث خواندگان با تنظیم قرارداد صلح مؤخر با تفویض اختیارات لازم به طرف دیگر به موجب وکالت نامه های رسمی شماره 112215 ـ 5/7/1377 و 111574 ـ 13/4/77 دفتر اسناد رسمی شماره 254 تهران انجام اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت و غیره را به خوانده واگذار نموده است که این امر می تواند گویای دلیل رسمی بر اذن و رضایت و اراده قطعی خواهان نسبت به انجام اقدامات مذکور باشد و در واقع طرفین آخرین اراده خود در ملک مورد ترافع را در قالب صلح نامه و وکالت ضمن آن و وکالت نامه های رسمی مذکور و با شرایط مقرر در آن ها متجلی ساخته اند و اعطای وکالت در ضمن عقد لازم و وکالت نامه های رسمی مذکور که با رضایت خواهان منعقد گردیده به منظور انجام تشریفات تنظیم سند رسمی و امور دیگر متضمن قبول تعهدات مربوط به تشریفات مذکور و لزوم ایفای آن از جانب خواهان می باشد و تردیدی در اسقاط تعهدات انتقال دهنده باقی نمی گذارد و کلاً اوضاع و احوال محقق کاشف از واگذاری اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت به طرف دیگر دارد و از الفاظ و عبارات عنوان شده در قرارداد و وکالت نامه ضمن آن و وکالت نامه رسمی مذکور نیز همین معنی استنباط و استدراک می گردد و سرقفلی که یک حق تبعی مالی است مستقلاً نمی تواند مورد معامله قرار گرفته و در قالب عقد بیع قرار نمی گیرد و این حق الزاماً در قالب عقد اجاره قابل انتقال است، لهذا بنا به مراتب فوق، دعاوی خواهان را که مغایر با توافقات طرفین و اصل صحت است را فاقد محمل قانونی و به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد 10، 219، 220، 223، 224، 292، 293، 450، 758، 761، 766، 1257 و 1301 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بطلان دعاوی موصوف را صادر و اعلام می نماید و در خصوص دعوی آقایان و خانم ها م.، ع.، م. و م. فرزندان م. شهرت همگی ج. و خانم ط.خ. فرزند ع. به طرفیت آقای ب.الف. فرزند ن. با وکالت آقای ج.م. به خواسته دعوی تقابل در پرونده کلاسه 9109982164600534 شعبه 221 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مفتح به خواسته تخلیه عین مستأجره به جهت نیاز به محل کسب و .... به انضمام کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه ها و خسارات دادرسی به شرح متن با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به این که اولاً ـ تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخص موجه برای کسب و پیشه یا تجارت موضوع بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ اجاره باشد ثانیاً ـ تعهد و الزام قانونی به عنوان مبنای رابطه حقوقی به طرفیت خوانده ارائه نگردیده و ادعای مطروحه با مندرجات قراردادهای ابرازی و اوضاع و احوال مسلم قضیه و کیفیت مراضات و توافق متعاملین و مدلول التزامی الفاظ مذکور در اسناد مذکور که دلالت بر انتقال کلیه حقوق مالک و بی اعتبار بودن هرگونه ادعایی از سوی ورثه در آینده دارد، مطابقت ندارد، لهذا بنا به مراتب فوق و با توجه به این که مالکیتی برای خواهان ها وجود ندارد تا به عنوان مالک عین بتوانند مطالبه حقی به شرح خواسته را مطرح نمایند و با توجه به آثار و التزامات ناشی از عقد صلح دعوی خواهان ها را به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد 10، 219، 223، 1257 و 1301 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی ایشان را صادر و اعلام می نماید. رأی صادره ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 221 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ احمدوند

