تغییر شغل توسط مستاجر دومی که بدون اجازه مالک، محل را اجاره نموده است

تغییر شغل توسط مستأجر دوم، در فرضی که مستأجر اول حق اجاره دادن عین مستأجره را نداشته باشد، نمی تواند از مصادیق تخلیه به علت تغییر شغل باشد زیرا مستأجر دوم، به علت فقدان رابطه استیجاری با موجر، مرتکب نقض تعهد نگردیده است.

 

رأی دادگاه بدوی

پیرامون دعوی آقایان و خانم ها 1. ع.ح. فرزند ع. 2. م.الف. فرزند ن. 3. ح.ط. 4. خ.ط. 5. ح.ط. افراد اخیرالذکر همگی فرزندان ج. با وکالت آقایان ت. و ر. وکلای محترم دادگستری به طرفیت آقایان و خانم ها 1. ع.پ. 2. ف.پ. 3. ه.پ. 4. ر.ب. 5. م.ز. فرزند ح. با وکالت آقای د. وکیل محترم دادگستری (صرفاً وکیل ردیف پنجم) به خواسته تخلیه تمامی یک باب مغازه موضوع اجاره نامه رسمی شماره 20558 مورخ 17/12/54 دفتر اسناد رسمی شماره 190 تهران به علت تغییر شغل و نحوه استفاده مورد اجاره بر اساس و مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 به شرح دادخواست تقدیمی و توضیحاً اینکه: "شش دانگ ملک دارای پلاک ثبتی 397/2395 بخش ده تهران متعلق به موکلین ردیف های 3 الی 5 می باشد. این ملک به موجب اجاره نامه رسمی شماره 11600 – 8/11/51 دفتر اسناد رسمی شماره 154 تهران توسط مورث موکلین مزبور به خواهان های ردیف اول و دوم اجاره داده شده و طی اختیار تفویض شده به مستأجرین کلی اجازه احداث اعیانی و حق واگذاری جز به جز به غیر اعطا گردیده که بر همین اساس مستأجرین کل طی اجاره نامه رسمی شماره 20558 – 17/12/54 دفتر اسناد رسمی شماره 190 تهران یکباب انباری موجود در گاراژ ک. را جهت استفاده فقط انباری به اجاره مرحوم ع.پ. مورث خواندگان ردیف های 1 الی 4 واگذار نماید. علی رغم شرایط مندرج در قرارداد رسمی مستأجرین، بدون اذن و رضایت موجرین تخلف از شرط نموده و علاوه بر اینکه بنا بر شواهد و قراین موجود مستأجرین قهری، مورد اجاره را بدون اذن و رضایت موجرین در تصرف غیرقانونی خوانده ردیف پنجم قرار داده که در واقع موضوع از دیگر تخلفات ایشان است، از مورد اجاره جهت شغل مبل سازی و خدمات رویه کوبی مبل و تغییرات رنگ و نجاری مبل بهره برداری می نمایند. لذا با توجه به محرز بودن تخلف از شرط مندرج در سند رسمی اجاره و تغییر شغل توسط مستأجر قهری تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی دارد. " با عنایت و مداقه در اوراق و محتویات پرونده، اسناد و مدارک ابرازی، اظهارات و مدافعات طرفین حاضر وکلای مدافع ایشان، گرچه مالکیت وراث مرحوم ج.ط. به قدرالسهم رابطه استیجاری فی مابین خواهان ها مع الواسطه با خواندگان ردیف های اول و چهارم در رقبه مزبور محرز است؛ لیکن دعوی مطروحه با وصف و هیئت مرقوم به نظر قابلیت استماع ندارد؛ چراکه استفاده از مورد اجاره و نحوه آنکه توافقات موجر و مستأجر در عقد لازم اجاره است. صرفاً از سوی مستأجری که مأذون در استیفای منفعت است، لازم الرعایه می باشد و چنانچه تغییری در نحوه استفاده از مورد اجاره توسط وی و یا به عبارتی تخلف از شرایط مقرر نماید با ضمانت اجرای فسخ و تخلیه مواجه است و در مانحن فیه که بنا به اظهارات و ادعای وکلای خواهان و تأیید خوانده ردیف پنجم وکیل ایشان، مورد اجاره بدون اذن و رضایت مالک یا موجر به دیگری انتقال یافته، به دلیل قطع ارتباط استیجاری، ادعای تغییر شغل توسط ثالثی که مأذون در تصرف نبوده و تعهدی نیز مبنی بر عدم تغییر شغل نداشته و مآلاً اعمال ضمانت اجرای تخلف از شرط در مورد وی پذیرفته نیست؛ زیرا ازیک طرف موجه هستیم با قرارداد اجاره ای که مستأجرین آن از حیث تغییر شغل تخلفی نداشته و ازیک طرف متصرفی که تغییر شغل داشته ولیکن رابطه قراردادی با موجر ندارد. بنابراین نظر به اینکه دعوی حاضر از شمول مقررات بند 7 ماده 17 قانون روابط موجر و مستأجر خارج و مطابق موازین قانونی طرح نگردیده با مستفاد از مقررات مرقوم و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ شفیعی

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان ع.ت. و ف.ر. به وکالت از آقایان ع.ح. و م.الف. و خانم ها ح. و خ. و ح. هر سه ط. به طرفیت آقای ع. و خانم ها ف. و ه. هر سه پ. و خانم ر.س. و آقای م.ز. نسبت به دادنامه شماره 1250 مورخ 24/12/92 شعبه محترم 5 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن و در مورد دعوی آقایان و خانم ها ع.ح. و م.الف. و ح. و خ. و ح. هر سه ط. به طرفیت آقایان و خانم ها ع. و ف. و ه. هر سه پ. و ر.س. و م.ز. به خواسته تخلیه تمامی یک باب مغازه موضوع اجاره نامه رسمی شماره 20558 مورخ 54/12/17 دفتر اسناد رسمی شماره 190 تهران به علت تغییر شغل و نحوه استفاده مورد اجاره که پس از رسیدگی به شرح مضبوط در دادنامه مذکور قرار ردّ دعوی خواهان ها صادرشده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه از سوی تجدیدنظر خواه اعتراض مؤثر و موجهی که موجب نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته باشد ارائه نشده و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی و استدلال و استناد به مبانی قانونی نیز ایراد و اشکال اساسی وجود ندارد. لذا با ردّ تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 353 قانون مرقوم عیناً دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید و استوار می شود. این رأی قطعی است.
 رئیس شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
قمری ـ نوری نجفی

 

تعلق حق کسب و پیشه به ملک غیرتجاری

(1)- توافق طرفین در خصوص استفاده تجاری از عین مستأجره ، ملاک تعیین حق کسب و پیشه و تجارت است و اعلام شهرداری مبنی بر فاقد کاربری تجاری بودن ملک موصوف، تأثیری در این موضوع ندارد. (2)- در صورت تخریب غیر قانونی مورد اجاره توسط موجر، مستاجر می تواند از باب اتلاف منفعت و نه عدم نفع، اجرت المثل بعد از تخریب ملک را درخواست کند.

