دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-اولاً- ملاک در تشخیص مالی یا غیرمالی بودن هردعوی نتیجه و ثمره آن است، از این رو با عنایت به ماده 466 قانون مدنی که به شرح آن، ثمره عقد اجاره تثبیت مالکیت مستأجر در منافع عین‌مستأجره است، از این رو دعوی فسخ اجاره دعوای مالی است.
ثانیاً- برابر بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضاء مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه» مذکور در بند ب یاد شده، شامل همه موارد مذکور می‌باشد و بنابراین موضوع در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.
2-اولاً-در صورتی که سهام دولت در شرکتی بیش از پنجاه درصد باشد شرکت دولتی محسوب می شود و شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوطه را ندارد.
 ثانیاً- شرکت سهامی بیمه ایران به دلالت مواد 5 و 9 «اساسنامه شرکت سهامی بیمه ایران مصوب 1336» دولتی تلقی می‌شود. شایسته ذکر است برابر ماده 5 اساسنامه فوق‌الاشعار تمام سهام شرکت یادشده از طرف وزارت دارائی تعهد و پرداخت شده و برابر ماده 9 یادشده نیز در صورت تصویب مجمع عمومی، شرکت می‌تواند سرمایه‌های خصوصی افراد و مؤسسات ایرانی و خارجی را در شرکت های تابعه خود صرفاً تا میزان چهل و نه درصد مشارکت دهد.

تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستأجر

استعلام :

1-منظور مقنن از تعمیرات اساسی در قانون موجر و مستأجر سال 1356 چیست؟ 2-در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستأجر چه وضعیتی پیدا می‌کند؟ 3-آیا با وحدت ملاک ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازی مورد اجاره را دارد یا خیر؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1- به موجب ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین برای انتفاع مستاجر است. 2 و 3- صرف‌نظر از آن‌که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمی‌باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ هم‌چنان که رأی اصراری شماره 6-1377 هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح می‌شود؛ فرض نخست آن‌که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می‌رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114، 129 و594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین‌ مستأجره نباشد، با توجه به این‌که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما مستأجر می‌تواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین‌ مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی‌المقدور شبیه‌سازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان‌پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن‌که حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وی نیز امکان‌پذیر است.

غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستأجر

استعلام :

1-منظور مقنن از تعمیرات اساسی در قانون موجر و مستأجر سال 1356 چیست؟ 2-در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستأجر چه وضعیتی پیدا می‌کند؟ 3-آیا با وحدت ملاک ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازی مورد اجاره را دارد یا خیر؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1- به موجب ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین برای انتفاع مستاجر است. 2 و 3- صرف‌نظر از آن‌که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمی‌باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ هم‌چنان که رأی اصراری شماره 6-1377 هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح می‌شود؛ فرض نخست آن‌که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می‌رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114، 129 و594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین‌ مستأجره نباشد، با توجه به این‌که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما مستأجر می‌تواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین‌ مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی‌المقدور شبیه‌سازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان‌پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن‌که حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وی نیز امکان‌پذیر است.

حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز سرقفلی با رعایت حقوق مالک

استعلام :

مستدعی است نظریه مشورتی آن اداره کل را در مورد سوال رییس محترم دادگستری شهرستان آمل در خصوص موضوعات اختلافی در اجرای احکام مدنی به این معاونت اعلام فرمایید. آیا فروش سرقفلی به صورت مشاعی از طریق مزایده امکان‌پذیر می‌باشد آیا باید با اعمال ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی به نسبت سهم مشاعی محکوم‌علیه فروخته شود یا تمام سرقفلی به فروش رفته و وجه حاصل از فروش به نسبت تقسیم شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

مزایده تمام یا قسمت مشاعی حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز سرقفلی با رعایت حقوق مالک بلا‌مانع است و در مزایده آن باید مقررات مربوط به اموال غیر‌منقول و از جمله ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 رعایت شود.

سرقفلی به شرط مساحت معین به عقد بیع منتقل شود

استعلام :

چنانچه سرقفلی به شرط مساحت معین به عقد بیع منتقل شود و پس از معامله کمتر یا بیشتر درآید، آیا موضوع مشمول ماده 355 قانون مدنی است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در فرض سؤال که سرقفلی به شرط مساحت معین به عقد بیع منتقل شده و پس از معامله کمتر یا بیشتر در آمده است، اولاً، سرقفلی از آثار و متفرعات عقد اجاره است و فی‌نفسه فاقد اصالت است؛ لذا آثار و احکام آن نیز تابع این عقد و حسب مورد قانون حاکم بر آن، اعم از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 یا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و دیگر قوانین مربوطه است. ثانیاً، در خصوص شرط فوق‌الذکر با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر عقد اجاره، تخلف از این شرط می‌تواند مشمول قواعد عمومی راجع به شروط و حکم مقرر در ماده 235 قانون مدنی باشد.

تنظیم سند رسمی مالکیت و سرقفلی علیه خواندگان

استعلام :

حکایت محتویات پرونده اجرایی مفتوح با استناد به مبایعه نامه عادی تنظیمی فی ما بین خواهان و دو نفر دیگر دادگاه نهایتا حکم الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت و سرقفلی علیه خواندگان دو نفر مذکور صادر نمود و پس از قطعیت حکم منتهی به دفترخانه اسناد رسمی جهت اجرای حکم اعلام که پس از استعلام مشخص شد که سند رسمی به نام مورث محکوم¬علیهما است با توجه به مراتب و اینکه پس از صدور حکم قطعی احد از وراث نیز فوت نموده است محکومعلیهما وراث منحصر میباشند حال سوال اینجاست که آیا اجراییه مذکور توسط دفترخانه اسناد رسمی در فرض سوال قابلیت اجرایی دارد و یا اینکه اجرای مفاد رأی مستلزم ثبت اسامی محکومعلیهما وراث در دفتراملاک و صدور سند به نام آنان میباشد که اگر چنین باشد آیا نیاز به دعوی مستقل است یا اینکه اجرای احکام میتواند طبق قسمت اخیر ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی به اداره ثبت مربوطه جهت انتقال سند مورث به نام مورثین یا محکومعلیهمای موضوع پرونده اجرایی اقدام و سپس تشریفات انتقال توسط دفترخانه اسناد رسمی صورت پذیرد.