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی ب.الف. به طرفیت وراث م.ج. به نام 1ـ م. 2ـ ع. 3ـ م. 4ـ م. همگی ج. 5ـ ط.خ. و متقابلاً تجدیدنظرخواهی مشارالیها به طرفیت ب.الف. نسبت به دادنامه شماره 627 ـ 29/9/91 صادره از شعبه 221 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی ب.الف. در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت المثل و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ 11/10/84 تا 12/12/88 و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل محکوم به رد گردیده مورد بررسی قرار گرفت از توجه به مستندات دعوی و اظهارات مکتوب در پرونده ایراد و اعتراض در مورد هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل وارد و موجه است و دادنامه در این بخش مالا مستلزم نقض است زیرا تجدیدنظرخواندگان به دلالت مستندات پرونده و حصر وراثت شورای حل اختلاف حوزه 220 تهران قائم مقام مورث خود م.ج. هستند و هر تعهدی که بر عهده مورث بوده به وراث انتقال یافته، بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی صلح و به تبع آن قرارداد مستند دعوی به وراث و قائم مقام قانونی م.ج. منتقل گردیده، لذا دادگاه به استناد قسمت اول ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم صادره در این بخش نقض و توجها به ماده 198 و 519 و520 قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان بدوی وراث م.ج. به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل نسبت به قدر سهم الارث و نسبت به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صلح ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم می گردند اما در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت المثل ناشی از تعطیلی مغازه و خسارت تأخیر تأدیه به شرح دادنامه اجرت المثل حق مالک قانونی است که ملکی از مالک یا نماینده تام الاختیار او به مشتری منتقل شود و اسم او در دفتر اسناد رسمی درج گردد و عدوانا تصرف شود که در مانحن فیه این امر محقق نشده و تجدیدنظرخواه قانونا مالکیت ندارد و حق وی غصب نگردیده و ثانیاً مغازه از طریق قانونی یعنی شهرداری تعطیل بوده که در این ایام نامبرد نفعی نداشته و در قانون، عدم النفع قابل مطالبه نیست و در مورد مطالبه عوارض پرداختی به شهرداری قاعده فقهی و کلی است که من له الغم فعلیه الغرم: آن که غنیمت خواهد باید غرامت دهد. چون مالکیت ملک تجاری مستلزم پرداخت عوارض شهرداری و سایر هزینه های مربوط از جمله هزینه دارایی تجدیدنظرخواندگان تعهدی نسبت به آن ندارند و اما در مورد خسارت تأخیر تأدیه نظر به این که در ماده 512 قانون آیین دادرسی مدنی شرایطی دارد که خلاصه و زبده آن وجه رایج است که در مانحن فیه مطالبه خسارت تأخیر تأدیه فاقد شرایط فوق الذکر است نظر به مراتب و این که در این مرحله از دادرسی تجدیدنظرخواه ب.الف. دلیل و مدرک موجهی که متضمن جهت موجه نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته گردد به دادگاه ارایه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 قانون یاد شده با رد اعتراض دادنامه در موارد مذکور تأیید و استوار می گردد و اما رأی دادگاه در خصوص تجدیدنظرخواهی وراث م.ج. نسبت به دادنامه یاد شده که به موجب آن مشارالیهم به تنظیم سند رسمی ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم گردیده اند ایراد و اعتراض آنان به نحوی نیست که نقض دادنامه بدوی را ایجاب نماید و مخالفت آن را با قانون و دلایل موجود در پرونده حکایت نماید و جهات درخواست تجدیدنظر با شقوق یاد شده در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد این که در لایحه اعتراضیه عنوان کرده اند مورد اجاره سرقفلی یک باب مغازه و تعهد به تحویل آن بوده از آن جا که فقهای عظام در رساله عملیه و بخش دوم روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 مجلس شورای اسلامی سرقفلی اماکن تجاری را یک امر مستقلی نمی داند بلکه امری تبعی است که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می گردد توجها به عدم قرارداد اجاره در مورد ملک مورد نزاع دعوی اجاره سرقفلی و حق کسب و پیشه و تحویل ملک مورد نزاع منتفی است نظر به مراتب و این که در این مرحله از دادرسی تجدیدنظرخواه دلیل و مدرک موجهی که متضمن جهت موجه نقض دادنامه بدوی گردد به دادگاه ارایه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید و استوار می گردد. این رأی قطعی است .