 

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان اصلی ف.ر. با وکالت م.م. به طرفیت الف.م. به خواسته صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره به لحاظ تجدید بنا به شرح متن و جبران خسارت دادرسی به استناد تصویر مصدق سند مالکیت، تصویر مصدق پاسخ استعلام ثبتی، تصویر مصدق اجاره نامه، تصویر مصدق پروانه ساختمان و تصویر مصدق برگ اعلام شروع عملیات ساختمانی و همچنین در خصوص دادخواست تقابل خواهان آقای الف.م. با وکالت ر.ع. و ش.ش. (هر دو توسط موکل از پرونده مطروحه عزل گردیدند) به طرفیت خواندگان تقابل ف.ر.- م.ر.- م.خ.- م.ق. به خواسته دعوی تقابل نسبت به پرونده کلاسه 911150 و شماره بایگانی 911155 مطروحه در شعبه 180 دادگاه عمومی حقوقی تهران با موضوع مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ 1391/1/25 (تاریخ جلوگیری از ورود موکل و تخریب مغازه) لغایت صدور حکم با جلب نظرکارشناس رسمی دادگستری به انضمام کلیه خسارات دادرسی فعلاً مقوم به مبلغ 51/000/000 ریال؛ به استناد تصاویر مصدق قرارداد عادی اجاره مورخ 1365/7/29، پروانه کسب 1379/10/21، گزارشات فوریت‌های پلیس 110 و رضایت نامه مالک مورخ 1377/3/21، نظر به اینکه رابطه استیجاری فی‌مابین، مورد تأیید طرفین است و مفروغٌ‌عنه می‌باشد و در دادخواست تقدیمی با ارائه دادخواست تخلیه، رابطه استیجاری طرفین محرز و مسلم می‌باشد و خواهان دعوی اصلی به استناد پروانه ساختمان مورخ 1390/12/8 تقاضای تخلیه ملک مزبور را نمودند که سابقاً مقداری از مساحت ملک تخریب گردیده است و مابقی در ید خوانده بوده است و سپس کل ملک تخریب گردیده است که دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین حق کسب و پیشه و با اعتراض خوانده و ارجاع امر به هیئت سه نفره و مصون ماندن نظریه مزبور از تعرض و مطابقت نظر هیئت با اوضاع و احوال، دادگاه با پذیرش دعوی خواهان اصلی مستنداً به مواد 15-16-27-28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به تخلیه عین مستأجره در قبال پرداخت 7/000/000/000 ریال حق کسب و پیشه در حق خوانده ظرف یک ماه از تاریخ تودیع حق کسب و پیشه، توجهاً به تبصره یک مواد 27 و 28 قانون مذکور، صادر و اعلام می‌نماید. چنانچه وجه مذکورظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی قطعی ایداع نگردد، تصمیم اتخاذ شده ملغی الاثر خواهد شد و راجع به خسارت دادرسی و اینکه مطالبه خسارت منوط به اثبات تقصیر و ورود خسارت بوده و با توجه به اینکه خوانده حق انتقال به غیر را نداشته و اینکه انتقال منوط به رضایت مالک و یا اخذ مجوز از محکمه بوده؛ فلذا تقصیری متوجه خوانده نمی‌باشد تا مکلف به پرداخت خسارت باشد. فلذا دادگاه مستنداً به مواد 515 و 520 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به بی‌حقی خواهان دعوی اصلی در قسمت خسارت دادرسی صادر و اعلام می‌نماید. و در خصوص دادخواست تقابل، نظر به ‌اینکه حسب اقرار صریح خواهان، ملک موصوف از تاریخ 1391/1/25 تخریب و توسط خوانده ممانعت به عمل آمده است و عین مستأجره موجود نبوده است که تقاضای اجرت‌المثل آن را بتوان از دادگاه مطالبه کرد و خسارت ناشی از عدم النفع، قابل مطالبه نمی‌باشد، لذا دادگاه به استناد تبصره 2 ماده 515 قانون مارالذّکر، حکم به بی‌حقی دعوی خواهان تقابل صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر مرکز استان تهران می‌باشد.
دادرس شعبه 180 دادگاه عمومی حقوقی تهران      دریانوش

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

اولاً: در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم ف.ر. با وکالت آقای م.م. به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای الف.م. نسبت به قسمتی از دادنامه شماره1313 مورخه 1392/11/7 شعبه180 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در دعوی نخستین مبنی‌ بر تخلیه عین مستأجره به لحاظ تجدید بنا، حکم به تخلیه عین مستأجره توسط تجدیدنظرخوانده در قبال دریافت مبلغ هفتصد میلیون تومان به عنوان حق کسب و پیشه صادر گردیده و عمده ایراد و اعتراض تجدیدنظرخواه و وکیل وی در خصوص مبلغ کسب و پیشه و تعیین آن براساس متراژ سی و دو مترمربع و عدم توجه هیئت سه نفره کارشناسی به سی و یک متر و نیم ساخت مجاز و کاربری صنعتی ملک به موجب آنچه که شهرداری اعلام داشته می‌باشد، دادگاه نظر به اینکه آنچه مورد قصد و اراده تجدیدنظرخوانده بوده استفاده تجاری از مساحت 62 مترمربع مغازه بوده که این موضوع در سند گواهی امضاء شده در مورخه 1377/2/31 دفتراسناد رسمی شماره... تهران به گواهی مورث تجدیدنظرخواه رسیده و اعلام شهرداری مبنی ‌بر فاقد کاربری تجاری داشتن مساحت5/31 مترمربع از مساحت مغازه موصوف، تاثیری در موضوع نداشته؛ زیرا قانون حاکم بر روابط حقوقی طرفین قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می‌باشد و نه مقررات شهرداری. لهذا ایراد تجدیدنظرخواه در ‌این‌خصوص غیر موثر تشخیص و نظر به ‌اینکه هیئت پنج نفره کارشناسی منتخب دادگاه حق کسب و پیشه ملک فوق را همان اعلام داشته که در دادنامه تجدیدنظرخواسته قید شده و نظریه مذکور مصون از هرگونه ایراد و اعتراض باقیمانده و با اوضاع و احوال مسلّم قضیه نیز مغایرتی نداشته و نظر به ‌اینکه از ناحیه تجدیدنظرخواه و وکیل وی ایراد و اعتراض موجه و مستدلی که نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته را ایجاب نماید، به عمل نیامده و تجدیدنظرخواهی واصله انطباقی با هیچیک از جهات قید شده در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی را نداشته، مستنداً به ماده 358 از قانون مذکور، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته در قسمت فوق را تأیید و استوار می‌نماید. ثانیاً: در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. به طرفیت تجدیدنظرخواندگان خانم ف.ر. و آقایان م.ر. و م.خ. با وکالت م.م. نسبت به قسمتی از دادنامه تجدیدنظرخواسته که به موجب آن دعوی نخستین تجدیدنظرخواه مبنی‌ بر مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ 1391/1/25 لغایت زمان تخریب مغازه رد، و حکم به بی‌حقی تجدیدنظرخواه صادرگردیده است، دادگاه باتوجه به اینکه اولاً: آنچه حسب نامه شماره ... مورخه 1392/3/5 شهرداری منطقه17تهران خطاب به شعبه 1149دادگاه عمومی جزایی تهران توسط شهرداری منطقه17 و در اجرای رأی شماره ... مورخه 1387/9/26 کمیسیون ماده صد شهرداری، مورد تخریب قرارگرفته، مازاد بر مساحت 5/31 بوده و نه تمامی مورد اجاره؛ ثانیاً: پروانه ساختمانی شماره ... مورخه 1390/12/8 که جهت تخریب و نوسازی توسط تجدیدنظرخوانده خانم ف.ر. از ناحیه شهرداری منطقه17 صادرگردیده، حکایت از آن دارد که آنچه خارج از شمول حکم کمیسیون ماده صد مورد تخریب قرار گرفته، اقدامات اجرایی در راستای پروانه مذکور بوده و با وصف اینکه تحقق منافع مورد اجاره موکل به امر خاصی در آینده نبوده و موجود و تدریجی بوده، اقدامات صورت گرفته اتلاف منفعت بوده و نه عدم النفع که در دادنامه تجدیدنظرخواسته قید شده. لهذا بنابرمراتب مذکور، دادنامه تجدیدنظرخواسته درخور نقض می‌باشد و با توجه به اینکه کارشناس منتخب، منافع تلف شده مربوط به قسمتی که جزء رأی کمیسیون ماده صد نبوده و مورد تخریب واقع شده را از تاریخ 1391/1/25 لغایت 1392/11/7 مبلغ ششصد و پنجاه و دو میلیون ریال تعیین و اعلام داشته، که نظریه مذکور مصون از هرگونه ایراد و اعتراض موجه و مستدل باقیمانده و عمده ایراد و اعتراض وکیل تجدیدنظرخواه به موضوع اجرت‌المثل بوده و نه میزان آن و اعتراض واصله به نحوی نبوده که مثبت مغایرت نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال مسلم قضیه باشد و ایجاب نماید موضوع به هیئت کارشناسی ارجاع گردد و نظریه کارشناسی نیز با اوضاع و احوال حاکم بر موضوع انطباق داشته، مستنداً به مواد 358 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده 1 قانون مسئولیت مدنی، ضمن نقض این قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته، حکم بر محکومیت تجدیدنظرخوانده خانم ف.ر. به پرداخت مبلغ ششصد و پنجاه و دو میلیون ریال بابت اجرت‌المثل منافع تلف شده ناشی از تخریب مورد اجاره که خارج از شمول رأی کمیسیون ماده صد شهرداری بوده و همچنین به پرداخت مبلغ دوازده میلیون و هشتصد و هفتاد و پنج هزار ریال بابت هزینه دادرسی و حق الزحمه کارشناسی و مبلغ هشت میلیون و یکصد هزار ریال بابت حق‌الوکاله وکیل به عنوان خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخواه را صادر و اعلام می‌دارد. بدیهی است صدور اجرائیه در خصوص مورد مذکور، منوط به ابطال ما به التفاوت تمبر هزینه دادرسی به مبلغ یازده میلیون و هشتصد و هشتاد و پنج هزار ریال می‌باشد و در خصوص دعوی تجدیدنظرخواه به طرفیت تجدیدنظرخواندگان آقایان م.ر. و م.خ.، نظر به فقدان هرگونه رابطه حقوقی بین تجدیدنظرخواه با تجدیدنظرخواندگان مذکور و عدم توجه دعوی به آنان و عدم توجه دعوی به تجدیدنظرخواندگان مذکور، قرار رد دعوی تجدیدنظرخواه را صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره قطعی می‌باشد.
رئیس و مستشار شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
کوهکن - شریعت