اثر بازداشت ملک بر دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال سرقفلی

چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می گردد، تا قبل از رفع بازداشت دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک قابل استماع نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان ع. و م. و س. و م. و ه. و خ. همگی ه. و ف.م. با وکالت ج.ج. و م.ز. به طرفیت خوانده دعوی الف.ن. به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات جزء پلاک ثبتی115308/3 و پاسخ استعلام ثبتی شماره2353 مورخ 28/1/91 اداره ثبت جنوب غرب تهران؛ نظربه اینکه رابطه حقوقی طرفین مبتنی برقرارداد عادی مزبور است که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و به موجب آن خوانده شش دانگ حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی یک باب دفتر پلاک ثبتی مزبور با کلیه متعلقات و ملحقات مذکور درتوافقنامه مستند دعوی را در راستای اجرای طرح عمومی و عمرانی به شهرداری واگذار و بهای روز آن دریافت نموده است و هر چند مالک پلاک مذکور می باشد اما منشاء تصرفات خواهان ها ناشی از توافق و قرارداد اجاره 15/11/60 صورت پذیرفته و لزومی به اذن مالک ندارد و خوانده متعهد گردیده با توافق در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و مبادرت به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و حقوق کسبی اقدام نمایند که در تاریخ مقرر امتناع نموده است و عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند انتقال اثری در قضیه نداشته و حسب مندرجات قرارداد تنظیمی فی مابین برعهده فروشنده است که با تهیه استعلامات رفع موانع قانونی موجود و جلب موافقت مقامات ذی صلاح موجبات تنظیم سند انتقال را فراهم نماید و پس از تهیه مقدمات از خواهان بخواهد که به تکلیف و تعهد خود عمل نماید و با توجه به اینکه حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد مشخص است و از آن جمله تنظیم سند انتقال است. لذا در صورت امتناع هر یک از طرفین طرف دیگر می تواند از طریق مراجعه به مراجع قضائی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد و عدم حضور یک طرف در دفترخانه با فرض فراهم شدن موجبات انتقال موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله برای طرف دیگر نخواهد شد. بنابر مراتب و با توجه به ماهیت قرارداد فی مابین متداعین و کیفیت تعاقب حقوقی و قانونی ایادی آنها و نحوه استیفای ید مشارٌالیهم و فعلیت شرایط انجام معامله حسب مقررات مواد190 و 752 قانون مدنی از جهت قصد و رضای طرفین بر انشای معامله مورد نظر و اهلیت آنها و موضوع و جهت معامله مذکور وقوع عقد و معامله فی مابین طرفین من جمیع ارکان و شرایط قانونی محرز و محقق می باشد. و نظربه اینکه مدلول قرارداد بنابه قواعد صحت و لزوم معاملات و اجرای تعهدات و عنایتاً به مواد 10 و 219 و220 و 760 قانون مدنی بین متعاملین وقائم مقام آنها نافذ و لازم الاتباع است و طرفین مکلفند تعهدات مصرح ونتایج حاصله از آن به موجب قانون و عرف که بر اساس اصل حاکمیت اراده قبول نموده اند ایفاء و اجراء نمایند و با توجه به اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خوانده ابراز نشده، فلذا دادگاه به استناد مواد 10و 219 و 220 و223 و225 و339 و 362 و376 و381 و752 و758 و760 قانون مدنی و مواد1 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356و ماده5 لایحه قانونی تملک اراضی واملاک برای طرح¬های عمومی و نظامی حکم برالزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات در حق خواهان ها صادر و اعلام می دارد. ضمناً خوانده از باب تسبیب و مستنداً به مواد 198 و502 و 515 و 519 و 520 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 1و 2 قانون مسئولیت مدنی مکلف بپرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان می باشد. رأی دادگــاه حضوری محسوب وظرف بیست روزازتاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
دادرس شعبه191دادگاه عمومی حقوقی تهران - عالمی