 

نحوه طرح دعوای تقسیم ترکه مشتمل بر سرقفلی مشاع

در دعوای تقسیم ترکه مشتمل بر سرقفلـی مشـاع، نیازی به طرف دعوی قرار دادن سایر اشخاص غیر از ورثه از جمله مالک عین و شرکای مورث نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ع.ن. با وکالت آقای م.ق. به طرفیت 1 ـ آقای م.ن. 2 ـ خانم م.ن. و... با وکالت خانم ب.ز. به خواستـه تقسیـم ترکـه مـرحـوم ع.ن.، دادگـاه بـا تـوجـه به محتویات پرونده و مستندات ابرازی و مجموع اظهارات وکلای طرفین از جمله ترکه باقی مانده از مورث خواهان و خواندگان پرونده، دو دانگ مشاع از شش دانگ سرقفلی دو باب مغازه موضوع اجاره نامه رسمی شماره 123194 تاریخ 1/7/1357 دفترخانه 64 تهران و اموال و سرمایه موجود در آن می باشد که به موجب صورت جلسه تاریخ 12/4/1389 استناد وکیل خواهان، آقایان ح.م. و ع.ب. مورث طرفین پرونده در مغازه و سرمایه و اموال موجود در آن می باشند بنابراین دعوی مطروحه به وضعیت حاضر و بدون اینکه به طرفیت شرکای مورث خواهان و نیز به طرفیت مالک مغازه موضوع سرقفلی اقامه گردیده قابلیت استماع ندارد و مردود می باشد و دادگاه به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد آن را صادر می نماید. رأی صادر شده ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امان اللهی

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای م.ق. به وکالت از آقای ع.ن. به طرفیت آقای م. و خانم م.ن. و خانم ن.ر. هر سه با وکالت خانم ب.ز. نسبت به دادنامه شماره 202 -18/3/92 شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرار رد دعوی خواهان به خواسته تقسیم ترکه مرحوم ع.ن. صادر شده است وارد و موجه است زیرا موضوع دعوی تقسیم ترکه می باشد و نیازی به طرف دعوی قرار گرفتن سایر اشخاص غیر از ورثه حقوقی نمی باشد به دلیل اینکه بحث انتقال مطرح نیست بلکه تقسیم است و در سرقفلی نیز دو دانگ سرقفلی متوفی بین ورثه قانونی وی تقسیم می شود و این تعارض با حقوق مالک ملک یا سایر مالکین مشاعی سرقفلی ندارد زیرا ورثه متوفی قائم مقام وی می باشد و تمام حقــوق متــوفی به ورثه وی انتقال یافته است علی هذا با پذیرش تجدیدنظرخواهی و مستنداً به ماده 353 قانون آیین دارسی مدنی قرار معترض عنه نقض و پرونده جهت ادامه رسیدگی به دادگاه محترم بدوی اعاده می گردد. این رأی قطعی است.

مطالبه ارزش سرقفلی در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مالکیت منافع