 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ن. به طرفیت س.-خ.-م.-م.ه و ع. همگی با نام خانوادگی ه. و خانم ف.م. با وکالت آقای ج.ج. و م.ز. از دادنامه شماره 265 مورخ 31/3/91 صادره از شعبه 191 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی اجاره با صلح سرقفلی به انضمام خسارات دادرسی است دادگاه در این مرحله از دادرسی پس از بررسی مندرجات پرونده تجدیدنظرخواهی به عمل آمده را وارد دانسته به لحاظ مغایرت دادنامه تجدیدنظرخواسته با مقررات قانونی دادگاه دادنامه مذکور را شایسته نقض می داند زیرا به دلالت پاسخ استعلام ثبتی مضبوط در صفحه6 پرونده پلاک ثبتی موضوع حکم تحت 22403 فرعی از 3 اصلی قطعه 831 مجزا شده از 1899 واقع در بخش 12 تهران دارای سابقه بازداشت بوده از آنجا که بازداشت مذکور اعم از عرصه و اعیان و منافع متصوره تلقی می گردد لذا تا قبل از رفع بازداشت از پلاک یاد شده اجابت دعوی مطروحه تعرضی به حقوق توقیف کننده پلاک یادشده می باشد با وصف مذکور دعوی در اساس قابلیت استماع نداشته که شعبه صادرکننده دادنامه تجدیدنظرخواسته به این مهم توجه ننموده دادگاه با انطباق تجدیدنظرخواهی با بند هـ ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی مطروحه صادر و اعلام می گردد. رأی صادره حضوری و قطعی است.

ساختمانی مسکونی بدون پروانه ساخت احداث شود

استعلام :

چنانچه ساختمانی مسکونی بدون پروانه ساخت احداث شود و بیش از حد تراکم مجاز اضافه ساخت داشته باشد، آیا کل بنا اعمال تبصره 2 ماده 100 شهرداری و ضریب نیم تا سه درصد ارزش معاملاتی می‌شود یا این‌که تا حد تراکم مجاز تبصره 4 ماده مذکور باید اعمال شود و مازاد بر تراکم مجاز اعمال تبصره 2 ماده مذکور توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالکین اراضی و املاک مکلفند پیش از هرگونه اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و نیز طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 846 مورخ 11/12/1387، شهرداری به تقاضای اشخاص غیر مالک و بدون مطالبه اسناد مالکیت نمی‌تواند پروانه ساختمانی صادر کند. بنابراین اصل احداث بنا بدون پروانه ساختمان، تخلف ساختمانی محسوب و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها حسب مورد می‌تواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند. در نهایت در صورتی که کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها به تعیین جریمه نظر داشته باشد، با توجه به این‌که مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری‌ها است، کمیسیون مکلف به تعیین جریمه بر اساس این تبصره است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (هر کدام که مبلغ آن بیشتر است) و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد، در مورد ساختمان‌های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زاید بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه تعیین می‌شود.