 ارزش حقوق کسبی، (سرقفلی) درصورت مستحق للغیر درآمدن مالکیت منافع، نه بر مبنای وجود عقد اجاره صحیح بلکه بر مبنای مسئولیت مدنی ناشی از تسبیب و لاضرر، قابل مطالبه است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست م.ط. با وکالت ح.ر. به طرفیت ر.ع. با وکالت غ.ر. 2 ـ ش.3 ـ س.4 ـ س. همگی ط. با وکالت ن.م. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خواندگان حسب مورد به پرداخت مبلغ پنجاه میلیون ریال سرقفلی اولیه و نیز کلیه حقوق صنفی و کسبی مکتسبه (سرقفلی) مستمر خواهان در مدت اجاره و تصرف و همچنین ضرر و زیان ناشی از تعمیرات اساسی صورت گرفته و تأسیساتی که در مورد اجاره تعبیه شده مقوم به 000/110/50 ریال با کلیه خسـارات دادرسـی با عنایـت به توضیح وکلای خواهان در دادخواست دایر به اینکه به حکایت سوابق امر یک باب رستوران معروف به چینی واقع در پلاک ثبتی 1949/3526 بخش 3 تهران به موجب سند رسمی اجاره 4-40642 مورخ 20/10/1339 دفترخانه 64 تهران از سوی مرحوم ص.ط. موجر و مالک به خانم ر.ع. به عنوان مستأجر واگذار شده که موجر در سال 1364 طی دادخواستی به خواسته تخلیه ید مشارالیه از عین مستأجره به لحاظ انتقال به غیر اقدام نموده که نهایتاً حکم به نفع موجر صـادر و یـد مستأجـر مـزبور تخلیـه شـده است (دادنامـه 124 – 4/3/65 شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق تهران) سپس موجر (مالک) مورد اجاره را طی سند عادی 12/12/1365 و متعاقباً طی سند رسمی 165693 – 5/12/69 به موکل اجاره داده و حقوق صنفی و کسبی (سرقفلی ) آن را نیز به وی رسماً صلح کرده است رابطه استیجاری قانونی بین موکل و مرحوم ط. همچنان برقرار و حقوق کسبی و صنفی (سرقفلی) در مالکیت موکل ایجاد می شد تا اینکه مستأجر سابق خانم ر.ع. بعد از حدود 15 سال به ایران مراجعت و تقاضای اعمال ماده 2 قانون وظایف و اختیارات ریاست قوه قضائیه را نسبت به رأی شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق نموده که با این امر موافقت گردیده و سپس بر اساس شعبه 36 دیوان عالی کشور و به موجب دادنامه 94/36 – 29/2/82 آن شعبه پرونده مجدداً در شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر مطرح منتهی به صدور دادنامه 8-877 مورخ 12/6/85 آن شعبه مبنـی بر نقـض رأی 124 – 4/3/1365 شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق مبنی بر اعلان استمرار رابطه استیجاری مستأجر سابق خانم ر.ع. با موجر مرحوم ط. و اعاده به مشارالیها به مورد اجاره رستوران چینی شده که به دلالت محتویات پرونده اجرایی در شعبه 43 دادگاه عمومی، ید موکل از مورد اجاره تخلیه شده، در حالی که سند رسمی اجاره همچنان معتبر است با عنایت به مراتب فوق اولاً ـ موکل در بدو امر اجاره مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت سرقفلی به موجر پرداخت نموده است که قابل استرداد است. ثانیاً ـ جدای از اینکه حقوق صنفی و کسبی (سرقفلی) رسماً به موکل واگذار شده اساساً حقوقی مزبور طی سال ها حضور موکل در رستوران به تبع برقرار رابطه استیجاری رسمی در مالکیت موکل بر اثر تلاش وی کسب اعتبار و جلب مشتری برای رستوران ایجاد و مستقر گردیده که این حقوق ثابت و مکتسب موکل با اجرای رأی 32 تجدیدنظر و اعاده ید خانم ر.ع. در عین مستأجره من غیر حق مشارالیها تعلق گرفته است باید مابه التفاوت سرقفلی سال های 65 و 88 به موکل پرداخت شود. ثالثاً ـ در طی مدت اجاره تصرف موکل 65 تا 88 موکل با اختیارات وسیعی که به صراحت اجاره نامه در انجام تعمیرات اساسی مورد اجاره و تعبیه تأسیسات در آن داشته مخارجی را متحمل شده بود اینک در مورد مستقر و تثبیت شده و ورثه مرحوم ط. مستأجر از آن منتفع شده اند تقاضای صدور حکم به شرح ستون خواسته را دارد با توجه به پاسخ وکیل خوانده ردیف اول خلاصه آن اینکه به موجب اجاره نامه رسمی از سال 1338 رستوران چینی که بدواً مسکونی بوده موکل از مرحوم ص.ط. اجاره نموده آن را تبدیل به رستوران چینی کرده است که موجر با ادعای انتقال به غیر دعوای تخلیه مطرح شعبه 17 دادگاه حقوقی یک حکم تخلیه صادر و موجر به م.ط. با دریافت 50 میلیون ریال اجاره داده است که با پیگیری موکل نقض حکم تخلیه مورد اجاره مجدداً به موکل برگشته است نظر به اینکه درخواست تخلیه و متعاقب آن صدور حکم تخلیه علیه موکل از شعبه 17 دادگاه حقوقی یک ناموجه بوده به همین علت مراجع مختلف بر حقانیت موکل صحه گذاشته است، دعوای مطروحه تحت هیچ عنوانی ارتباطی با موکل ندارد و متوجه او نیست تقاضای صدور حکم برد و بطلان دعوای خواهان با لحاظ حق الوکاله را دارد با عنایت به پاسخ وکیل خواندگان دیگر دایر به اینکه در اجرای حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به مستأجر پرداخت و سپس به اجرای حکم مبادرت شده است با اعاده وضعیت و ابطال آنچه که با فسخ حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک پیش آمده نه تنها آثار اجرای حکم منفسخ با اعاده وضعیت به حال اول زایل شده بلکه کلیه عوارض ناشی از الغای حکم اجرا شده نیز منحل و منفسخ و رابطه ایجاد شده به حالت قبل از ایجاد با حکم قطعی دادگاه که تحمل و تبعیت از آن برای موکلین قهری بوده برگشته است بنا به مراتب، خوانده ردیف اول برخلاف آنچه که در لایحه تقدیمی وی انعکاس دارد با اعاده وضعیت و تصرف مورد اجاره مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره که پرداخت آن در اجرای حکم شعبه 17 صورت گرفته است می باشد. ثانیاً ـ مستأجر پس از انقضا و ابطال آثار حکم شعبه 17 دادگاه حقوقی یک با اعاده وضعیت مکلف به پرداخت اجاره بهای مورد اجاره به موکلین می باشد که با اعاده وضعیت موکلین مستحق دریافت آن گردیده اند. ثالثاً ـ چنانچه سال های تصرف خواهان در مورد اجاره تجویز می شد تعلق حق کسب و پیشه به وی محقق و افزایش آن نیز قابل توجیه بود ولی با قطع رابطه استیجاری موکلین با خواهان از تاریخ صدور حکم شعبه 17 حقی بر استفاده منافع از مورد اجاره برای خواهان باقی نمی ماند تا تحول و تغییر آن صورت گیرد بنا به مراتب با اعاده وضعیت قبل از حکم شعبه 17 مذکور بازپرداخت عین مبالغ پرداخت شده قابل احراز است مطالبات و استدلال مغایر آن تباین غیرقابل تردید با مصرحات حکم قطعی شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر و حکم شعبه 4 تشخیص دیوان عالی کشور دارد. رابعاً ـ حق مکتسب و اصولاً هر حقی در محدوده قانون قابل تحقق است وقتی مبنای ایجاد چنین حقی به صراحت حکم قضایی لازم الاجرا محل خدشه و تردید قرار می گیرد نه حقی مکتسب محسوب می شود و نه چنین حقی قابل تحقق است نه قابل بقا و تسری بر زمان بعد می باشد بنا به مراتب ادعا در این خصوص غیر قابل توجیه است. خامساً ـ اگر تردیدی در زوال کلیـه آثـار اجـاره سال 65 و 56 و 69 برای مدعی وجود داشته باشد با صراحت این عبارت دادنامه قطعی و لازم الاجرا شماره 818-817 مورخ 13/6/85 شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر (( ... که تداوم اعتبار سند اجاره مقدم شماره 44-40642 – 20/10/39 دفترخانه 164 تهـران بقـای رابطـه استیجـاری فی مابین خانـم ر.ع. و موجـر را مـوجب مـی شـود .. )) زوال آثـار ناشـی از اسنـاد اجـاره 44 – 40642 – 20/10/39 و تداوم آن تا به امروز محرز و ادعاهای مغایر آن مردود و غیر قابل توجیه در مراجع قضایی است. دادگاه با عنایت به مراتب مرقوم با توجه به پاسخ استعلام وارده به شماره 801035 – 13/4/89، مالکیت مورث خواندگان ردیف 2 تا 4 نسبت به پلاک ثبتی 1949/3526 بخش 3 تهران محرز است با توجه به تصویر مصدقی از دادنامه 65/124 – 4/3/65 در پرونده 17/64/183 صادره از شعبه 17 دادگاه حقوقی یک تهران که حکم تخلیه ملک مورد دعوا (عین مستأجر ) صادر شده است با توجه به اینکه پس از آن همان ملک به موجب قرارداد مورخ 14/12/65 به خواهان اجاره داده شده و به موجب 165693 – 5/2/69 دفترخانه 64 تهران صلح شده است مبلغ پنجاه میلیون ریال از خواهان بابت سرقفلی موجر دریافت کرده است با توجه به اینکه حکم تخلیه صادره از شعبه 17 دادگاه حقوقـی یک به موجـب دادنامه 8-877 – 12/6/85 صادره از شعبه 32 تجدیدنظر و پس از ارجاع دیوان عالی کشور نقض شده است و در نهایت از خواهان تخلیه ید شده و تحویل خوانده ردیف یک به عنوان مستأجر کما فی السابق گردیده است و خواندگان ردیف 2 تا 4 به عنوان قائم مقام مالک و موجر نسبت به پرداخت مبلغ دریافتی از خواهان هیچ دلیلی و مدرکی ارائه نکرده اند و از طرفی با توجه به اختیار خواهان جهت تعمیرات اساسی مأذون از طرف موجر که گواهان به شرح منعکس در پرونده آن را تصدیق کرده اند دلیل کافی بر بی اعتباری اظهارات گواهان ابراز نشده است، در مورد اجاره مخارج و هزینه های که خواهان متحمل شده است جهت برآورد میزان آن نظر کارشناس ذیصلاح جلب شده است و کارشناس به شرح وارده 1140 – 2/5/90 نظریه خود را ابراز نموده است وکیل خواهان اعتراض نکرده اند وکیل خوانده ردیف 2 تا 4 لایحه در اعتراض ارائه کرده است لکن تقاضای ارجاع به هیئت کارشناسان را تقاضا ننموده است و اعتراض هم به نحوی نیست که موجب خدشه در نظریه کارشناسی گردد بنابراین دعوای خواهان را در خصوص مطالبه مبلغ اولیه پرداخت سرقفلی و هزینه های تعمیرات اساسی مأذون از طرف موجر (مورث خواندگان 2 تا 4) موجه دانسته به جهت یادشده و همچنین به جهت اینکه منافع مستحق للغیر درآمده و مسبب آن مورث خواندگان ردیف 2 تا 4 بوده است که موجب غرور خواهان در معامله (اجاره) فی مابین گردیده است به جهات یاد شده به استناد ماده 390 از قانون مدنی و قاعده لاضرر و تسبیب و مواد 198 و 519 و 515 و 522 از قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان ردیف 2 تا 4 را به پرداخت مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت اصل سرقفلی دریافتی در سال عقد اجاره و با محاسبه آن بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی و مبلغ پنجاه و دو میلیون ریال بابت تعمیرات اساسی انجام شده توسط خواهان در عین مستأجره با اذن مورث خواندگان یاد شده و مبلغ چهار میلیون ریال بابت هزینه کارشناسی و مبلغ دو میلیون ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله طبق تعرفه و خواهان مکلف به پرداخت هزینه دادرسی مابه التفاوت نیز می باشد. دعوای خواهان مازاد بر مبلغ محکوم به به جهت اینکه استحقاق حقوق کسبی و صنفی فرع بر تحقق عقد اجاره در موردش با تمام شرایط قانونی و شرعی می باشد که در مانحن فیه توجهاً به دادنامه های فوق الذکر این امر مفقود بوده بنابراین در این قسمت از دعوا خواسته خواهان را موجـه ندانستـه به استنـاد مـاده 197 از قـانـون اخیـرالذکر حـکم به بی حقی صادر می گردد. در خصوص دعوای خواهان به طرفیت خوانده ردیف اول نظر به اینکه با پذیرش استدلال وکیل خوانده ردیف اول دعوا را متوجه خوانده ردیف اول ندانسته به استناد بند 4 ماده 84 و 89 از همان قانون قرار رد دعوا صادر می گردد. در خصوص مطالبه حق الوکاله از خواهان نظر به اینکه دلیلی بر طـرح دعوا علیـه خوانـده ردیـف اول به صورت عمد توسط خواهان ابراز نشده است این امر برای دادگاه توجهاً به مراتب مرقوم و محتویات پرونده محرز نیست در این قسمت از تقاضای وکیـل خوانـده ردیـف اول محکوم به رد است. رأی صادره حضوری ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ کثیرلو

 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ط. با وکالت آقایان ح.ر. و ع.الف. به طرفیت ش. و... همگی با نام خانوادگی ط. و ر.ع. نسبت به بخشی از دادنامه شماره 00795 مورخ 9/7/90 شعبه 43 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن رد دعوی تجدیدنظرخواه مبنی بر مطالبه حقوق صنفی و کسبی سرقفلی می باشد. دادگاه با توجه به محتویات پرونده و با این توضیح که متعاقب صدور دادنامه قطعی شماره 183 از سوی شعبه 17 دادگاه حقوقی یک سابق تهران متضمن محکومیت خانم ر.ع. به تخلیه ملک (رستوران معروف چینی) در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه و اجرای مفاد حکم، مالک ملک مورد نظر را به تجدیدنظرخواه به صورت اجاره واگذار نموده که با بازگشت خانم ر.ع. به ایران از طریق اعمال ماده 18 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب درخواست اعاده دادرسی نسبت به دادنامه 183 را کرده که این درخواست مورد موافقت ریاست محترم قوه قضائیه واقع شده است و با طرح موضوع در همین دادگاه و رسیدگی نهایتاً دادنامه اخیرالذکر شعبه 17دادگاه حقوقی یک سابق نقض و عملیات اجرایی تخلیه ملک اعاده شده است، متعاقب آن تجدیدنظرخواه در جهت مطالبه حق و حقوق از دست رفته خود طرح دعوی نموده که به موجب دادنامه تجدیدنظرخواسته راجع به بخشی از خواسته که ناظر به مطالبه حق و حقوق کسبی می باشد حکم به رد دعوی وی صادر شده است که از این رأی در فرجه قانونی تجدیدنظرخواهی شده است، دادگاه با توجه به اینکه مورث تجدیدنظرخواندگان ردیف اول تا سوم با دریافت حق سرقفلی ملک مورد نظر را طی عقده اجاره به تجدیدنظرخواه واگذار کرده اند و تجدیدنظرخواه از سال 65 لغایت شهریور 88 (زمان اعاده عملیات اجرایی تخلیه) ملک را در تصرف داشته و از این باب که با اعاده عملیات اجرایی و انتزاع ید وی خسارات قابل مطالبه به وی وارد شده است و دادگاه در جهت تعیین خسارت وارده موضوع را به کارشناس ارجاع که کارشناس انتخابی برابر نظریه شماره 204 مورخ 20/2/91 ارزش واقعی شش دانگ سرقفلی ملک را در زمان انتزاع ید (1/6/88) سی و نه میلیارد اعلام داشته است که نظریه فوق به طرفین ابلاغ شده که از سوی اصحاب دعوی مورد اعتراض واقع شده لیکن دلیل موجهی که دلالت بر عدم تطابق نظریه با اوضاع و احوال مسلم قضیه داشته باشد ارائه نشده است لذا دادگاه با مبنا قرار دادن نظریه فوق که در قالب تعیین سرقفلی به شرح عادله روز تعیین شده است نه از باب حقوق مکتسبه ناشی از عقد اجاره بلکه برابر قواعد منتهی لاضرر و لاضرار از باب مزاحمت و جبران خسارت وارده و ماده یک قانون مسئولیت مدنی و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته و با کسر مبلغ 000/000/50 ریـال که مـورد حـکـم دادگـاه بـدوی از قـرار گـرفتـه اسـت رأی به محکومیت نامبردگان ردیف اول تا سوم به پرداخت مبلغ مـورد اشـاره در نظـریه کارشنـاس 000/000/38950 ریال به نسبت سهم الارث از شرکت مرقوم ص.ط. در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می شود و اما در مورد تجدیدنظرخواهی به طرفیت نامبرده ردیف چهارم که طی دادنامه تجدیدنظرخواسته به جهت عدم توجه دعوی بدوی قرار رد صادر شده است. اعتراض مؤثر و موجهی نسبت به این قسمت از دادنامه وارد نیست و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده لذا با رد تجدیدنظرخواسته وفق ماده 353 قانون مرقوم قرار تجدیدنظرخواسته تأیید و استوار می شود. این رأی قطعی است.