اثر اسقاط قراردادی حق سرقفلی بر حق کسب و پیشه

 اسقاط حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه مشمول قانون 1356 در قرارداد اجاره معتبر نیست و حق کسب و پیشه برای مستأجر باقی است، حتی اگر به تعبیری حق سرقفلی منتفی تلقی شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان آقای (ف. خ. ن. م.) فرزند (الف.) به طرفیت خواندگان، 1- (ف.) 2- (م.) 3- (ف.) کلّهم (خ.ن. م.)
4- خانم (ف. م. ع. الف.) وراث مرحوم (الف. خ. ن. م.) به خواسته محکومیت خواندگان به پرداخت حق کسب و پیشه تجاری ملک پلاک ثبتی 7138/2 موضوع اجاره¬نامه عادی مورخه 25/10/70 از تاریخ مذکور تا 19/2/89 با احتساب هزینۀ دادرسی با عنایت به محتویات پرونده و تدقیق در مندرجات آن دعوی خواهان بنا به دلایل ذیل وارد می باشد. اولاً؛ به دلالت اجاره¬نامه عادی پیوستی و اذعان خواندگان به تصرفات خواهان در مغازه متنازعٌ¬فیه از سال 1370 و متعاقباً اجاره¬نامه منعقده بین مالکین بعدی یعنی مرحوم (الف. خ. ن. م.) و خانم (ف. م.) با خواهان و اجاره¬نامه اخیر منعقده بین وراث مرحوم (الف. ی.) و خواهان رابطه استیجاری بین اصحاب پرونده محرز و مسلّم می¬باشد. ثانیاً؛ به جهت فعالیت کسبی و صنفی خواهان در مغازه مورد اجاره بلافاصله پس از عقد اجاره حق کسب و پیشه به صورت تدریجی برای مستأجر حاصل گردیده و قید عبارت عدم وجود سرقفلی در اجاره¬نامه بعدی و حتی ساقط نمودن حق سرقفلی و کسب و پیشه در آخرین اجاره نامه منعقده تأثیری در حقوق اکتسابی خواهان به عنوان مستأجر نداشته چرا که به دلالت تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان ملک استیجاری اختصاص داشته و کلیّۀ طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون مذکور اتخاذ نمایند، به استناد ماده 30 همان قانون باطل و بلا اثر است علی¬الخصوص که خواهان بیان داشته قیود مندرج در اجاره¬نامه مؤخر به جهت شرایط اضطرار و اجبار ناشی از تخلیه در قرارداد درج گردیده و آن هم ناظر به یک¬سال اجاره بوده است، نه حقوق کسبی گذشته که در حق وی ایجاد گردیده. ثالثاً؛ دفاعیات خواندگان در خصوص حق کسب یا پیشه بلا وجه بوده و نمی¬تواند مؤثر در مقام گردد، زیرا حق کسـب و پیشه هـمانطوری¬که عنـوان شـد، حــقی است       تدریجی الحصول که در اثر رونق اقتصادی ایجاد شده در محل در اثر فعالیت مستأجر ایجاد شده و مفهوماًٌ با سرقفلی تفاوت دارد و بر فرض ساقط گردیدن حق سرقفلی - حق کسب و پیشه کماکان برای مستأجر محل محفوظ بوده و مشارٌالیه استحقاق دریافت آن را دارد. لذا دادگاه جهت تعیین حقوق مستأجر از این حیث موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع نموده کارشناس محترم به شرح مبسوط میزان آن را تعیین که این مبلغ مصون از اعتراض طرفین باقیمانده و مباینتی با اوضاع و احوال عرفی و مسلم قضیّه نیز نداشته است مِن¬حیث¬المجموع دادگاه توجهاً به مراتب فوق و مستنداً به مواد 198-515-519 از قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 30 و تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 حکم بر محکومیت خواندگان (هریک به نسبت سهم خود از ماترک) به پرداخت مبلغ (000/500/22) تومان از بابت اصل خواسته (حق کسب یا پیشه یا تجارت وفق نظرکارشناس) به اضافه هزینۀ دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می¬نماید. رأی صادره حضوری بوده، ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظراستان تهران می باشد.
رئیس شعبه 182 دادگاه عمومی حقوقی تهران - آژیــده

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی (ف.)، (م. )و (ف.)همگی( خ. ن. م.) و (ف. م. ع. الف.) به طرفیت (ف. خ. ن. م.) نسبت به دادنامه شماره 9100122 مورخ 20/2/91 صادره از شعبه 182 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت خواندگان به نسبت سهم خود از ماترک به پرداخت مبلغ (000/500/22) تومان و هزینۀ دادرسی له خواهان صادر گردیده است انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مقیده در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نداشته و دادنامه یادشده با توجه به محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادر شده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد، اقامه نشده است و تجدیدنظرخواهی متضمن جهت موجّه در نقض رأی صادره نمی¬¬باشد، با رد اعتراض دادنامه تجدید نظر خواسته را طبق ماده 358 قانون مرقوم تأیید می¬نماید. رأی صادره قطعی است.