رابطه حق سرقفلی و عقد اجاره

 در حقوق ایران سرقفلی توأم با عقد اجاره است بنابراین اگر سرقفلی به مستأجر صلح شده باشد مالک عین امکان اجاره آن را به غیر مستأجر ندارد

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی 1- آقای م.ش. 2- خانم ف.م. با وکالت آقای ر.ب. به طرفیت آقایان 1- م.ع. 2- ع.ع. با وکالت خانم م.م. به خواسته بدواً تقاضای اعلام فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره 33869 مورخ 9/3/1383 و سپس محکومیت خوانده مبنی بر تخلیه یک واحد تجاری واقع در پلاک ثبتی 1126/32 به دلیل تجدید بنا به انضمام کلیه خسارات دادرسی از قبیل هزینه های دادرسی، کارشناسی و حق الوکاله وکیل می باشد. دادگاه پس از جری تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع اظهارات و مدافعات وکلای طرفین و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه در آن، نظر به اینکه به موجب بند 1 از ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت مشروط به ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری است و برای آنکه موجر بتواند با اقامه دعوی تخلیه را درخواست کند باید اقداماتی را انجام دهد که منتهی به صدور گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی شود لذا با اخذ چنین مستندی موجر حق دارد به اقامه دعوی تخلیه مبادرت نماید النهایه مستندات ابرازی وکیل خواهان ها کافی برای پذیرش دعوی تخلیه به لحاظ تجدید بنا محسوب نمی گردد و در هنگام تقدیم دادخواست شرایط لازم برای اقامه دعوی تخلیه به دلیل تجدید بنا محقق نبوده است. علی هذا دادگاه بنا به مراتب فوق با استناد به ماده 2 از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی مطروحه را صادر و اعلام می نماید. قرار صادره ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد. 
رئیس شعبه 108 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ ملکی

 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی خانم ف.م. و آقای م.ش. با وکالت آقایان الف.ص. و ر.ب. نسبت به دادنامه شماره 920788 مورخ 11/10/92 به طرفیت آقایان ع. و م.ع.، که به موجب آن راجع به دعوی تجدیدنظر خواهان ها به خواسته فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره 33869 مورخ 9/3/83 و تخلیه مورد اجاره که عبارت است از یک واحد تجاری در پلاک ثبتی 1126/32 به دلیل تجدید بنا و جبران خسارات دادرسی قرار عدم استماع دعوی به لحاظ عدم ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی صادرشده به گونه ای نیست که موجبات نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم آورد و ایراد وکلای تجدیدنظر خواهان ها به اینکه چون قرارداد اجاره فی مابین طرفین در سال 83 منعقدشده بالنتیجه قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 بر روابط حقوقی آنان حاکم است وارد نیست چه اینکه تجدیدنظر خواندگان وفق سند صلح حقوق شماره 33868 مورخ 9/3/83 که بر مبنای قرارداد اجاره شماره 12906 مورخ 15/6/55 تنظیم شده مالک حقوق صنفی و سرقفلی مغازه موضوع خواسته می باشند وانگهی بنا به مستفاد از قانون روابط موجر و مستأجر در حقوق ایران سرقفلی توأم با عقد اجاره است بنابراین اگر مستأجر سرقفلی را هم خریده باشد تابع عقد اجاره است و اگر کسی مالک سرقفلی بود مالک عین امکان اجاره آن را به غیر او ندارد بالنتیجه برخلاف استدلال وکلای تجدیدنظر خواهان ها قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 بر رابطه بین آنان حاکم است که قرار تجدیدنظر خواسته نیز بر این مبنا صادرشده و بر آن خدشه ای وارد نیست النهایه تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از جهات موضوع ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی منطبق نیست و از طرف مالکین، پروانه احداث بنا و یا گواهی موضوع قانون مذکور ارائه نشده و مدارک ابرازی از مصادیق گواهی مزبور نیست، مستنداً به ماده 358 از همان قانون نهایتاً با ردّ تجدیدنظرخواهی قرار تجدیدنظر خواسته را تأیید می نماید این رأی قطعی است.

رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

 چنانچه رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 باشد، حتی اگر مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، آنچه به مستأجر محل تعلق می گیرد تنها حق کسب و پیشه و تجارت است، لیکن در ارزیابی حق کسب و پیشه، پرداخت سرقفلی در نظر گرفته می‌شود و مبلغی به عنوان سرقفلی به طور علی حده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 قابل تصور نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ن.د. با وکالت آقای س.ز. به‌ طرفیت آقایان 1.ن.د. با وکالت آقایان ع.ش. و الف.س. 2.م.خ. به خواسته صدور حکم تخلیه به لحاظ انتقال به غیر با تنظیم اجاره‌نامه به انضمام خسارات دادرسی. نظر به دادخواست تقدیمی و فتوکپی مصدق قرارداد صلح سرقفلی فی‌مابین، مالک قبلی خودرو به ‌عنوان مصالح و آقای ن.د. به‌ عنوان متصالح که مالک پلاک ثبتی در ذیل این قرارداد [است] مبادرت به امضاء نموده‌اند و پاسخ استعلام ثبتی واصله که تحت شماره 678 مورخ 1391/6/5 ثبت دفتر لوایح شده است و به ‌موجب این پاسخ مالک پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی واقع در بخش 12 تهران آقای ن.د. اعلام ‌شده است و با توجه به اینکه آقای م.خ. در جلسه دادرسی مورخ 1391/4/6 بیان نموده است «من یک سال مغازه را از آقای د. اجاره گرفته‌ام که الآن مدعی شده است باید مغازه را خالی کنی ..... پنج میلیون تومان پول پیش داده‌ام و یک چک تخلیه داده‌ام و ماهی هفت‌صد هزار تومان اجاره می‌دهم» و آقای ن.د. نیز در همین جلسه دادرسی بیان نموده‌اند «من ملک را به آقای خ. اجاره داده‌ام و پنج میلیون تومان هم پول پیش‌گرفته‌ام» که این اظهارات مؤید واگذاری مورد اجاره توسط مستأجر به شخص دیگر می‌باشد که متعاقب این جلسه دادرسی دادگاه جهت رعایت تبصره اول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 جهت تعیین قیمت روز سرقفلی قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر و اعلام می‌نماید که کارشناس اولیه به‌موجب نظریه خود که تحت شماره 1188 مورخ 1391/10/4 ثبت دفتر لوایح شده است، نصف ارزش حق سرقفلی مغازه متنازع‌فیه را مبلغ 1/050/000/000 ریال برآورد نموده است که این نظریه مورد اعتراض وکلای مدافع آقای ن.د. واقع شده است که دادگاه موضوع را به هیأت سه ‌نفره کارشناس ارجاع نموده است که اعضاء هیات سه‌نفره به‌موجب نظریه خود که تحت شماره 39 مورخ 26/1/91 ثبت دفتر لوایح شده است نصف ارزش سرقفلی را به مبلغ 1/050/000/000 ریال برآورد نموده‌اند که این نظریه نیز مورد اعتراض وکلای مدافع خوانده واقع ‌شده است که این اعتراض با توجه به دلایل مذکور در آن مورد موافقت دادگاه واقع نشده است، لذا دادگاه با توجه به‌مراتب فوق دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص داده و مستند به مواد 519و198 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 19و 27 و 28 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... فرعی از 114 اصلی واقع در بخش 12 تهران توسط آقایان ن.د. و م.خ. ظرف دو ماه از تاریخ ایداع مبلغ 1/050/000/000 ریال توسط آقای ن.د. بابت حق سرقفلی آقای ن.د. را صادر و اعلام می‌نماید. ضمناً دادگاه آقایان ن.د. و م.خ. را به پرداخت مبلغ 170000 ریال به‌عنوان هزینه دادرسی و مبلغ 1/000/000 ریال به‌عنوان حق‌الوکاله وکیل به آقای ن.د. محکوم می‌نماید. ضمناً آقای ن.د. مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ تعیین‌شده بابت حق سرقفلی را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به آقای ن.د. بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد شد. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 187 دادگاه عمومی حقوقی تهران

ارشادی

 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ن.د. بطرفیت آقایان 1-ن.د. (با وکالت آقای ر.ز.) 2- م.خ. نسبت به دادنامه شماره 160-1392/3/12 صادره از شعبه 187 دادگاه عمومی حقوقی تهران‌که طی آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به تخلیه مغازه پلاک... جزء پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش 12 تهران در قبال دریافت 1/050/000/000 ریال به‌ عنوان سرقفلی (حق کسب و پیشه) به انضمام خسارات دادرسی صادر گردیده در مجموع تجدیدنظرخواهی به‌گونه‌ای نیست که صحت دادنامه تجدیدنظر خواسته را مخدوش نموده و موجب فسخ و بی‌اعتباری آن گردد زیرا مورد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده که ارتکاب تخلف از ناحیه تجدیدنظرخواه در انتقال مورد اجاره به غیر با عنایت به اقرار ایشان در مرحله بدوی محرز است از طرفی آنچه را که به مستأجر محل تعلق می‌گیرد حق کسب و پیشه و تجارت (در مانحن فیه نصف آن) می‌باشد نه مبلغی صرفاً به‌عنوان سرقفلی، زیرا اعم از اینکه مستأجر مبلغی را در ابتدا تحت عنوان سرقفلی به موجر داده باشد یا خیر؟ (که در مانحن فیه ایشان سرقفلی را به مستأجر ماقبل خود پرداخته است نه موجر) همه این موارد در ارزیابی حق کسب و پیشه مؤثر است. بنابراین حق کسب و پیشه ماحصل عوامل متعدد از قبیل میزان سرقفلی پرداختی اولیه به مالک، نوع فعالیت و ارزش‌افزوده و مرغوبیت و شهرتی که مستأجر در پیدایش آن دخیل بوده و ... بنابراین به ‌غیر از حق کسب و پیشه و تجارت مبلغی به‌ عنوان سرقفلی (در فرض پرداخت آن در ابتدای قرارداد به موجر) به‌ طور علی‌حده قابل‌تصور نیست بنا به‌مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته که مفهوماٌ بر این مبنا صادر گردیده خالی از اشکال و منقصت قانونی تشخیص این دادگاه مستنداٌ به مواد 351 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن اصلاح عنوان مبلغ پرداختی از حق سرقفلی به حق کسب و پیشه و تجارت نتیجتاٌ دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.

انتقال بدون اجازه منافع مورد اجاره به غیر

اسناد، مدارک و مبایعه‌نامه ارائه شده که دلالت بر انتقال مالکیت پلاک مورد اجاره توسط موجر پس از طرح دادخواست بدوی مبنی بر تخلیه مورد اجاره دارد تأثیری در موضوع تخلف خواهان از شرط ضمن عقد اجاره (انتقال به غیر بدون اجازه) نداشته و سببی جهت پذیرفتن اعاده دادرسی نیست.

 

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان‌ها الف-وراث مرحوم ن.ز. با وکالت مع الواسطه م.الف.: 1- الف 2-ش. 3-ح. هر سه نفر ز. 4- ف.س.، ب- وراث مرحوم الف.ز. : 1-م. 2-م. 3- ف. همگی ز.، ج- وراث مرحوم ش.ز.: 1- الف.2- الف. 3-ح. 4- الف. 5- ر. 6-ف. 7-م. همگی ز.، د- وراث مرحوم ح.ز.: 1-الف. 2-ع. 3- ع. 4- الف. 5- خ. همگی ز. 6- ع.د. با وکالت ج.ج. وکیل دادگستری به‌طرفیت خواندگان 1- ر.الف. که ب.م. را به ‌وکالت معرفی نموده است، 2- م.ز. 3- ج.س. 4- ع.ب به خواسته فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره و خلع ید از آن و پرداخت کلیه خسارات از جمله هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و صدور قرار تأمین دلیل، نظر به احراز رابطه استیجاری فیمابین خواهان‌ها و خوانده ردیف اول، حسب قرارداد رسمی اجاره 71553-1378/12/2 دفترخانه ... تهران که در بند 2 قرارداد مذکور مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را جزاً یا کلاً بغیر ندارد، طی پاسخ شماره 9471-1386/3/29 ثبت منطقه جنوب تهران که به‌شماره 1519-1386/4/18 ثبت دفتر دادگاه گردیده، مالکیت مورث خواهان‌ها بر پلاک ثبتی ... فرعی از ... مفروز واقع در بخش 4 تهران(که عین مستأجره جزئی از آن است)، مورد تأیید قرار‌گرفته است. منافع عین مستأجره بوسیله مستأجر اولیه(خوانده ردیف اول) به خوانده ردیف سوم(ج.س.) منتقل و ایشان نیز به خوانده ردیف دوم (م.ز.) منتقل و هم اکنون نیز در تصرف خوانده مذکورمی‌باشد؛ خواندگان دلیل کافی دایر بر اینکه در این نقل و انتقال منافع عین مستأجره، رضایت مالکین(موجرین) را جلب نموده باشند، ارائه و ابراز نکرده‌اند، هیأت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری مرکب از آقایان 1-ر.ک. 2-س.ص. 3- الف.ب.، نصف حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را 000/000/ 800 ریال تعیین که به ‌شماره 2614 - 1389/7/28 ثبت دفتر دادگاه شده و از جانب اصحاب دعوی نسبت به آن اعتراض موجهی بعمل نیامده‌است، علیهذا بنا بمراتب و جهات مسطوره و دیگر محتویات پرونده، دادگاه دعوی خواهان‌ها را محمول بر صحت تلقی، مستنداً به مواد 19 و 27 و 28 قانون روابط موجر و مستأجر سال1356، حکم به فسخ اجاره، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به خواهان‌ها در قبال پرداخت مبلغ 000/000/ 800 (هشتصد میلیون) ریال به مستأجر متصرف(م.ز.)، توسط خواهان‌ها صادر می‌گردد. خواهان‌ها موظف هستند ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه مذکور را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن‌را به مستأجر بدهند، والّا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود. به مستأجر متصرف به مدت یک‌ماه مهلت داده می‌شود تا با دریافت مبلغ معیّنه مزبور، عین مستأجره را تخلیه و تحویل نماید. بعلاوه خواندگان را به پرداخت هزینه دادرسی حق‌الوکاله وکیل و حق‌الزحمه کارشناسی، حسب مفاد مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، در حق خواهان‌ها محکوم می‌نماید. رأی صادره نسبت به خوانده ردیف سوم (ج.س.) غیابی و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل واخواهی در همین دادگاه و نسبت به بقیه خواندگان حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه محترم تجدیدنظر مسقر در مرکز استان تهران می‌باشد.
رییس شعبه 31 دادگاه عمومی حقوقی تهران

غفوری گوراب

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ز. با وکالت آقای م.غ. نسبت به دادنامه شماره 00929 مورخه 1389/12/14 صادره از شعبه 31 دادگاه عمومی حقوقی تهران مشعر بر فسخ اجاره نامه (به شماره 71553 – 1378/12/2 دفتر خانه ... تهران) و تخلیه عین مستأجره با مشخصات مندرج در اجاره‌نامه مرقوم و تحویل آن به تجدیدنظرخواندگان در قبال پرداخت مبلغ هشتصد میلیون ریال به تجدیدنظر خواه موصوف ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با احتساب خسارات قانونی، دادگاه با توجه به اوراق و محتویات پرونده، ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه صادره را ایجاب نماید، به عمل نیامده و مسائل عنوان شده از ناحیه وکیل تجدیدنظرخواه در مورد «سرقفلی» با عنایت به مفاد اجاره‌نامه‌های رسمی شماره 4803-1347/6/18 دفتر خانه ... تهران و 71553- 1378/12/2 دفتر خانه ... تهران و مداقّه در لوایح تقدیمی وکلای طرفین در این مرحله مؤثر در مقام نیست و نظریه هیأت کارشناسی با اوضاع و احوال مسلّم قضیه تعارض ندارد. لذا مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظر‌خواهی، دادنامه تجدیدنظر خواسته را در محدوده تجدیدنظرخواهی به عمل آمده نتیجتاً تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

طوسی - قمری
رأی دادگاه
در خصوص درخواست آقای م.ز. به طرفیت آقایان و خانمها 1-الف. 2- ش. 2-ح.3-م. 4-م. 5-ف. 6-الف. 7-الف. 8-ح. 9-الف. 10-ر. 11-ف. 12-م. 13-الف. 14-ع. 15- ع. 16-الف. 17-خ. نام خانوادگی ز. و 18-ف.س. و 19-ع.د. با وکالت بعدی آقای ج.خ. مبنی بر اعاده دادرسی نسبت به دادنامه قطعی شماره 00873 مورخ 1391/6/29 همین دادگاه که در مقام رسیدگی تجدیدنظر و تأیید دادنامه بدوی به شماره 00929 مورخ 1389/12/14 شعبه 31 دادگاه عمومی حقوقی تهران صادر شده است و به موجب آن حکم به تخلیه عین مستأجره موضوع اجاره نامه شماره 71553 مورخ 1378/12/2 دفتر اسناد رسمی ... تهران در قبال دریافت مبلغ هشتصد میلیون ریال، ظرف مدت سه ماه از تاریخ قطعیّت حکم، به مستأجر(آقای م.ز.) صادر شده است؛ که متعاقب آن متقاضی با ارائه تصویر اسناد مالکیت و یک برگ مبایعه‌نامه مورخ 1378/11/25، اقدام به طرح دادخواست اعاده دادرسی به استناد بند 7 از ماده 426 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی کرده است. با این توضیح که: محکومٌ‌لهم پرونده اصلی، که با وکالت مع‌الواسطه آقای الف. دعوی تخلیه را مطرح نموده‌اند، پس از طرح دعوی، سه دانگ از مالکیت خود از پلاک ثبتی مورد اجاره را به آقای م.الف. و سه دانگ دیگر را به آقای ب. در تاریخ 1386/7/14 منتقل کرده‌اند و دادگاه محترم بدوی بی‌اطلاع از موضوع انتقال، مبادرت به ادامه رسیدگی و رأی صادر نموده است. بنابراین محکومٌ‌لهم دادنامه قطعی، ذینفع در موضوع نبوده‌اند. به‌علاوه اینکه مبایعه‌نامه عادی مورخ 1378/11/15، دلالت بر اجازه موجر بر حق انتقال به غیر داشته است. بنابراین خواستار رسیدگی به موضوع اعاده‌دادرسی شده که در خلال رسیدگی، مبایعه‌نامه ارائه شده از سوی خواهان اعاده دادرسی از سوی وکیل خواندگان مورد تردید واقع که با صدور قرار کارشناسی، نظریه کارشناس مربوطه دلالت بر اصالت سند فوق‌الذکر دارد؛ که این نظریه به اصحاب دعوی ابلاغ، مجدداً از سوی وکیل خواندگان نسبت به آن اعتراض شده است؛ که دادگاه در مجموع و با این استدلال که از جهات اعاده دادرسی که مورد استناد خواهان قرار گرفته، بند 7 از ماده 426 می‌باشد که به تصریح ماده فوق علاوه بر تشخیص مکتوم بودن سند ارائه شده که به تشخیص همکاران محترم قضایی با صدور قرار قبولی این موضوع تأیید شده است، حقانیت درخواست کننده اعاده دادرسی با استناد به مدارک است که بایستی به ثبوت برسد که اسناد و مدارک ارائه شده که دلالت بر انتقال مورد مالکیت پلاک مورد اجاره پس از طرح دادخواست بدوی به منتقلٌ‌الیهم آقایان الف. و ب. دارد و مبایعه‌نامه ارائه شده از سوی متقاضی تأثیری در موضوع تخلف خواهان از شرط ضمن عقد اجاره (انتقال به غیر بدون اجازه) نداشته، بنابراین حقانیت متقاضی اعاده دادرسی محرز نیست؛ مستنداً به مفهوم مخالف ماده 438 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و 1257 قانون مدنی، حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

قمری - نوری نجفی